Banco malo , cuento Chino
» ESPECIAL BANCO MALO, EL NUEVO CUENTO CHINO:
TODO LO QUE NO SE DICE SOBRE ESTA GIGANTESCA OPERACION DE MANIPULACIÓN DE PRECIO DE MERCADO. Seguimos incapaces de afrontar la realidad.
El principal argumento para justificar el banco malo es que aportará LIQUIDEZ a los bancos (tengo dudas y muchas ganas de ver qué harán con esa liquidez creada), y al mismo tiempo despejará incertidumbres sobre el VALOR REAL de los activos en balance, que es lo que provoca que el mercado interbancario esté parado desde hace años, y que nadie se fíe de la banca (y economía) española a nivel internacional. Por ese lado, es una medida buena. Pero veo otros muchos errores de planteamiento y peligros en el aire que hacen que globalmente lo del banco malo me parezca simplemente una enorme manipulación del mercado, y el reflejo de una sociedad rígida y anquilosada, incapaz de adaptarse a los cambios y afrontar la realidad.
El VALOR REAL lo fija el mercado. Si no hay mercado, habrá que preguntarse qué falla. El mecanismo de oferta y demanda está atascado, pero no hay ninguna voluntad de arreglarlo porque no le interesa a ninguno de los lobbies de poder. Igual que tampoco le interesó a ninguno de los actores económicos relacionados con el sector inmobiliario arreglar y evitar la burbuja cuando era evidente.
Alguno dirá que para absorber un millón de pisos vacíos el mercado necesita tiempo. Dicen que en 5-10 años el banco malo podría ser rentable. En ese caso, ¿por qué se apoda "malo"?
TODO NECIO CONFUNDE VALOR Y PRECIO.
El valor de un objeto es algo subjetivo: depende de la persona. El precio sin embargo es algo objetivo: depende de la oferta y la demanda.
Es curioso ver cómo queremos aplicar la teoría económica clásica (Keynes) para relanzar la economía y el crecimiento (sin caer en la cuenta de que esa teoría es la que nos ha llevado hasta la ruina), y ahora nos la queremos saltar a la torera en la parte que nos molesta: el precio lo fija la oferta y la demanda.
El valor "real" es una quimera. Lo que importa es el PRECIO. Y si no hay demanda, es que el precio es CARO.
El problema de verdad, que todos saben pero se intenta disimular, es que si los bancos asumieran ese precio, nuestro sistema financiero estaría quebrado. El suelo que tienen en balance vale CERO. Los pisos que han caído un 35% desde los máximos históricos de la burbuja, seguramente deberían caer otro 35%.
En el año 2003 yo ya hablaba de burbuja inmobiliaria. Me adelanté cuatro años. Y ahora hemos vuelto a niveles de 2003. Por lo tanto seguimos con precios caros, si los comparamos con el sueldo medio en España.
Aquí pasa algo parecido a lo que vemos en el consumo al por menor, a diario: la gente se piensa que ha hecho un buen negocio cuando compra algo con una etiqueta que pone "descuento del 40%". Una vez más, somos pura PSICOLOGÍA. No pensamos si es caro ó barato a ese precio, sino que lo comparamos con el precio de partida. Eso lo saben bien los anunciantes y vendedores. Si pones "descuento del 70%", lo vendes seguro, y lo que es peor, el comprador se va convencido de haber hecho una jugada redonda.
Si fuéramos capaces de ignorar esa información (que no aporta más que distorsión), la pregunta clave sería: ¿es caro ó barato a éste precio?
Pues bien, en el mercado de la vivienda, la forma de saber si históricamente los pisos están caros ó baratos es compararlo con el sueldo medio en España. En este link en idealista queda claro (os pongo el gráfico más abajo). Según datos del banco de España, los pisos deberían caer un 34% para volver a la media previa a la burbuja. Y si añadimos la ley del PÉNDULO (que no es ninguna ley pero la llamo así por comodidad), entonces podemos pensar que los precios deberían caer POR DEBAJO de dicha media, cuestión de equilibrar los excesos a largo plazo y dar salida al stock de vivienda.
Por no hablar de otra realidad: la tendencia de los salarios a la baja (lo que se conoce como "devaluación interna"), para que España gane competitividad a nivel internacional. Si los sueldos bajan, entonces también deben bajar los precios inmobiliarios para que este ratio se mantenga.
Para ver los gráficos debe iniciar sesión como usuario de Iberbolsa.
La cuestión es que si los pisos y el mercado inmobiliario en general fuera capaz de reconocer y aceptar esa realidad, bajarían los precios un 40% para vender lo que deben vender. No son capaces de hacerlo por iniciativa propia. Y nos inventamos lo del banco malo, a ver si así cuela. ¿Funcionará? Pensemos qué puede pasar:
1.- El banco malo compra los activos "con descuento". Es lo que se viene comentando para que pueda ser rentable a largo plazo. ¿Qué descuento? Mínimo un 30% (sobre los niveles actuales). En ese caso, los bancos reconocerán minusvalías, esas mismas que se niegan a reconocer ahora por no bajar el precio de mercado. Podría ser, pero me pregunto entonces: ¿por qué no haberlo vendido directamente en mercado con ese descuento? Algo huele a chamusquina...
