Así he puesto el precio a mi casa en venta, por José Luis Cárpatos

Artículo escrito por José Luis Cárpatos, analista financiero y dueño de serenitymarkets.com

Soy uno más de los muchos españoles que tienen su casa en venta. En mi caso no se debe a apuros económicos ni a circunstancias financieras, sino a un traslado a otra ciudad por motivos familiares, por lo que no usaré más la casa que tengo a la venta en idealista.com a través de la agencia inmobiliaria inmogolf home

Esto no quita para que reflexione sobre lo que ha conducido a españa a la situación actual. una situación que ha provocado que tenga que poner mi casa en venta por menos de un 50% de lo que se llegó a tasar en 2006 y un 30% por debajo de la última tasación de agosto de 2010. esa es la realidad y el precio que se debe poner si se quiere vender una casa a día de hoy. podemos vivir de los sueños, pero los sueños, sueños son...

Las estadísticas basadas en precios que piden los vendedores, no los precios en que se cierran de verdad las operaciones, hay que tomarlas con cautela. todo el mundo se queja de que los precios no han bajado bastante pero… ¿seguro?. una cosa es pedir lo que se quiera por una cosa, y otra es venderla. la superficialidad con la que se suele analizar el tema está llevando a conclusiones erróneas, ya que los precios sí han bajado, y mucho

Las operaciones cerradas están casi todas con una rebaja de 30-40% respecto a lo que se pedía no en el techo de la burbuja, sino de hace un par de años. y así es como se debe poner el precio si se quiere vender, ya que lo único que cuenta son las operaciones que se cierran y éstas incorporan descuentos muy fuertes

Recomendación a vendedores y compradores

Por mi experiencia personal, dos recomendaciones, una para los vendedores como yo y otra para los compradores

Para los vendedores: que sean realistas y olviden los precios que se vieron en 2006, eso no volverá en mucho tiempo si es que vuelve. éramos un país que construíamos más que toda europa junta, basándolo todo en una presunta emigración, en busca de trabajo y de retiro dorado, muy irreal

Para los compradores: que tampoco esperen mucho más para comprar, hay viviendas y la mía es una de ellas, donde el precio de venta, ya es inferior al que en realidad costaría comprarse un terreno, urbanizar y edificar una casa. mi experiencia pasada en suiza a finales de los 90 indica que llega un límite del cual no se baja, sino que la rebaja llega vía inflación y no por descuentos en el precio de venta

El caso suizo

Es la segunda vez que vivo una corrección de una burbuja inmobiliaria. en 1988 compré una casa en suiza para mi uso personal que tuve que vender muchos años después. aunque compré para vivir y no para especular, lo hice cerca del momento de precios más alto de una burbuja. sin embargo, 10 años después el precio de la casa era exactamente igual al de cuando compré

Esto se debe a que tras una caída de precios –motivada por los que venden por problemas y por apuros con su hipoteca- suele producirse una corrección de la burbuja en horizontal motivada por la negativa de los vendedores a bajar más los precios. incluso, llega un momento en que se empiezan a retirar letreros de venta porque los dueños que no atraviesan por apuros financieros dejan de plantearse la venta a precios más bajos optando por alquilar su vivienda esperando tiempos mejores

Los compradores que están esperando el milagro de una bajada del 90% sí acceden al alquiler como si fuera una sala de espera donde aguardar el poder comprar muchísimo más barato. pero pasan los años y no se produce la bajada nominal de los precios de los pisos sino que simplemente una caída por la subida de la inflación. es decir, en este tipo de correcciones el precio sufre una fuerte caída inicial pero se mantiene horizontal posteriormente

Al final los compradores compran, cansados de esperar la gran bajada, que realmente se ha producido con la inflación pero durante la espera han asumido gasto en alquiler que prácticamente les lleva a la misma situación que si hubieran comprado años atrás. curiosamente, el vendedor tampoco “sufre” psicológicamente, ya que piensa que ha vendido al precio que él quería sin tener en cuenta el poder adquisitivo que ha perdido por la inflación

En mi opinión estamos cerca de ese momento en el que el mercado se paraliza y se mueve en horizontal, por lo que creo que el comprador tampoco debe esperar comprar algo por 50.000 euros si cuesta construirlo 100.000 euros

Alquiler con opción a compra: alternativa a la sequía hipotecaria

Es evidente que los bancos introducen un factor de distorsión en toda esta reflexión y que causan mucho daño al mercado inmobiliario global. todo el mundo sabe que si al banco se le pide una hipoteca para uno de sus inmuebles las condiciones son fenomenales. si se les pide una hipoteca para otro inmueble particular, las pegas son más fenomenales aún, y prácticamente no dan ninguna

Pero hay una forma de sortear esta dificultad bancaria que además provoca que el vendedor pueda vender y el comprador comprar a buen precio. yo de hecho la planteo abiertamente a los interesados que tengo por mi vivienda. estoy hablando de la operación de “alquiler con opción a compra”, que creo que está siendo poco usada pese a lo valiosa que puede ser en estos momentos

