Nosotros, los 'recuperados'

Desde 2007, el observatorio de coyuntura económica (oce) viene calculando la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en españa, y se avanzó que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler.

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en españa se situó, en 2010, en los 2.476 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros, esto quiere decir que a finales de ese año el per de la vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 25,6, esta cifra está aún muy alejada del 19,5 que refleja su media histórica, aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,2 que marcaba en 2007.

El precio de la vivienda varía según sus características: tamaño, calidad y ubicación, así como a factores y circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía (crecimiento de la población, equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento económico, desempleo, precio del suelo, burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre otras.

Existen indicadores estructurales que permiten valorar si el precio de una vivienda es adecuado y económicamente viable, ya sean indicadores sobre los ingresos o salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible -PRD-), en relación con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar (rentabilidad del alquiler o índice Per) o en relación con la cuantía y duración de la hipoteca a solicitar.

En el precio de la vivienda en relación con la renta anual disponible se considera adecuada una ratio de 4,36 es decir que el precio de compra de la vivienda es razonable económicamente si se aproxima a cuatro años de la renta familiar bruta disponible.

El precio de la vivienda en España ha mantenido histórica cierta estabilidad en relación con los ingresos familiares -o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas inmobiliarias o crisis inmobiliarias que los precios sufrieron alzas desmesuradas: burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992 - que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido- y burbuja inmobiliaria de 1997 a 2007. Los efectos principales del estallido de la crisis han sido la caída paulatina de precios en la vivienda que continúa en 2013, y su contagio a la economía y a las instituciones políticas y sociales. En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda, desde entonces, en junio de 2013, los precios bajaron un 35%. Según el INE, en el primer trimestre de 2013 el precio bajó un 6,6% de media y en tasa interanual -respecto al primer trimestre de 2012-, un 14,3%. Para algunos economistas el precio de la vivienda en España tiene que ajustarse todavía un 35,4% en los próximos años argumentando que a la vista del dato del PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4 años) que en el primer trimestre de 2013 todavía estaba en 6,2 años, los precios deberían bajar un 35,4% más para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada habría que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicaría una caída total entre el pico máximo de dicho año 2007 y el valle de un 53,3%.

Recorrido de la vivienda en España: periodo 1979-2005

1979-1985
El precio de la vivienda inicia una caída sostenida entre los años 1979 y 1982, que en términos reales (descontando la inflación) supone una caída del 35% en sólo 5 años. Tras una recuperación en 1983 donde se produce un repunte positivo del 6%, el precio de la vivienda vuelve a bajar en 1985 a niveles del año 1982. Todo este proceso se produce en un contexto de deterioro económico tras la crisis del petróleo de 1973 que alcanzó de lleno a España, el paro cuyas cifras pasaron del 4,7% en 1976 hasta el 21,1% en 1985, así como la alta tasa de inflación derivada de la crisis del petróleo de 1979, donde el precio del petróleo se multiplicó por 2,7 desde mediados de 1978 hasta 1981.

1985-1992
El año 1985 fue especialmente duro para la construcción, pero, paralelamente al incremento de la actividad económica en 1986, hubo también una notable aceleración en la construcción. El consumo de cemento se incrementó un 10,2% en comparación con el año interior, la construcción de vivienda nueva aumentó un 10%, y los gastos de la construcción crecieron un 5%. El boom de la construcción fue incluso más fuerte en 1987, cuando la industria registró un incremento del 10%, la mayor tasa de crecimiento de todas las industrias españolas. En ese mismo año, el sector de la construcción representó el 7% del PIB del país. La fuerte expansión industrial continuó hasta 1988, y muchas de las nuevas construcciones se concentraron en oficinas urbanas, vivienda y servicios relacionados con el turismo.

La tasa de ocupación había aumentado en todos los sectores excepto en el primario, pero la construcción registró el mayor incremento relativo, un 11,2%, como resultado de los 88.100 nuevos empleos que creó en 1986. Como comparación, sólo se crearon 7.300 nuevos empleos en la construcción en 1985, y en 1984 se habían destruido 110.400 empleos. A finales de la década de los ochenta, los empleos de la construcción constituían un tercio de todo el empleo industrial español. Sin embargo, en esa misma época, el sector todavía operaba a un nivel considerablemente por debajo de su capacidad a pesar del boom, ya que su tasa de desempleo rondaba el 30%.

1992-1996
El último ciclo alcista en los precios de la vivienda se saldó, según la Sociedad de Tasación, con una bajada ininterrumpida del precio de la vivienda durante seis años, de 1990 a 1996.

Hubo una bajada de los precios de un 1,7% en términos nominales entre 1990 y 1993, lo que significa un 15% en términos reales (teniendo en cuenta la inflación marcada por el IPC). En diciembre de 1990 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 684,00€, es decir, 933,00€ en términos nominales a partir del IPC acumulado de 1985 (136,50%). En diciembre de 1993 el precio en términos reales era de 576,00€ por metro cuadrado, es decir, 917,00€ nominales en base al IPC acumulado desde 1985 (159,20%). Eso supone una variación real de -15,7% (y nominal del -1,71%).

En diciembre de 1996 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 560,00€ (1002,00€ nominales, en base al IPC acumulado de 1985, 178,90%). La variación real supuso un -18,1% (7,39% nominal). Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A., entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subió nominalmente un 7,39%, pero en un contexto inflacionario del 31,06%. Este fue el último ciclo bajista de la vivienda en España, durando la caída de precios seis años consecutivos.

