Vicios ocultos y quiebra

Estimado Coloso,

Tienes por ahí una Ley que es la de Ordenación de la Edificación que es la 38/1999. Por tanto lleva una década entre nosotros. En la misma tienes un artículo que es el 19 donde se establecen las responsabilidades y garantías que debe acompañar al hecho constructivo una vez que finaliza el proceso de edificación.

Dicho artículo establece tres tipos de garantías:
- de un año: para problemas de acabados (la puerta que roza, el interruptor que no enciende la luz o la baldosa mal encolada. El responsable es el Contratista principal quien responde, además, por los fallos de las subcontratas. Si el promotor designó distintos profesionales o contratistas responde de todos ellos. Para esta garantía no hay seguro en el mercado.
- de tres años: para todo cuanto afecte a la habitabilidad (problemas de aislamiento -acústico y térmico -, olores, filtraciones, azulejos que se caen, instalaciones básicas que no funcionan - climatización, fontanería, gas, electricidad,...). Desde hace tiempo ASEFA ofrece esta cobertura y recientemente se han incorporado algunas especialistas como MDIS o ALBION pero muy pocos promotores la contratan dado que todas las actuaciones relativas a este riesgo deben ser supervisadas por la OCT y eso encarece los costes. Visto desde el punto de vista profesional es una actitud que roza la mezquindad habida cuenta los márgenes existentes pero es una política de riesgos que tiene poco calado entre la mayoría de promotores.
- de diez años: es la que ofrece el seguro decenal de daños. Esta cobertura y su garantía se refieren, exclusivamente, a los daños que pueda sufrir TODA la edificación o una parte de ella (incluyendo instalaciones y servicios) que tenga por origen un error en el proyecto, una deficiente ejecución de los elementos de cimentación o estructurales o un problema originado en la calidad del suelo que comprometa la estabilidad del edificio.

Como puedes suponer el seguro es pagado en su totalidad antes de librar el documento de entrada en cobertura legalizado ante notario. A partir de ahí que la empresa promotora quiebre o no es lo de menos si atendemos al seguro decenal porque quien está garantizando es el asegurador, no el promotor.

Para el resto de garantías descritas ya es harina de otro costal. Aparte, si pasaron los tres años es prácticamente imposible que un juez determine cobertura en concepto de garantías del art 19 LOE; de tratarse de vicios ocultos o de mala práxis habría que atacar por el 1591 del Código Civil que dice, textualmente "El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años"

Y que no fue derogado por la LOE. Pero en ese caso preparaos para años de pleito.

Un saludo,

Estadísticamente entra dentro de lo probable si tomamos este término como contrario al imposible absoluto.

Por resumir: es como las meigas que haberlas...haylas aunque nadie las haya visto ;-D

Saludos

No me seais cabrones los dos (tu y Jaime) que en banca también hay buenos profesionales, en seguros también, por lo menos eso pareceis los dos (cada uno en su "gremio"), pues (y en su caso ...je ... je ...)no sois los únicos, porque estadísticamente es imposible, es como que no solo hay vida en la tierra (y no que tiene que ser humana, hablo de vida, una planta es también vida) .... pura estadísitica.

Carlos, entonces es hasta incluso posible que un pleito por responsdabilidad del facultativo director de la obra (arquitecto superior o aquitect técnico)no llegase a ninguna parte, y en todo caso llegase o no, lo que tu dices .... años y años.

¿Voy bien?

Deberíamos empezar a planificar la construcción de un templo para ofrecer culto a tal aparición.
Si te parece bien tú te encargas de conseguir la financiación, a WPetersen lo ponemos de Project Manager y yo me encargo de los seguros; como es por una noble causa a comisión cero y sin honorarios :)
Para repartir obleas siempre encontraremos voluntarios.
Abrazos,

Parecemos... parecemos.
Tampoco nos vayas a santificar a estas alturas.
Si te va la mitología, sigue en esto que vas por buen camino.
Abrazos,

Te puedo citar uno del "Parque los Almendros" que creo que va por los 16 años...

Normalmente los distintos agentes de la construcción y sus aseguradoras (de haberlas) no son tan ......(pon tú el calificativo, que yo no quiero estrenar mi seguro de rc blogger).

En un caso de ruína parcial o total yo desearía con todo mi corazón contar con una aseguradora directa de daños pues está obligada a pagarme (art 19 Ley de contrato de Seguro) el riesgo asegurado y si no lo hace a los tres años comienza a devengar un glorioso 20% anual desde el día del siniestro que es algo así como una bendición en estado puro. Creo que no hay nada más rentable (y seguro) y solo requiere paciencia, templanza y que el asegurador esté poblado de descerebrados. Una combinación difícil, por cierto, lo cual sugiere que cobraré rápido.

