Pacto sucesorio con eficacia de presente. ¿Interesante realizarlo?

Se trata de una vivienda heredada hace 40 años (no es la vivienda habitual), a nombre de una persona muy mayor, que tiene un único heredero. Radicada en Álava. Existen personas interesadas en su compra, por lo que estamos valorando la posibilidad de hacer la operación.

Entiendo que si se vendiera en vida, debería de pagar en IRPF más del veinte por ciento de por la supuesta ganancia patrimonial por diferencia entre su valoración en la herencia (alrededor de 6.000,-€), y su precio venta. ¿Es correcto?

Como posible solución a esto ¿sería posible hacer un pacto sucesorio con eficacia de presente para poder actualizar el valor de compra de dicha vivienda, teniendo que pagar por sucesiones lo mismo que en una herencia testada?. ¿Tendría que cumplir algún condicionante dicho pacto sucesorio?.