1996-2003
El precio de la vivienda en Madrid entre 1996 y 2003 sufrió una subida del 176% según publicaba ABC el 11 de febrero de 2003. En octubre de 2003 se emite una de las primeras advertencias que confirmarían la existencia de una burbuja especulativa: lo hace la Comisión Europea, que advierte una duplicación del precio nominal en un solo año, y señala que "el peligro de que un aumento significativo en los tipos de interés o un futuro deterioro del mercado laboral pudiera en algún punto inducir a una corrección del tamaño de los mercados inmobiliarios de algunos Estados miembros", En noviembre el Banco Central Europeo advierte de una corrección a la baja en los precios de la vivienda. En este año las voces desde el mundo académico ya advertían de la burbuja inmobiliaria, las presiones que la estaban inflando de manera peligrosa y la necesidad de su control.

2004
En abril, el gobierno recientemente elegido estrena un plan de choque, aunque se queda corto frente a las expectativas que había generado (había prometido 800.000 viviendas protegidas y cargar con impuestos las viviendas vacías: no cumplió ninguna de las dos cosas). En septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid. En octubre, la ministra María Antonia Trujillo frena la publicación de datos oficiales.

Dados los plazos entre el inicio de un proceso urbanizador desde la aprobación del PGOU hasta el final de las viviendas, las construidas en un año correspoden a los planes urbanizadores aprobados cinco años antes. Es decir, en 2004 se construyeron las viviendas que empezaron a tramitarse en sus correspondientes PGOU en 1999.

2005
El 10 de junio el Banco de España advierte en su informe de 2004 que el precio de la vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%. Seis días más tarde la publicación británica "The Economist" cifra la sobrevaloración de la vivienda en el mercado español en torno al 50%.

En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolución del euribor, encareciendo por primera vez en los últimos cinco años el precio de las cuotas hipotecarias. Ese mismo mes Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI y ministro de Economía del gobierno español de 1996 a 2004, años en los que se produjo un espectacular crecimiento en la construcción de viviendas, advierte una vez más sobre la situación del mercado inmobiliario español manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega de la Medalla de Oro de la Generalidad de Cataluña a La Caixa, su preocupación ante las importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podría tener una corrección del precio de la vivienda en España.

La OCDE incluye a España entre los países donde los precios de la vivienda están sobrevalorados en su boletín informativo económico de diciembre de 2005.

Déjate de cuentos y al grano, que esta ecuación la has planteado tú. Resuélvemela, anda, que yo soy un torpe demagogo que no me entero. De lo contrario para mi ya no tendrá valor nada de lo que escribas por aquí.

“El salario depende del valor de los bienes que se produzcan”… “no era nada normal que un peón de albañilería tuviera un salario de 2000 euro/mes brutos”.

¿Pero las casas en las que esos peones que cobraban 2.000 euros brutos/mes porque colaboraron en su construcción tenían valor o no las tenían? Alguno debían tener cuando hicieron millonarios a un montón de espabilados por la vía de la especulación: comprar sobre planos, vender sobre obra sin acabar, si pasar por notaría y con un 30-40% de plusvalía (Y Hacienda pasándose la mano por la pared sin pillar ni un clavo). ¿O esto es mentira?

Demagogia es tomar un artículo sobre la construcción que no viene a cuento y troceralo en copy-pegas cual fascículos gratuitos por entregas para distraer la atención del personal.

Aún no te he leído ninguno. Empezaré a leerlos cuando me resuelvas la ecuación principal.

Pd.- Para argentinos y uruguayos "una cosa bárbara" es algo maravilloso

Nada que objetar al ejemplo que me pones. Efectivamente la burbuja produjo disfunciones como la que me cuentas,que un albañil cobrase mas que un profesor de instituto.Una aberracion se mire por donde se mire
Pero ciertamente dejando atras ese ejemplo que ciertamente no fue anecdotico.El resto de salarios del pais era otra cosa.Recuerda que el término mileurista se referia al trabajador mal pagado.Hoy no se considera mal pagado al que cobra mil euros.
No veo yo esa brecha que me pones.La que yo veo es entre la gente que tiene mucho y la gente que tiene muy poco o gana muy poco.Gente con una buena calificacion tecnologica, como dices y con salarios muy bajos empieza a poblar abundantemente el paisaje de nuestras empresas.
Hemos pasado de albañiles ganando 3000 euros al mes a arquitectos ganando 800.Tan insostenible es lo primero como lo segundo.

Sobre todo me gustaría que se entendiera que lo que se dió en una época de burbuja no puede ser tomado como lo normal, puesto que esos tiempos no van a volver aunque alguno los eche de menos.

Me parece tan obvio el asunto que tener que explicar que en la burbuja del ladrillo todas las obras estaban sobrevaloradas que es que va a parecer que aquí somos todos hoy unos inocentes que no nos enteramos de lo que ocurrió o no nos interesa enterarnos.

Pues mira, yo soy uno de esos inocentes a los que les interesaría enterarme por tu ilustrada pluma-teclado de tu versión (que seguro que es la única, verdadera e irrebatible) sobre lo obvio que fue lo que sucedió en realidad en la burbuja del ladrillo.

Explícamelo, porfa...