Venta de Nuda propiedad.

Alguien puede informarme sobre la fiscalidad de la venta que parece se esta poniendo de moda, de este tipo de transmisiones de propiedades inmobiliarias?.

En principio sin que des mas datos, va como una venta normal. Declarar en IRPF el incremento/pérdida patrimonial, es decir diferencia entre el valor de venta más gastos y el de adquisición mas gastos.

Excepciones hay, así si tiene mas de 65 años el vendedor, el incremento está exento si es que estás hablando de vivienda habitual (por eso esta de moda entre personas mayores, supongo que te refieres a eso). Ojo hay resoluciones que dicen que para beneficiarse de la exención se ha ostentar y  transmitir el 100% de la nuda propiedad de la vivienda habitual. Si la propiedad está dividida entre varios y se transmiten solo porcentajes de nuda propiedad o son segundas residencias, no aplica la exención.

Salud

Esto se suele hacer con personas ya jubiladas o al menos mayores de los 65 años, nadie compraría a un matrimonio con 35 años, pues posiblemente nunca fuera suyo.

En renta, la misma que si se vendiera la plena propiedad, variación patrimonial por diferencia entre valor de venta menos gastos y valor de adquisición mas gastos.

Seguro?. Supongo que también las plusvalías municipales, son a cargo del vendedor.
Pero no lo tengo tan claro.

A pesar de que no es una operación nueva (yo conocí una allá por los años 60), pero antes no había tanto control fiscal o mejor dicho, no existía tanta fiscalidad. Sí es ahora cuando parece que se está reactivando y hay varios aspectos desconocidos, al menos para mí.

Y tan seguro, vendes un derecho, y como con cualquier bien o derecho, hay que calcular la variación patrimonial.

La plusvalía municipal es otro tema, habría que estudiarlo

Cuando se vende un inmueble, Hacienda no le importa el precio, sino el valor actual del bien y para ejemplo, te pongo al jaleo que tienen en Seseña, donde se compraron unas viviendas por un precio y posteriormente se han vendido algunas por menos de lo comprado y Hacienda no lo ha admitido.

En este caso, obviamente, el valor por el cual se realiza la operación, es inferior al de mercado y mi duda surge en la aceptación de Hacienda.

Es que el valor de la nuda es la diferencia entre el valor del pleno dominio y del usufructo, nadie espera que se venda por el valor del pleno dominio. Pero eso no significa que no se pueda vender la nuda por su valor real o por debajo o encima de su valor real, teniendo en cuenta lo que te digo, que no es el pleno dominio sino un derecho, pero con valor calculable.

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Como entiendo que son opiniones y no leyes, creo que no me saca ninguna duda.

De todas formas, gracias.

No hay opinión que valga, la nuda vale lo que digo, el pleno dominio menos el usufructo. Se calcula el valor del usufructo en función de la edad del usufructuario (89-edad=porcentaje del bien a que equivale el usufructo) y luego se resta del valor de mercado del bien. Lo que queda es el valor de la nuda, y en función de eso comprobarán la operación a nivel fiscal.

Ejemplo:

valor mercado o fiscal bien=100

edad usufructuario=59 años

valor usufructo= 89-59=30%;  30% de 100=30

valor nuda=100-30= 70

Ese es el valor calculado de la nuda

En el momento de su adquisición o constitución tenía un valor (calculado según te pongo), y lo mismo a la hora de la transmisión. La diferencia es la que tributa en renta ahora.

Uno de los derechos del contribuyente es conocer, previamente a la operación, el valor que Hacienda atribuirá al inmueble. En muchas Comunidades se puede obtener online y donde no sea posible cabe solicitarlo a la Hacienda autonómica.

Obtenido dicho valor, es fácil calcular el de la nuda propiedad, como ya te han explicado. Caso de que la operación se haga por precio menor, Hacienda aplicará el suyo y ése es el que habrá que tener en cuenta a efectos fiscales para el cálculo de la ganancia patrimonial.

En cuanto a la plusvalía municipal, lo mejor es consultar la ordenanza municipal para ver lo que dice cuando se transmiten derechos reales, porque puede haber diferencias según cuál sea el municipio.