Previo Resultados de Inmobiliaria Colonial 2S25: se estiman rentas de +3% hasta 197 M€ frente al +4% previo tras la entrada en reformas de activos en París (-3%)
Intermoney | La compañía (Comprar, P.O. 8,5 €) reportará sus resultados a junio hacia el 30 de julio tras el cierre del mercado, celebrando previsiblemente una conferencia telefónica a continuación. La filial francesa SFL habrá anunciado sus cifras el 23 de julio tras el cierre del mercado. Esperamos para la socimi un crecimiento de rentas del +3% hasta 197 M€, una desaceleración respecto a 2024 (+4%) causada por la entrada en reformas de activos en París (-3%). Considerando una cierta contención de costes, esperamos un EBITDA recurrente de 158 M€, o un +3%. No consideramos partidas por ajustes de valoración, por lo que estimamos un resultado neto durante el 1S25e de 95 M€, frente a 85 M€ el ejercicio pasado, que incluyó un leve ajuste por revalorizaciones de +14 Mn€ antes de minoritarios. Hemos rebajado nuestras previsiones de EBITDA para Colonial una media del -3% en 25e-26e al tener en cuenta la entrada en reformas de activos en París, un factor con mayor impacto del previsto, parcialmente compensado por mayores rentas en Madrid a consecuencia de adquisiciones.
Confirmamos Comprar, así como el PO de 8,5 €; Colonial ofrece un gran potencial, que pensamos más que compensa las incertidumbres relacionadas por tipos de interés.
Confirmamos nuestra recomendación de Comprar, así como nuestro PO de 8,5 € con fecha diciembre de 25e. Pese a que el valor se está viendo afectado por el mal momento de los activos en EEUU, algo que no esperamos que mejore dadas las circunstancias geopolíticas, lo cierto es que, tanto en Madrid como en París, los mercados principales de Colonial, la desocupación en CBD ha ido descendiendo de forma clara desde el 2T 21, encontrándose actualmente en el 5 y 2%, respectivamente. En Barcelona los niveles se mantienen en el
entorno del 5-6%. Las cifras de los activos de la socimi son incluso más positivas en el caso de París, donde la desocupación es prácticamente cero desde hace 2022. A final de 2024 los tres mercados continuaban con las rentas CBD al alza. La rebaja de estimaciones en esta nota no afecta a la valoración por tratarse de un factor transitorio, como es la renovación de activos.
Rentas +3% a junio 25e – París (SFL) las vería caer un -3%.
Esperamos que Colonial reporte a nivel consolidado un incremento de rentas del +3% hasta 197 Mn€. SFL anunciará sus cifras semestrales el 23 de julio tras el cierre del mercado, suponemos que por última vez, una vez se ha aprobado la fusión con la matriz. Esperamos que sus cifras muestren un descenso de rentas a junio del -3% hasta 123 M€. El descenso de rentas se habría producido principalmente por la entrada en reformas de dos activos: Haussmann Saint-Augustin, que se espera vuelva a estar operativo a mediados de este año, y Condorcet, cuya fecha de entrada en servicio sería en 2027. Sin este efecto (a igualdad de cartera), estimamos que las rentas hubiesen crecido un +6%. Este descenso de ingresos se vería parcialmente compensado por factores orgánicos, tales como los incrementos de rentas en contratos por indexación por inflación, así como nuevos contratos al alza firmados en 2024, en especial en activos como Cézanne-Saint Honoré y #Cloud.paris. SFL confirmó a marzo una ocupación del 100% en aquellos activos en servicio.
Madrid y Barcelona – Subidas en Madrid por la compra de activos; crecimiento en BCN.
Esperamos resultados más favorables en España. Concretamente en Madrid estimamos un incremento de rentas del +19% hasta 50 M€, recogiendo de nuevo el efecto de las adquisiciones a Criteria que consolidan desde julio 24, y que estimamos contribuyen unos 12-13 M€ anualmente. En Barcelona esperamos unas rentas estables de unos 24 M€, que podría implicar un crecimiento cercano al +4%, ayudado debido al incremento de ingresos en inmuebles como Diagonal 530 y Diagonal 609-615, entre otros, e indexación. De nuevo, el punto más preocupante sería el nivel de desocupación, 20% a marzo 25 tras mantenerse estable desde diciembre 24, que sigue afectada por con la complicada situación de la Torre Marenostrum (22.000 m2), a lo que se une un programa de renovaciones desde este año, tales como en Diagonal 197.
Madrid y Barcelona deberían contribuir también al crecimiento desde 2025e. En el cuadro de la página anterior mostramos nuestras previsiones para Colonial en el periodo 25e-27e, que hemos reducido a nivel de EBITDA una media del -3%. La razón principal es un efecto mayor del esperado inicialmente por la entrada en reformas de activos en París que hemos mencionado anteriormente. Ello hace que las correcciones sean algo más intensas en 25e- 26e y menores en 27e y en adelante. El efecto de las adquisiciones de activos en Madrid ha compensado en parte este factor. La reciente compra de DeepLabs (GAV de 400 M€) será consolidada por puesta en equivalencia. Tanto Barcelona como Madrid deberían ser pues los mercados de mayor crecimiento este año y el que viene, debido en el primer mercado a la entrada en servicio de Méndez Álvaro, y en el segundo a la aportación a año completo de los activos de Criteria y a una recuperación de la ocupación. En conjunto estimamos crecimientos de rentas para Colonial del 4-5% anuales en rentas y EBITDA en 24-27e.
Confirmamos nuestro Precio Objetivo de 8,5 € a dic. 25e, en lo que pensamos es una valoracion de hecho bastante conservadora. No variamos nuestro PO de 8,5 €/acción con fecha diciembre 25e. Valoramos cada uno de los tres mercados por separado, utilizando tasas de descuento en el entorno de 5,9% en Madrid y Barcelona, así como 5,1% en París; los crecimientos perpetuos, iguales o inferiores al 1,5%, parecerían conservadores en la actualidad. En el cuadro siguiente especificamos nuestras cifras por mercados, totalizando un GAV en el entorno de los 10.300 M€, que es casi un -12% inferior a la declarada a diciembre 2024 (11.647 Mn€). Esperamos que la deuda neta se mantenga a diciembre 25e en el entorno de los 4.400 M€, lo que, tras considerar la capitalización de los costes de estructura, conduce a nuestro Precio Objetivo de 8,5 €, implicando ya un descuento del – 12% respecto al NTA declarado por la socimi a diciembre de 2024, 9,62 €/acción.