Mediante el alquiler con opción a compra se cierra un precio de venta. el comprador compra y el vendedor, aunque sea en diferido y poco a poco, en parte también vende. y mientras se gana tiempo a la espera de que la banca cambie de actitud, ya que no parece posible que sigan eternamente con la que tienen ahora. tarde o temprano, la crisis menguará, y tarde o temprano, un banco volverá a ver oportunidad en el mercado hipotecario... e iniciará la guerra

Si el alquiler con opción a compra se hace a bastantes años, todos ganan tiempo, y todos consiguen lo que quieren. además es muy flexible y puede tomar múltiples variantes, tantas como pacten el comprador y el vendedor

Cconclusión

En fin, tras todos estos razonamientos, ¿comprar mi casa o la de cualquier otro a precio realista? ¿por qué no? puede que no sea momento de especular pero sí de comprar para vivir con un precio mucho más razonable. o al menos eso pienso, aunque no me hagan mucho caso...a fin de cuentas...yo lo que quiero es vender... :-)

Pero recuerden que también ahora vivo en otra casa, con lo que también he estado en el otro lado del espejo recientemente

Así he puesto el precio a mi casa en venta

Este señor no es nadie para dar recomendaciones, si él no tiene "apuros económicos" no es por sus inversiones, pues no da ni una en sus análisis bursátiles, la única pasta que ha ganado este tío ha sido por la venta de sus libros("Leones y Gacelas,p.e...) y por esas webs de "recomendaciones" de inversión.

Cualquier compra de vivienda que se haga ahora, mañana valdrá menos, y seguir los consejos de Cárpatos es perder el tiempo y el dinero.

"el precio de la vivienda usada en españa siguió bajando en febrero. el descenso mensual fue del 1,1%, con lo que deja el precio en 2.023 euros/m2, niveles que no se veían desde hace ocho años. si atendemos al dato de febrero de 2011 (2.232 euros/m2) la caída interanual se eleva al 9,4%"

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/03/01/0409753-la-vivienda-usada-en-espana-baja-un-1-1-durante-el-mes-de-febrero-tablas?xtor=EPR-76-[boletin_20120302]-20120302-[noticias__01]-[]-[]

No es el momento de comprar, esto no va a quedarse así.

Puede que tenga algo de razón. Siq ue puede haber uan resistencia a bajar los preciso de las casas.
Primer efecto distorsionador son los bancos.
Conozco gente,como se comenta en el artículo,que ha retirado el cartel de venta, ha pasado a alquilarlo.
Puede tener algo de razón.

Seguro que la tiene, lo que ocurre es que, además, hay otras razones que no se han tenido en cuenta a la hora de asentar precios o decidir una compra casi trascendental, por ejemplo, la tasa de desempleo, nivel salarial, facilidad crediticia, calidad del producto... Nadie venderá a precio inferior al coste, pero un coste real, de hoy o del año que viene, nunca en base al coste disparatado de años atrás. Hay cientos de miles de viviendas en esa situación, construídas o a medio construir, que no cesan de degradarse y aumentar costes... creo que aún hay que esperar hasta que veamos una oferta y demanda más estables.

Los que alquilaron hace uno, dos, tres o cinco años pensando en una compra futura, han acertado de pleno. Estaba relativamente claro aunque no todos lo percibieran. Me huelo que aún seguirá siendo más barato el alquiler que la compra por lo menos durante un par de añitos. Ojalá me equivoque, podría ser una señal de que algo empieza a ponerse bien.

Ya se están produciendo rebajas del 90% respecto a precios de compra.

Página de inmobiliaria de banesto, casaktua:

http://www.casaktua.com/inmueble-embargo-bancos/vivienda/baleares/palma-de-mallorca/pasaje-pico-de-mulhacen_2_35356.html

Hay reticencia a bajar el precio pero en relación a lo que dice que cuesta menos que comprar terreno y edificar me planteo la cuestión de que una casa nueva es una casa nueva y las de segunda mano han de valer logicamente menos. Tambien hay que tener en cuenta la necesidad de pisos de la gente, quiero decir que porque no iba a bajar más de lo que costó hacerla? o lo que cuesta hacerla? si sobran quizá haya que bajar más de lo que cuestan.

Es complejo pero sería muy bonito dar libertad de construir más libremente en terrenos sin arboles ni nada, quiero decir terrenos que no jodan la fauna, porque sería más barato el terreno y así la gente que no tiene trabajo ni nada al abaratar los costes de la vivienda podrian trabajar por menos dinero lo que aumentaría la competitividad. Una gran parte del sueldo va para la casa cuando en la epoca de mis abuelos era muchisimo menos. Que pasa que somos menos eficientes construyendo casas? porque no lo entiendo... tenemos mejores maquinas..