Donación o usufructo entre sobrína y tía.

Buenas tardes, Mi tía y yo tenemos la intencíon de compar un apartamento con la finalidad de que ella viva en el hasta su fallecimiento. El apartamento vale 170.000 € yo pondría 130.000 € y ella 40.000 € así no tendríamos que hipotecar. Ella tiene 70 años. 
Pregunté en hacienda para que ella me diera el dinero (donación intervivos pero salía a pagar mucho 7.000 € , aún estando en Ceuta y con la bonificación del impuesto) . ¿Cual es la mejor opción que tenemos para pagar lo menos posible?:
1º Hacer la donación en metálico y asumir el pago. Escriturando yo a mi nombre y haciendo un contrato privado para el disfrute de ella de la vivienda.
2º Efectuar la compraventa entre las dos (cada en su porcentaje) y que ella realice un testamento en el que me deje a mi la vivienda. Así trasladaría yo el pago del impuesto de sucesiones y donaciones a su fallecimiento.
3º Escriturar yo la vivienda y escriturar ella al mismo tiempo el usufructo. En cuyo caso deberíamos resolver la aportación de la diferencia de valor entre lo que ella quiere aportar 40.000 y el valor del usufructo que es 32.300 € de acuerdo a la edad que tiene. En este caso no se cuanto tendríamos que pagar en hacienda por la constitucion del usufructo, pero en notaría me imagino que se nos incrementan los gastos.