2.- El banco compra los activos a un precio "caro": no será rentable a largo plazo, y no pasarán 10 años antes de vaciar el stock sino 30 ó 40 años como mínimo (1-2 generaciones), al más puro estilo "crisis japonesa". Si se llama banco "MALO", ¿por qué nos venden la moto de que será rentable? Y lo que me saca de quicio: ¿por qué son los españoles los que deben pagar con sus impuestos esos pisos? (45% capital público). Al final, como los bancos no son capaces de bajar el precio hasta encontrar demanda (que es como funciona la ley de la oferta y la demanda), se inventa este mecanismo del banco malo, a ver si se consigue dar salida a todo el stock de golpe, con descuento. Tengo mucha curiosidad de ver a qué precios se realiza la GRAN OPERACIÓN, cuyo objetivo es simplemente GANAR TIEMPO (la base de la huída hacia adelante).
Volvemos a lo mismo: cuando se habla de VALOR REAL de un activo, en realidad se quiere hacer referencia a su PRECIO. Y ese depende de la ley más básica en economía, la que se estudia en 1º de carrera: LA LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA. En España hay poca demanda y mucha oferta: ese fuerte desequilibrio (provocado por un desequilibrio anterior en la otra dirección) debería tener como consecuencia la bajada en los precios. Pero no esa así, porque nuestro mercado y todos sus actores económicos siguen mostrando una extrema rigidez. Ni los bancos ni los notarios, registradores, tasadores, constructores, promotores, y políticos, cederán... salvo que estén obligados. La burbuja estalló por la crisis subprime en EEUU. Sin ese detonante externo, ¿cuándo habría estallado? Imposible de saber.
Fijaros en la jugada: los pisos en stock, en vez de venderse en mercado con un descuento del 40%, se venden a un banco malo con un descuento similar, y será ese banco malo el que los vaya vendiendo en mercado durante 10 años (dicen), que en realidad serán muchos más (eso lo digo yo). El objetivo de ese banco malo es obtener una rentabilidad, por lo que sacarán un margen, y al final, el consumidor final ¿qué gana?
Los españoles:
1.- pagan con sus impuestos la compra del stock de viviendas por parte del banco malo, del que no se tiene ni idea de si será rentable ó no.
2.- terminarán comprando los pisos en stock (en parte, porque en realidad dependemos totalmente de la inversión extranjera), pero no con el descuento del 40%, sino con lo que el banco malo quiera fijar: se tardarán 10 ó 20 años, los que sean, pero el precio NO lo fijará la oferta y la demanda, sino el banco malo, convertido en MONOPOLIO OFICIAL del mercado inmobiliario en España. ¿Dónde están las autoridades de la competencia ahora?
La negación de la realidad se oficializa: lo que hacen los individuos a nivel particular, es decir, negarse a vender por debajo de un precio que muchas veces se calcula en función de la hipoteca restante, lo hará a partir de ahora el banco malo. En realidad, este artilugio del banco malo tiene UNA FINALIDAD: GANAR TIEMPO SIN LÍMITE. "Por debajo de este precio, no vendo". Y AHORA SÍ QUE NO TENGO PRISA NINGUNA EN VENDER.
Aquí entran en juego otras variables macro de largo plazo. Principalmente la inflación: si sube, se absorberá poco a poco el valor nominal de los pisos. Pero ojo, porque si sube la inflación, suben los tipos. Y si suben los tipos, ¡ay! del mercado hipotecario español que sigue anclado en sus viejos errores y concediendo hipotecas a interés variable...
Cierto es que si el banco malo es rentable a largo plazo, el Estado (es decir, los españoles y sus impuestos) recuperará la inversión con beneficios. Pero el mayor beneficio para los españoles sería poder acceder a ese stock de viviendas al mismo precio que el banco malo...
Por no hablar del coste de mantenimiento durante 10 años (o más). Los pisos, cuando no se usan, se deterioran. Si ese coste de rehabilitación ó mantenimiento no lo pagan los bancos, lo pagarán los compradores, con el consiguiente descuento que en teoría debería tener, y que seguramente se obvia. Por no hablar de otro escándalo silencioso: los bancos no pagan ni el IBI ni los gastos de comunidad. Es decir, son propietarios de pisos, pero no tienen las mismas obligaciones que el resto de ciudadanos propietarios, provocando por ejemplo que en un edificio donde sólo hay un puñado de residentes, el ascensor esté fuera de servicio por no poder asumir el coste entre los habitantes.
Al final, asistimos a una GIGANTESCA OPERACIÓN DE MANIPULACIÓN DE PRECIO DE MERCADO. Dicen que un banco malo empezará a poner propiedades en el mercado mucho más rápido de lo que los bancos lo están haciendo ahora y esto creará más presión de los precios a la baja. Pero si el objetivo fuera que bajen más los pisos, sería tan fácil como que el Banco de España obligara a dotar más provisiones a la banca, de forma que tengan más incentivo en venderlos a cualquier precio que a tenerlos en balance.
En realidad, el objetivo del banco malo es que NO bajen más los precios de los pisos: eso es lo que nadie dice claramente. El banco malo quiere GANAR TIEMPO, igual que lo que llevan haciendo los bancos durante los últimos cuatro años, y que ya no pueden seguir haciendo. Se pasa la pelota a otro tejado, pero el problema sigue estando ahí.
Pero como siempre, los problemas de la sociedad y la economía, son todavía más complejos. Si los alemanes, ingleses y franceses se recuperan y vuelven a comprar pisos en España, el mercado inmobiliario se podría salvar. Quizá ese ratio que mide los sueldos en España y los pisos, pueda mantenerse alto de forma duradera, reflejando que "el caso español es diferente". Pero también puede ocurrir lo contrario: si Europa y EEUU vuelven a recaer en una crisis, aunque sea pasajera, y cancelan todas sus inversiones en España, ¿qué pasará con nuestro mercado inmobiliario? Sigo viendo más riesgos que potencial.
FUENTE