RESUMEN DE LA REUNION QUE HA HECHO UNO DE LOS ASISTENTES:
A continuación os informo de lo que se trató en la reunión.
TEMAS CUANTITATIVOS
• Las ayudas públicas a la baja han empeorado las persepctivas que se barajaban desde el año 2007 sobre las residencias. Además la crisis inmobiliaria nadie la esperaba.
• Se está cumpliendo el plan 2014-2016. Los EBITDA (beneficios antes de intereses, amortizaciones e impuestos) ya son positivos y creciendo ostensiblemente en comparaciones año sobre año. Estamos con unas 460 plazas de capacidad instalada.
• Se prevé entrar en BDI (beneficios después de impuestos) positivos en 2016.
• El peso de las amortizaciones (sin contar las de los edificios que son a 50 años) empezarán a descender en el centro de Cornellà, puesto que pronto entrará en su 10º año de amortización. La ocupación de Cornellá roza el 90%.
• En Sant Cugat, estamos a unas 15 plazas para que el BDI entre en terreno positivo. Gracias a las buenas relaciones con la Generalitat, el centro SC recibió 39 plazas concertadas traspasadas de una residencia de la competencia de SC. El punto débil de SCugat ahora mismo son los apartamentos tutelados, que están aún vacíos en un 55%. Esta fórmula no está teniendo la aceptación que se esperaba. En otros paises no mediterráneos funciona, por lo tanto tiempo…. al tiempo…
• El centro de Mollet, como sabemos no es de propiedad, sino que es en explotación. Se prevé que desde ya mismo el EBITDA sobre la inversión se aproxime al 20% anual para este centro gestionado. Es el único centro con rentabilidad más que aceptable (ojalá no tuviérmamos centros en propiedad y sólo gestionáramos).
• En breve habrá un traspaso de una sociedad del grupo (creo que Genars) hacia Fiatc. El Presidente no quiere problemas y lo hará a valor contable.
• Los más de 2 M de inversión en Forcimsa están 100% provisionados. No se confía en recuperar algo en esta inversión, si bien es cierto que la empresa sigue en funcionamiento en sus obras en Turquia, Argelia e Irak, y quién sabe…pero se confía bien poco. Inverfiatc no controla la gestión de Forcimsa, sino que más bien es ésta quien de tanto en tanto les explica como va el negocio... Inverfiatc está de minoritario y no quiere sillón en el Consejo para no ser corresponsable de la administración.
• Se pudo repatriar una pequeña cantidad de la inversión en Buenos Aires, liquidez proveniente de los alquileres. La propiedad no se ha vendido porque es muy gravoso repatriar el dinero a España, el día que se pierda poco dienro por el camino se venderá la propiedad que ha generado mucha plusvalía (en pesos argentinos sobretodo).
• Valoraciones. Cada dos años se encarga una tasación de los activos (centros y terrenos como parte relevante). Por lo tanto según estas tasaciones las inversiones inmobiliarias (residencias) que son la parte importante de nuestra inversión, “siguen valiendo lo mismo que cuando se construyeron durante el boom” y por lo tanto el valor contable refleja el valor de reposición de mercado… Otra cosa es la valoración en bolsa, que quizás sea baja porque está penalizada por iliquidez, y sobretodo por la poca rentabilidad de los activos, y sobre la inversión de 50 Millones eur que es el valor contable de nuestra sociedad. Aunque la residencia siga valiendo lo que costó, el inversor en bolsa hoy no paga el 100% de eso o más, sino que paga un 70% menos quizás porque es una empresa que "vale" pero que no "rinde", con lo cual el dinero invertido está ahí muerto. Sin embargo hay un total convencimiento que la empresa vale mucho más.
• En su día hablaron con la CNMV pero nos da la impresión que para nada tienen un diálogo a menudo ni fluido (de hecho están inmersos en un litigio con multa por alterar el precio de cotización).
• Lo más positivo la actitud, la concienciación de la situación, y el saber que se están ahora ocupando de aumentar la rentabilidad. También muy positivo que se está cumpliendo los planes del trienio. Salimos optimistas y otorgándoles la confianza.
TEMAS CUALITATIVOS
1. El tono fue cordial. Se estableció un ambiente de cooperación y no de confrontación. Todos fuimos constructivos. Fuimos capaces de expresar nuestras inquietudes, y nos sentimos escuchados y entendidos, y hasta cierto punto pensamos que si bien se nos ha abandonado hasta ahora, parece que su voluntad es la de contar con nosotros. Al fin y al cabo todos debemos estar en el mismo barco y todos somos importantes y vitales en esta ecuación: accionistas, directivos, empleados, trabajadores, y residentes.
2. Comentar que se dejó la puerta abierta a considerar tanto la posibilidad de incorporar a un Consejero en representación de nosotros, los minoritarios, como también y a la vez de considerar una Comisión de minoritarios que se podría reunir con representantes de Inverfiatc para analizar con más detalle las actividades y resultados trimestrales.
3. Tanto el Presidente como el Consejero Delegado se ofrecieron y mostraron abiertos a volverse a reunir.
4. Confían en el valor, no tanto en inversión personal comprando acciones (puesto que tienen relativamente pocas), sino como negocio.
5. Si bien han perjudicado al accionista con las inversiones en Forcimsa, y sobretodo con la poca rentabilidad de las inversiones inmobiliarias en residencias, ahora valoramos positivamente cómo han desestimado varias operaciones que hubieran engordado el volumen y la imagen de Inverfiatc pero que hubiera perjudicado al accionista, porque eran fusiones o compras de centros nada baratos, dependientes de ayudas gubernametales (Generarlitat valenciana y catalana) y poca rentabilidad.
6. Nos presentaron a la Secretaria no consejera de Inverfiatc, para que de primera mano nos contara el procedimiento a seguir para incluir por ley puntos en el orden del día de la JGA. Asimismo el Presidente se ofreció a escuchar e incluso incorporar en el orden del día de la JGA cualquier punto por nosotros propuesto aunque no alcancemos el 3% de representación. En caso de propuestas deberíamos tenerlas antes de inicios de marzo para ir bien.
Saludos cordiales,
