Hola Joaliz,
He encontrado información en Internet que puede ayudar a descifrar el complicado cálculo de una tasación.
¿Cómo se hace una tasación de vivienda?
En primer lugar, se realiza una identificación física del inmueble, su localización, superficie, características y estado aparente, se comprueba que dicha información coincide con la documentación utilizada para realizar la tasación; luego, se comprueba el estado de ocupación y su uso o explotación, así como si está acogido a algún régimen de protección pública o del patrimonio arquitectónico; por último, se analiza la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente. Además, el tasador debe tener a su disposición una certificación registral reciente, acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble. En el caso de viviendas en edificios en régimen de propiedad horizontal (pisos), también se necesitan los estatutos de la comunidad y certificado del administrador sobre circunstancias que puedan afectar a su valor.
Métodos de valoración de las tasaciones
Existen varios métodos de tasación: el del coste, el de comparación, el de actualización de rentas y el residual, que permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento. Cada método tiene unos requisitos de aplicabilidad y unas normas de valoración muy precisas y a veces complejas, recogidas en la Orden 805 del Ministerio de Economía del 27 de Marzo del 2003, que acaba de entrar en vigor.
El método más usado para la tasación de un piso es el de comparación, cuyos requisitos fundamentales son la existencia en la zona de un mercado representativo, contar con suficientes datos sobre transacciones u ofertas homogéneas y actuales y disponer de información adecuada que posibilite la eliminación del factor especulación.
Para realizar el cálculo del valor por comparación se establecen las cualidades y características del inmueble tasado y se analiza el segmento de mercado comparable del que se obtiene información concreta de transacciones reales u ofertas en firme y sus precios. Entre ellas se selecciona una muestra lo más representativa posible, descartando aquellas ofertas que contengan elementos especulativos, para realizar la homogeinización de viviendas comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. Por último, se asigna el valor del inmueble, en función de los precios homogeneizados, que deberá ajustarse si existe una probabilidad elevada de pérdida de valor antes de un año, que dure al menos tres años.
¿Qué contiene el certificado de tasación de una vivienda?
El informe de tasación tiene que contener, como mínimo la siguiente información:
• Nombre de la sociedad de tasación que lo emite.
• El solicitante de la tasación y su finalidad.
• La identificación registral y localización de la vivienda.
• Comprobaciones realizadas y documentos utilizados.
• Localidad y entorno, características que puedan influir en la valoración.
• Descripción: tipo de vivienda, superficie total (útil y/o construida, con o sin partes comunes), plantas y distribución básica, elementos fundamentales (estructura, cubierta, cerramientos, carpintería), instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, gas, electricidad, ascensor, etc.), así como las terminaciones y acabados relevantes.
• Si la vivienda, por sus características físicas y usos, es acorde a la normativa urbanistica, así como si está sujeta a algún tipo de protección.
• Estado de ocupación de la vivienda, el titulo en virtud de la que lo está, características y plazos de vigencia. Mencionar si existe algún tipo de obligación o limitación que afecte o limite, directa o indirectamente al valor de la misma y su cuantificación.
• Análisis del mercado de viviendas comparable y sus características (oferta, demanda, intervalos de precios y espectativas).
• Método de tasación utilizado, criterios y cálculos utilizados. Para el método de comparación