Si dependo del seguro de los técnicos puedo tener serios problemas. No sé si lo sabéis pero muchos arquitectos están asegurados por "el mínimo" que les ofrecen que está en 60.000 € ¿imagináis lo que se puede pagar con eso? Es alucinante que pueda ejercerse esa profesión con 60.000 € y que un instalador electricista especialista tenga que contar mínimo con 900.000 € o yo disponga de una cobertura de 2.000.000 €

Si a eso le sumas que muchas promotoras se montaron como SL solo para promover una cierta construcción, luego se disolvieron y si te he visto no me acuerdo o que muchas constructoras tienen seguros de RCIVIL que (sin saberlo) les excluye los daños al promotor y siempre a la propia obra ejecutada, resulta que es para echarse a temblar.

Sinceramente yo no comprendo como alguien puede hacerse una casa (como autopromotor) y despreciar el seguro decenal de daños. Vale, tendrá de 1.300 a 3.000 € menos en el bolsillo (probablemente una pequeña parte de lo que se gaste en carpintería o retretes) pero a cambio de una paz espiritual de narices. Que son diez años de tranquilidad lo que significa prorrateando de 130 a 300 € anuales protegiendo su mayor inversión ante riesgos que no podrá asumir y ante los cuales tampoco conseguirá financiación bancaria.

Usar el cerebro debería ser un ejercicio más practicado pero...

Abrazos,

En todo, como sabes nosotros fuimos unos "mini promotores" hasta septiembre de 2006 (menuda suerte que el comité de dirección en que yo participo, se tomó la decisión de cerrar la división de negocio) y si tenemos los decenales, pero a veces la gente se pasa, en este agosto tuvimos una reclamación de unas casas entregadas en 2006 que nos reclaman la pintura de la madera exterior (balcones, "porticones" , vigas del techo, etc.), nuestra construcción es de alta montaña y se utiliza madera, laminada para las vigas y “normal” para los porticones de las ventanas, que están en lugar de la típica persiana enrollable o mallorquina (de librillo) …. joder que han pasado 4 años, y la comunidad de vecinos, que no es tal porque son adosados y no era necesario, pero montaron una “comunidad de mantenimiento” y me parece muy buena idea, dicen que la promotora debe re barnizar, y te aseguro que no hay deterioro es solo el repaso que hay que hacer, yo recomendaría casa 3 años, porque si se espera a 5 ó 10 solo se conseguirá que además de barnizar, deba lijarse todo.

Otro caso, una promoción entregada en 1999, si 11 años, nadie, absolutamente nadie se ha preocupado de revisar la cubierta, que es de pizarra natural, y allí también hay una “comunidad” para el jardín comunitario que en realidad no es comunitario, bueno si lo es técnicamente, pero con derecho de uso exclusivo de una parte para cada casa, pero con esto de la “comunidad” contratan a un jardinero para todos, y no es mala idea, bien … pues después de más de 11 años, a alguien se le ocurrió llamar a un técnico en cubiertas y se cambiaron bastante losas, algunas se movieron con los años, y por alguna granizada fuerte alguna se rompe, pues nada …… las cambiamos, y una vez vemos la factura que sube a casi 3.000 €, (250 euros por vecino) joder que es mucho dinero, se manda un buro fax a la promotora, que no opera, pero que sigue existiendo jurídicamente y no está quebrada ni en concurso, nosotros somos así de idiotas, seguimos con la mala costumbre de pagar nuestras deudas, y a ver si cuela, pero no les dimos ni la oportunidad de verlo antes para verificar si por alguna remota posibilidad hay media responsabilidad, no, no, que no comprueben nada, que paguen.

Y otra, para terminar, en el Pirineo por las noches de invierno, no es nada raro llegar a -16º en alguna ocasión, entonces la costumbre es poner un pequeño calefactor en las baterías de agua, para evitar la congelación, sistema que es barato y efectivo, pues en ocasiones el último que se va el domingo por tarde, le vienen las prisas, cierra el grifo general por las baterías, y hay ser raro, raro, porque en cada casa hay un gripo de cierre, se deja la puerta de las baterías abiertas “de bat a bat” como decimos en catalán, y el calefactor no da para tanto, se congela la tubería y revienta, pues es igual si han pasado 3, 4 o 7 años, la promotora debería prever que esto podía ocurrir, y da lo mismo si el capullo del gerente, aquel que responde al nombre de Xavier nos dio una carpeta de obra, ¿Dónde pusimos la jodida carpeta, ah…. tal vez la tiramos? con unas advertencias de mantenimiento, que entre otras cosas nos indicaba la necesidad de la vigilancia en esto de las temperaturas, la limpieza de la canalización del agua de lluvia, la revisión periódica de los tejados y su mantenimiento, y el muy capullo lo hizo en un Word indicando en rojo y subrayado estas cosas, y nos lo hizo firmar conforme se había recibido y nos lo explico detalladamente, que se vaya al cuerno ¿Qué se habrá creído? En el precio de la casa debería incluirse un seguro de mantenimiento, y si no existe que lo invente, el calefactor de las baterías de agua debería ser de 20.000 vatios, ah… y por cierto el consumo de un calefactor de este calibre no lo pensamos pagar, que se han creído poner un calefactor que precise que cerremos el armario de las mismas …..