Donacion usufructo vivienda intervivos Castilla la Mancha

Hola:

Tengo la nuda propiedad sobre una vivienda en Guadalajara y mi madre tiene el usufructo vitalicio. El año pasado intentamos regularizar esta situación, puesto a que a todos los efectos debería ser mi casa (yo he pagado siempre todos los gastos de hipoteca, impuestos y demás), yendo a un notario para hacer una donación del usufructo y pasármelo a mi. Nos echamos atrás porque los gastos entre notaría he impuestos la broma ascendía a 4500 euros (el valor del usufructo en la escritura es de menos de 40.000 euros, no recuerdo la cantidad exacta).

El porcentaje de transmisiones inmobiliarias en Castilla la Mancha es del 9% ahora mientras que si mi madre quisiera donarme 100.000 euros según este enlace https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/3889114-donacion-intervivos-castilla-mancha sólo tendría que pagar 650 euros.

Como sigo queriendo regularizar la situación pagando lo mínimo posible (ajustándome a la ley claro) he pensado que quizá saldría más barato formalizar un acto ante notario en el que yo compro el usufructo a mi madre por el valor escriturado y luego ella me dona este dinero. Tendría sentido? No sé si al final se acaban pagando la misma cantidad en impuestos pero de otra forma... por el tema de las plusvalías y demás aunque creo que ahora la plusvalía no sería muy alta...

Muchas gracias y un saludo

Eso que pretendes se llama simulación, es decir, simular que se hace una operación con una tributación más ventajosa en vez de utilizar la que procede para realizar el hecho. Por ejemplo, si compras pero a continuación te perdonan el dinero del precio, la operación es una donación encubierta, y como tal debe tributar, no como compra.

Aparte, en tu caso no le veo sentido a la operación, sería más fácil una única operación en que te donara el usufructo directamente.

Muchas gracias, tendré que esperar a que baje el impuesto de transmisiones entonces...

No creo que baje, en todo este tiempo, solo lo he visto subir, con tendencia a acercarse al IVA

No obstante, no entiendo por qué no puede donarte el usufructo y ya está, no es caro fiscalmente, al menos el impuesto de donaciones. Cierto es que lleva otros gastos (notario y registro), pero que tendrás que hacer igual tarde o temprano.

Quizá no utilice los términos correctos, perdona si digo alguna burrada. Cuando fui a la notaría me presupuestaron poco más de 1000 euros por todo, gastos de notaría e impuestos incluidos teniendo en cuenta que ellos hacían todas las gestiones. Esto subía los gastos de notaría pero no vivo allí y me parecía un precio muy razonable teniendo en cuenta que me ahorraba viajes y papeleos.

Acepté el presupuesto y se pusieron a ello, pero cuando el técnico empezó con los trámites se dio cuenta de que esto no se podía hacer como una donación sino como una transmisión inmobiliaria (creo que era algo así) de manera que había que pagar a la agencia tributaria de la comunidad (9%) y un 1% (esto no lo recuerdo bien) al ayto de la localidad. Me dijo que si quería lo podía hacer como donación, pero que luego la agencia tributaria de Castilla la Mancha me iba a reclamar la transmisión y que iba a pagarlo de todas formas (algo así). Así que el pago total subía de poco más de 1000 a 4.300, por un usufructo que en la escritura aparece con un valor de 30.000. Me parece una pasada (puse 40.000 en el primer post pero lo he mirado y es menos).

Finalmente me eché para atrás y "sólo" tuve que pagar 150 euros de gastos al notario por "nada".

Cómo se constituyó el usufructo, por herencia?, por compra?

Tampoco recuerdo esto muy bien, fue hace 15 años. Compré una parcela con intención de construir, cuando fuimos a formalizar la compra mi madre me acompañó y yo quise que ella figurara de alguna forma en la compra así que el comercial nos aconsejó que ella figurara como usufructuaria vitalicia y yo como nudo propietario. No sé muy bien si él en aquel momento sabía lo que quería decir eso y las consecuencias que tendría pero yo que tenía 25 años no lo sabía y me pareció bien hacerlo así. Más tarde al construir la casa y escriturarla también tuvo que ser así puesto que ella era la usufructuaria del terreno.

De las consecuencias de esta estupidez me di cuenta cuando intenté desgravarme las cuotas de la hipoteca por pago de primera vivienda y me dijeron en hacienda que de eso nada puesto que la usufructuaria es mi madre y ya tiene piso. A parte de que teóricamente no puedo alquilarla (tiene que ser mi madre), el IBI le llega a mi madre, las cartas del ayuntamiento también... En fin, un rollo que te he contado sólo para decirte que al final fue por compra.

Ya, es que al constituirse por compra, tributando por ITP, la cancelación debe tributar por el mismo impuesto, aunque ahora se cancele por donación y no por compra. De ahí que os dijeran eso de que aunque se donara, el tipo sería el del 9%.

Buenas, lo que no me queda claro de todo esto es lo siguiente: (a ver si hay alguien que me lo puedo aclarar).

Esta claro que la renuncia de usufructo es donación.

También esta claro que para consolidar el dominio por una compra de vivienda en usufructo y nuda propiedad tributa por ITP.

Yo pregunte a un notario y el notario me dijo que se paga por donación. Que el ITP y el  impuesto de sucesiones y donaciones es incompatible y no puede haber una doble imposición de estos dos impuestos.

Cuando se compro la casa se pago el total del ITP sobre todo el valor.

Qué impuesto se paga? los dos? la ley dice lo contrario

Art. 51. Reglamento sucesiones:

4. Si la consolidación del dominio en la persona del primero o sucesivos nudo propietarios se produjese por una causa distinta al cumplimiento del plazo previsto o a la muerte del usufructuario, el adquirente sólo pagará la mayor de las liquidaciones entre la que se encuentre pendiente por la desmembración del dominio y la correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud se extingue el usufructo.

Efectivamente, ambos impuestos son incompatibles. Por lo tanto, hay que calcular cual es el mayor, y ese es el que se paga