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Venta inmuble con usufructo

10 respuestas
Venta inmuble con usufructo
Venta inmuble con usufructo
#1

Venta inmuble con usufructo
 
Quisiera solicitar vuestro asesoramiento para determinar cuál sería la forma más ventajosa a nivel fiscal (de modo que la carga impositiva sea la menor posible para todas las partes) y cómo plantear correctamente la operación desde el punto de vista notarial. 

Situación actual: 

Hemos heredado un inmueble cuya titularidad se encuentra repartida de la siguiente manera: 

  • Mi madre ostenta el pleno dominio del 50% del inmueble.
  • Mi hermano y yo somos nudos propietarios del 25% cada uno del otro 50%, sobre el cual mi madre conserva el usufructo vitalicio.

Lamentablemente, mi madre se encuentra actualmente en una residencia. Según tengo entendido, podría perderse la exención incremento patrimonial(o al menos complicarse su aplicación) si transcurren más de dos años desde su ingreso en la residencia, lo que ocurrirá aproximadamente en julio del año que viene. Por ello, hemos decidido iniciar los trámites con antelación.

Yo poseo un poder notarial general que me permite obrar en nombre de mi madre ya que la pobre esta en sistuación de dependencia y tiene problemas de movilidad y discapacidad visual.

Dudas principales: 

  • ¿Cómo debe plantearse la venta del inmueble cuando una parte corresponde a un usufructuario?
  • ¿Qué opción sería fiscalmente más favorable para los tres (mi madre, mi hermano y yo)?
  • ¿Se debería conmutar o  renunciar el usufructo? ¿Son posibles los dos actos? ¿Que es mejor fiscalmente?
  • ¿Es posible realizar la operación en una única escritura que deje todo bien cerrado, clara y jurídicamente ordenada?

Agradecería mucho vuestra orientación para saber cómo proceder tanto desde el punto de vista legal como fiscal. Un saludo y muchas gracias de antemano.
#2

Re: Venta inmuble con usufructo
mivisa
entiendo que la más favorable fiscalmente y más sencilla es la venta conjunta de todos los que ostentan algún título sobre la vivienda (pleno dominio, nuda propiedad, usufructo) por acuerdo expreso de todos ellos.

#3

Re: Venta inmuble con usufructo
mivisa
La venta deberá realizarse antes de que se cumplan los 2 años para tener derecho a la exención.
Se puede plantear la operación en una única escritura, con los siguientes elementos:

  1. Capacidad de su madre: si usted tiene poder notarial suficiente (general o preventivo) y está vigente, puede representarla plenamente.
  2. Intervención de todos los titulares (usufructuaria y nudos propietarios).
  3. Distribución del precio según el valor actualizado de cada derecho.
  4. Liquidación fiscal: IRPF para cada transmitente, y plusvalía municipal.

 El notario podrá dejar clara la extinción del usufructo tras la venta y certificar la plena disponibilidad del comprador sobre la vivienda.
Salvo mejor opinión: 

  • Vendan el inmueble antes de julio del próximo año.
  • Hagan una venta conjunta con intervención de todos.
  • No conviene renunciar ni conmutar el usufructo si se puede evitar.
  • Coordinen con el notario una única escritura de compraventa.
#4

Re: Venta inmuble con usufructo
mivisa
Si su madre es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, puede beneficiarse de exención por ganancia patrimonial (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF), siempre que cumpla con los requisitos, en especial: 

  • Que haya vivido en la vivienda al menos 3 años.
  • Que no hayan pasado más de dos años desde que dejó de residir en ella de forma habitual (por ingreso en residencia).
#5

Re: Venta inmuble con usufructo
mivisa
El precio se reparte en proporción a los derechos de cada parte según el valor del usufructo y la nuda propiedad en el momento de la venta.
#6

Re: Venta inmuble con usufructo
 "si usted tiene poder notarial suficiente (general o preventivo) y está vigente, puede representarla plenamente."

Correcto. Asi lo he hecho con la aceptación de la herencia, sin ningun problema.

" El precio se reparte en proporción a los derechos de cada parte según el valor del usufructo y la nuda propiedad en el momento de la venta"

Entiendo que es entonces como lo hicimos la escritura de aceptación de herencia. Con el dinero de las cuentas (que según el testamanto se legaba en usufructo vitalicio a mi madre) se repartió de manera que a nuestra madre se le adjudico el 5% (10% del usufructo)  mas su 50% de la liquidación de ganaciales (79 años) y a nosotros el 45% en pleno dominio del saldo de las cuentas.

En el caso de la venta del piso se haria de esta misma manera, ingresando mi madre el 55% de la venta y repartiendo el 45% restante entre mi hermano y yo ¿Correcto?


#7

Re: Venta inmuble con usufructo
mivisa
entiendo que es así según sus datos
#8

Re: Venta inmuble con usufructo
mivisa
Una pregunta relacionada con el tema de mutualidades laborales y fincionarisles que en su día expusiera en foro de dicho tema.¿Conseguiste solventar todo lo que preguntabas? Si la respuesta es si, ¿cómo?
Gracias 

#9

Re: Venta inmuble con usufructo
mivisa
¿responde a una conmutación del usufructo de tu madre?
#10

Re: Venta inmuble con usufructo
 "Una pregunta relacionada con el tema de mutualidades laborales y fincionarisles que en su día expusiera en foro de dicho tema.¿Conseguiste solventar todo lo que preguntabas? Si la respuesta es si, ¿cómo? "

Me acerque a la delegación de hacienda y plantee el tema y se consultó al jefe de servicio. 

Me dijeron que presentara los dos formularios (el de mi padre fallecido) y el de mi madre (que no se habia presentado previamente). También me di de alta en el registro de sucesores. 

Por lo demas, sin novedades. Esperar a que aprueben la modificación de turno para que se mueva el tema y ver si pagan algo algún dÍa.

#11

Re: Venta inmuble con usufructo
" ¿responde a una conmutación del usufructo de tu madre? "

Si te refieres a la herencia y el reparto de saldos. En ningún caso se escrituró "conmutación de usufructo". Simplemente se repartieron los saldos aplicando el valor de las reglas fiscales del usufructo y se firmó por las tres partes.