Carmena prevé 13.200 millones de negocio para promotores en la Operación Chamartín
- El Ayuntamiento calcula un coste de obras en edificios de 2.783 millones
- El precio del suelo junto a la estación llegará a los 2.800 euros por m2
12-10-2018 07:22h
La conocida como
Operación Chamartín generará un enorme negocio para los promotores inmobiliarios. Así, al menos, lo recoge la documentación de este proyecto, donde se indica que el precio total de venta de viviendas y terciario (oficinas y locales comerciales) alcanzará los 13.198 millones de euros.
El proyecto
Madrid Nuevo Norte recibió el visto bueno municipal a finales de septiembre. Este desarrollo urbanístico, al norte de la Estación de Chamartín, se ha intentando aprobar infructuosamente en varias ocasiones durante los últimos 25 años. Su objetivo es cerrar la brecha ferroviaria que separa el este y el oeste en la zona norte de la ciudad.
En ese
nuevo barrio serán construidas 10.485 viviendas, además de alrededor de 1,5 millones de metros cuadrados de oficinas y otros 103.119 metros cuadrados de uso comercial.
Precisamente será el uso terciario, en gran parte ubicado en la zona sur de ese ámbito —junto a la Estación de Chamartín—, el que más ingresos aporte a los promotores que participen en el negocio de levantar Madrid Nuevo Norte. Concretamente ese precio de venta llegará a los 10.212,7 millones de euros. En el caso de la promoción de viviendas, el negocio alcanzará los 2.986 millones, según se recoge en la memoria del proyecto.
Se trata de cálculos realizados por el Ayuntamiento de Madrid, encabezado por
Manuela Carmena, para demostrar la viabilidad del proyecto. Las cifras que recoge son estimaciones, con cálculos sobre el precio de suelo y de venta y, por tanto, deben tomarse como orientativos. De hecho, es complejo prever cómo se comportará el ciclo inmobiliario en los 20 años en los que se alargará el proyecto.
Los resultados del estudio económico del proyecto, además, muestran
un rango de rentabilidades de este negocio inmobiliario que oscilan entre un 11,2% y 16,4%. Aunque el Consistorio advierte que ese margen para cada propietario dependerá principalmente de la evolución del mercado inmobiliario, del precio de adquisición del suelo, del grado de apalancamiento y del coste de dicho endeudamiento.
En el proyecto se considera que la
adquisición de los terrenos ascenderá a un importe de 3.739 millones. Con relación a los
costes de la obra de promoción de edificios, en la memoria se especifica que alcanzarán los 2.783,8 millones como mínimo o, como señala el documento, “en términos estrictos”.
Madrid Nuevo Norte está dividido, a su vez, en cuatro nuevos barrios. El distrito de negocios (donde habrá sobre todo oficinas pero también viviendas y comercios), Malmea-San Roque-Tres Olivos y, por último, Las Tablas Oeste.
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Los precios del suelo y propietarios
Respecto a los precios del suelo, el Ayuntamiento marca un precio orientativo de
2.899,47 euros por metro cuadrado para la vivienda libre en la zona del centro de negocios, junto a la Estación de Chamartín. Supone un precio muy elevado respecto a la media de Madrid (509 euros, según Fomento), pero no existen comparables por la escasez de parcelas en esa zona. En Valdebebas, nuevo barrio más al norte de la ciudad, los máximos marcados han rozado los 1.500 euros.
Por contra, el suelo de uso residencial más barato estará en las áreas al norte de la M-30, con un coste de 600 euros en el caso de vivienda protegida, que supondrá alrededor de las 2.100 casas.
Actualmente el mayor propietario de suelo de todo ese nuevo barrio es el administrador ferroviario
Adif, con el 49,4% de las parcelas, pero se las cedió a
Distrito Castellana Norte (DCN) por algo más de 1.200 millones. Esta promotora tiene en su accionariado a
BBVA (75% del capital) y Grupo San José y ha sido el principal impulsor privado del proyecto, reformado por la Administración de Carmena tras largas negociaciones desde 2016.
Entre los otros grandes promotores se encuentra también el propio Ayuntamiento de Madrid, dueño del 9,9% de las parcelas, la Empresa Municipal de Transportes (6,5%), el Canal de Isabel II (4,9%), Correos (1,9%), Comunidad de Madrid (1,4%) y Fomento (0,8%).
Madrid Nuevo Norte también incluye una gran mejora en infraestructuras, desde la reforma de la Estación de Chamartín, a nuevas carreteras, Metro y Cercanías, por un valor de 2.741 millones, en gran parte sufragado por los propietarios de suelo
Grúas a partir de 2020
Administración. El Ayuntamiento de Madrid tiene todavía que recibir y contestar alegaciones y llevar el proyecto definitivo al pleno municipal entre diciembre y enero. Después, la Comunidad de Madrid deberá dar el visto bueno antes de las elecciones autonómicas y municipales de mayo.
Obras. Tras el visto bueno se tiene que realizar la reparcelación y conformar las juntas de compensación de propietarios. Solo a partir de 2020, previsiblemente, se podrán ver las primeras grúas para las grandes obras iniciales de infraestructuras.
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