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Monopoly: El juego
Sabian que en el juego Monopoly, cuando eres el banco, no puedes quebrar jamas?? Si estas en perdida, el juego te permite imprimir dinero para seguir en el juego y eventualmente ganar las propiedades que realmente dejan un cash flow positivo.
Cuando inicie mi camino como Hard Lender o Prestamista privado Inmobiliario, solo use una linea de credito de unas de las propiedades que tenia en ese entonces. Recuerdo que saque una linea de credito HELOC por $300,000. Mi negocio en esa epoca era realmente invertir directamente en Bienes Raices. Pero ese "segundo negocio" de prestar dinero a otros como yo, me estaba dejando un rendimiento (Yield) del entre 21% al 36% anual sin usar mi dinero.
Prestaba $300K a dos Flippers, y cobraba $12,000 en puntos (osea, por dar el prestamo) Y al 10% anual que era lo que prevalecia en esa epoca. Asi que recibia unos $2,500 (en este negocio es intereses solos) Pero Usualmente recuperaba mi dinero en 3-4 meses para volver a prestar. En esa epoca cuando te pagaban antes de los 12 meses cobrabas otro 1% por "early fee" que eran $3000 extra.. Asi que $12,000+$10,000 intereses (asumiendo que 4 meses) + $3000, pues en 4 meses me ganaba $25,000, lo que me daba un rendimiento promedio de 32%.
MERCADO SECUNDARIO:
Todo cambio cuando descubri el mercado secundario!.. Mi abogado que me hacia el papeleo, me empezo a comprar mis prestamos y el recibia el 10% de intereses mas el 1% de pago "temprano". Y yo los 3 o 4% por dar el prestamo. Subitamente estos $300,000 en linea de credito que tenia al 5% anual, me estaban generando un volumen de $2 millones al mes.. Luego supe que mis abogados (Y los compradores posteriores) se endeudaban al 2% anual (al ser abogados financieros sabian donde hacerlo) y compraban mi papel, garantizado por un Inmueble que valia 2 o 3 veces mas y comercial y se ganaban el spread de 10% o 9%.. Tambien era dinero "gratis para ellos".
Luego aprendi que podia hacer abritraje en el spread de los intereses. Te daba un prestamo de $100,000, te cobraba 3 puntos ($3000) al 10% anual intereses solos y podian venderlo en el mercado secundario al 7% y ganarme un total de 6%, lo que serian $6000.. Repites la formula 10 veces al mes y son $60,000 o 60% mensual sin ser usurero.
ESTRUCTURA:
Cuando usted da un prestamo HML (osea, donde el comprador NO va a vivir en ella), usted esta lejos de las regulaciones federales. Puede y debe pedir que el comprador firme algo llamado Deed in Lieu, que no es mas que un poder donde dice que si se atrasa 1 mes, usted puede quitarle la casa. Tambien es importante que usted pida al comprador que pague un seguro llamado en la industria como "125"..
Ese seguro es barato, pero garantiza al prestamista. Si la casa toma fuego o un Hurancan se lleva la casa, usted recibe 125% el valor del prestamo que usted dio. Tambien debe firmar un documento que dice que si el flipper o inversor mete a alguien como inquilino, usted le quita la casa. Y por ultimo, usted debe estar seguro que la casa esta siendo comprada con fuerte descuento.
Si la casa vale $300,000 arreglada, pero en subasta se compro en $150,000, usted presta el 75% o $112,500.. Digamos que la casa necesita $60,000 en arreglos, usted financia el 100% pero da el dinero en forma de 25%.. Cada 25% del arreglo completado, usted suelta el dinero para el otro 25% hasta que se complete la casa. Esto usted lo puede automatizar y los compradores de las deuda recibir el codigo y controlar esto.
Antes de dar el prestamo, un tasador e inspector (pagado por el prestatario, no tu.. Unos $300) debe ser encargado POR TI! Jamas cometas el error de creer en un tasador del cliente.
NUNCA haga un prestamo a titulo personal!, tiene que ser una LLC como minimo.!! Esto es crucial. Si usted hace un prestamo a un cliente a titulo personal, usted puede terminar perdiendo el dinero, la casa y hasta ir preso.
Si su cliente paga los impuestos de la propiedad, quitele la casa. NUNCA permita que su cliente pague los impuestos de la propiedad. De hecho, si usted tiene una casa de inversion en Florida (por ejemplo) y pone un familiar recien llegado de latinoamerica (Por ejemplo) y les dicen a usted "Primo, por verguenza, dejeme pagarle los impuestos", les aconsejo que los expulse de la casa al otro dia. ESTO ES EXTREMADAMENTE SERIO.
COMO EVITAR IMPUESTOS:
Hay dos formas basicas.
1-Usando tu Roth-IRA (algo que los malditos democratas quieren eliminar en su mal llamado "plan de infraestructura") (Capitulo 600 en adelante).
2-No usar el dinero que ganas en prestamo para asuntos personales. Simplemente metelo todo en el negocio O usalo para comprar Bienes Raices y con el flujo mensual de esos bienes raices, pues compras lo que te da la gana. no PUEDES usar ni un centavo de las ganancias para asuntos personales. Si en 6 meses ganas $500,000, pues usa todo, el 100% para el inicial de un edificio en distressed de $1,4 millones pero que arreglado vale $2,5 millones. Si la propiedad te deja digamos netos $100,000 anuales libres de impuestos, pues vives con eso en lo que vas acomulando cash flow libres de impuestos.
Esto es serio amigos!!
