Duda venta estudio geotecnico y proyecto casa

Buenos días, 

Actualmente dispongo de un terreno sobre el que ya he realizado el estudio geotecnico y el proyecto de ejecucion de la vivienda. 
Tengo unas dudas sobre como realizar la venta. 

Entiendo que es posible realizar la venta de todo por separado. 
La venta propiamente del terreno tendrá su impuesto de cara al comprador y la plusvalía para el vendedor ¿Me dejó algún tipo de impuesto,?

Por otro lado, la venta de estudio geotecnico y proyecto, ¿Está sujeta a IVA? ¿Afecta a temas de ganancias patrimoniales?   ¿Tiene alguna afectación de impuestos/pagos en renta?
Indicar que la venta se haría entre particulares y que sería por debajo del coste inicial.

Gracias de antemano

Por mucho que le pongas lo de "entre particulares", realmente la sustancia de lo que expones corresponde al desarrollo de una Actividad Económica: La Promoción Inmobiliaria

Como al parecer no has desarrollado eso de forma regularizada (alta censal, autónomos, etc etc), lo mejor que puedes hacer para tener las cosas tranquilas con hacienda (y también la Seguridad Social), es olvidarte de eso de vender lo del estudio y proyecto como cosa aparte independiente.

Para hacienda tú adquiriste en su día un "suelo" (compra-venta, herencia,....), y ahora transmites un "suelo mejorado".

Ganancia patrimonial por la diferencia, sin contabilizar los costes de estudio y proyecto, y listos.

Cualquier otra opción es muy difícil que no te lleve a territorios muy complicados.

Nota: sea cual fuese la fórmula de transmisión de esos derechos inmateriales, si actúas y declaras "como particular", el coste de adquisición nunca sería deducible, ni para el IVA ni para el IRPF.

Lo primero gracias por la explicación.

Tenía mis dudas si el estudio y el proyecto se podían tratar como venta de "objetos" de segunda mano (vamos como libros).  La idea era construir, pero no puedo conseguir el dinero necesario y por eso lo vendemos y nos gustaría recuperar el máximo de dinero invertido. 

La venta del terreno es de particular a particular. 

Entiendo por lo que dices que, los papeles ya se consideraría promoción inmobiliaria pero no hay nada construido y el proyecto en estos momentos no está ni siquiera visado. 
Tengo la certeza aque el proyecto no lo van a utilizar, pero si que lo quieren para tener ideas (por lo que su precio de venta hubiera sido irrisorio). El tema del geotecnico y topografico es para evitar que tengan que solicitar otro.

Respecto al suelo mejorado, no logro entender esto, puesto que no hay ningún lugar donde se hay reflejado lo que hemos invertido. 
Respecto a la ganancia patrimonial, ¿No puedo contar el geotecnico y el proyecto como gasto realizado? .
Tenía entendido que para calcular si tenía beneficio o no para el pago de plusvalia se usaba lo siguiente: 
Gastos=coste terreno+impuestos de la compra+gastos notaría+gastos registro+gastos inversión (geotecnico,proyecto...)+ibi's pagados.

Ingresos= precio de la venta . 

¿Estoy en lo correcto?

Gracias. 

Los costes soportados por la promoción inmobiliaria, en caso de "autopromotor" de la propia vivienda, sí que se incorporan al mayor coste de adquisición o construcción.

O sea, si tú mismo te construyes la vivienda, y al final vendes la vivienda, no habría mucho problema en contar como gastos de adquisición TODO lo que tuvieses justificado. Geotécnico y proyecto incluido.

El asunto viene cuando tú, beneficiario personal de esas prestaciones de servicios especializados, transmites a un tercero esos intangibles.
Tú no eres ni geólogo ni arquitecto, ni actúas en tanto que tal.
Y el cliente del geólogo y del arquitecto fuiste tú, y no el tercero que adquiera tu terreno.

El "suceso fiscal" en ambos supuestos es radicalmente distinto.

Si autoconstruyes tu propia vivienda, queda muy claro que existe un vínculo directo y causal entre esos costes soportados y el producto final, el inmueble levantado.

Pero si transmites a un tercero, entonces ese geotécnico y ese proyecto ¿a que van unidos?
Su valor material residual es el propio elemento de soporte que lo contenga, papel o un archivo digital.

Hay que entender que salvo excepciones, los gastos soportados por prestaciones de servicios no son gastos deducibles en el IRPF.
Son deducibles en el seno del desarrollo de una actividad económica. O ya como particulares, algunas cosas como los gastos de defensa jurídica en rentas del trabajo (hasta un tope bastante pequeño).

El resto de gastos por recibir prestaciones de servicios se entiende que son mera aplicación de renta, y que dicho servicio ha quedado consumido (valor residual 0 o casi), al momento de recibir el servicio.
Por tanto, transmitir a un tercero, "como particular", el fruto o utilidad de un servicio personal recibido y ya consumido (valor 0), es pagar como ganancia patrimonial por el 100 % del precio recibido.

En este caso, es como si cuando vendes una vivienda de segunda mano, pretendieses hacer dos valoraciones, la parte de inmueble (cascarón) en sí misma, y una parte por la lavadora y el sofá que les dejas.
Por muy chachi que sean el sofá y la lavadora, eso no sirve para hacienda IRPF ganancia patrimonial.

Nota: Otra cosa es que siendo una operación "entre particulares", vía pacto personal, dinero en efectivo, y acuerdo dándose las manos, tú les entregues unos documentos y ellos te entreguen unos papelitos.