23/06/2015 - 08:00Esther García López
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La 'guerra' de hipotecas amenaza el balance de los bancos La 'guerra' de hipotecas amenaza el balance de los bancos
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Los bancos se han declarado la guerra y su objetivo es conquistar a clientes con créditos hipotecarios a tan bajo interés que podría causar pérdidas a las entidades. Su estrategia es lograr volumen aunque sacrifiquen rentabilidad y lograr la vinculación de unos hipotecados solventes. Los expertos advierten que una contienda prolongada «amenazará» la rentabilidad de los bancos.
En 2010 los bancos se declararon la guerra de depósitos para captar pasivo. Ahora han proclamado la guerra de hipotecas, en la que cada vez más bancos participan ofreciendo a sus clientes préstamos con una rentabilidad inferior a su coste, lo que está produciendo pérdidas a las entidades.
Francisco González, presidente del BBVA, fue el encargado de anunciar el principio de las hostilidades y, a finales de mayo, fue Josep Oliu, presidente de Banco Sabadell, quien anunció que la guerra ya se había declarado y que algunos bancos concedían créditos hipotecarios a tan bajo interés que podrían sufrir pérdidas en esas operaciones. Para evitarlo solicitó a los reguladores que frenaran las operaciones con pérdida.
La lucha sigue. Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas, considera que esta es una situación «insostenible» para los bancos. «Están dando créditos tan baratos porque el ritmo de amortización de las carteras hipotecarias que tienen es más rápido que el ritmo de concesión de nuevos préstamos, y esto les va a generar menos ingresos por intereses. Están necesitadísimos de dar más créditos pero solo a clientes solventes y como hay muy poca demanda de hipotecas por parte de estos usuarios, los bancos se pelean por ellos con hipotecas bajas. Esta situación no se puede mantener. Los bancos tendrán que parar porque financiarse más barato casi es imposible. Están entre la espada y la pared».
Por su parte, Carlos Fernández, analista de XTB, cree que en la coyuntura de mercado actual «es normal» que se produzca esa facilidad de crédito, pero «hay que tener presente que se trata de créditos a largo plazo y cuando la situación cambie puede perjudicar el balance de las entidades financieras».
¿OBJETIVO CONSEGUIDO?
El abaratamiento del coste de los préstamos ocasionado por la guerra de hipotecas ha aumentado la concesión de créditos hipotecarios. Según los últimos datos de la Estadística de Hipotecas publicados por el INE, correspondiente a marzo, en este mes se concedieron 19.806 hipotecas, lo que supuso un incremento del 19,7 por ciento respecto al mismo mes del año anterior. Se trata de la décima subida consecutiva.
Con el Euribor en mayo a 0,165, hay bancos que han reducido el diferencial por debajo del 1 por ciento. Con esta rebaja pretenden captar a clientes solventes a los que vincular a la entidad obligándoles a contratar otros productos como seguros, fondos de inversión, planes de pensiones, tarjetas de crédito o domiciliar nóminas e ingresos.
Pero los clientes a los que se dirigen estas hipotecas no acuden a la llamada de los bancos tan rápido como ellos quisieran. «Lo que podría dinamizar más las ventas, y es posible que sea el segundo episodio de la guerra hipotecaria, es que los bancos abran la mano del nivel de riesgos aceptando clientes que ahora rechazan. Esos clientes sí tienen ganas de comprar viviendas», asegura Villén. Reconoce que, por ahora, los criterios de riesgo que siguen los bancos son consistentes. «Están abriendo un poco la mano porque estaban con el puño cerrado».
Relajar la política de riesgos podría generar a los bancos problemas que ya conocen del pasado. Según Carlos Fernández, a medida que la situación económica mejora «es normal» que se rebajen los requisitos de concesión de crédito. «Pero, para evitar futuras sorpresas, no es deseable que se rebajen estos requisitos».
Estefanía González, personal finance contet manager de Kelisto.com, reconoce que «salvo casos aislados» no parece que los bancos «estén relajando su política de riesgos. Además de los controles de riesgo que realizan las entidades, hay una doble barrera que les permite rebajar ese riesgo: la que marcan los ingresos mínimos que se exigen a los hipotecados y la que determinan los altos requisitos de vinculación. Aún son muchas las entidades que requieren que sus clientes ingresen entre 2.500 y 3.000 euros al mes para acceder a un préstamo y la adquisición de productos vinculados que requieren un coste extra para el consumidor y que no podrían ser asumidos por clientes con un bajo nivel de ingresos».
Hay expertos que, como Oliu, piden la intervención del regulador para que frenen las operaciones hipotecarias con pérdidas. Para Estefanía González, de generalizarse esta práctica «sí sería necesario que el regulador tomara cartas en el asunto y que actuara antes de lo que lo hizo cuando se produjo la guerra del pasivo».
Para Carlos Fernández, la situación entre la guerra de depósitos que se declaró en 2010 en España, y que trajo consigo pérdidas de rentabilidad para los bancos, y la que se está produciendo ahora con las hipotecas es distinta debido al contexto económico. «En 2010 la banca afrontaba un problema de liquidez motivado por el aumento de los requisitos de capital a los que tenían que hacer frente y por la incertidumbre del sector que dificultaba los préstamos interbancarios. Ahora, con las políticas de los bancos centrales, hay un exceso de liquidez y con estas prácticas agresivas buscan captar clientes y asegurarse el mayor número de productos por cliente».
GUERRA PARA LARGO
Los expertos creen que la firma del armisticio va para largo. Juan Villén piensa que el vencimiento de las carteras que tienen los bancos en sus balances se va a ir acelerando y van a ir perdiendo más volumen de negocio por lo que necesitarán captar más clientes. «Esta guerra va a seguir porque la economía española no se va a recuperar tan rápido como para que la demanda vaya a crear un nuevo 'boom' inmobiliario y los bancos tendrán que seguir peleándose por una demanda escasa. En cuanto a la parte de precios tampoco tienen un margen muy grande de bajada pero probablemente nos estabilicemos en niveles con diferenciales del 1 por ciento e incluso por debajo. Vemos hipotecas que se están concediendo al 0,90 o 0,95 de diferencial».
También Estefanía González cree que la guerra de hipotecas en términos de bajadas de los diferenciales «es una tendencia que se mantendrá en 2015, ya que aún hay muchas ofertas con margen para seguir abaratándose».
Carlos Fernández advierte que si la guerra continúa «los riesgos pueden venir pasados unos años, con hipotecas a 40 años financiadas a tipos bajos y erosionando los márgenes y las cuentas de resultados de los bancos».
LA OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
Juan Villén, Idealista
«Esta situación es insostenible para los bancos, tienen que parar porque financiarse más barato es imposible. Están entre la espada y la pared».
Estefanía González, Kelisto.es
«Los bancos tienen una doble barrera para reducir riesgos: los ingresos mínimos exigidos a los hipotecados y los altos requisitos de vinculación».
Carlos Fernández, XTB
«Los bancos están concediendo créditos hipotecarios a largo plazo y cuando cambie la situación esto puede perjudicar sus balances».
