Novación de hipoteca

La novación de hipoteca puede que sea uno de los temas más tratados actualmente y es que son muchos los que por estar atravesando dificultades económicas, necesitan de un cambio en las condiciones de su hipoteca para poder hacer frente a las cuotas y evitar problemas mayores derivados del impago como pueda ser el desahucio.

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El concepto de novación de hipoteca consiste principalmente en un cambio de las condiciones y caracteríticas del contrato hipotecario que se firmaron en el inicio de vida del mismo. Las características de la hipoteca son diversas y se firman por un periodo de plazo generalmente largo, y las circunstancias patrimoniales y de solvencia de cada cliente pueden variar mucho a lo largo de la vida de la hipoteca. Por ello la novación de hipoteca, al permitir variaciones en muchos aspectos de la hipoteca, resulta un opción a tener en cuenta.

Cambios en la novación de hipoteca

Como hemos señalado, la novación de hipoteca permite multitud de cambios, los más destacados:

El capital, tenemos la posibilidad de aumentar el capital prestado para por ejemplo, financiar un nuevo proyecto o refinanciar la hipoteca actual.
El plazo, quizás una de las variables protagonistas en la novación de hipoteca. Se trataría de aumentar el plazo en el caso de que atrevesáramos dificultades económicas puntuales, ello nos permitiría un mayor margen por la reducción de la cuota mensual pero es de advertir que ello conllevaría un mayor pago de intereses puesto que estaríamos soportando la carga de la hipoteca durante un periodo superior de tiempo. Para reducir el plazo no es necesario la novación de hipoteca, bastaría con realizar una amortización anticipada reduciendo plazo, con lo cual conseguiríamos un mayor ahorro de intereses.
Tipo de interés, actualmente la mayoría de hipotecas esta referenciadas a tipo de interés variable (Euribor). Las opciones dentro de este apartado también son diversas, podremos plantear un cambio a un tipo de interés fijo o tratar de reducir nuestro diferencial. En este sentido, también podemos destacar la cláusula suelo, muy de moda por los niveles mínimos que está alcanzando el Euribor y la protección que ofrece a los bancos. Cabe destacar que no son muchas las personas que logran eliminar el suelo.
Divisa, lo habitual consiste en mantener la hipoteca en euros, pero tenemos la posibilidad de referenciarla en otra divisa.
Liquidación, otra de las variables más tocadas últimamente. Las hipotecas suelen negociarse mediante el sistema de amortización francés (cuotas constantes que incluyen capital e intereses), pero podremos cambiarlas a un sistema creciente, por ejemplo. Debido a la crisis financiera, muchas familias se han visto en la obligación de solicitar una carencia, de nuevo es de advertir que esto puede solventar un apuro económico eventual pero acabremos incrementando nuestra carga de intereses.
Otras condiciones o garantías, como puedan ser por ejemplo las cancelaciones parciales. También podemos intentar modificar alguna de las garantías aportadas, esto es, proponer sacar al aval del préstamos hipotecario o sustituirlo por otro. Esto último no resultará sencillo puesto que el banco no estará dispuesto a perder una garantía de pago a no ser que presentemos un aval con una solvencia superior.

¿Qué gastos conlleva la novación de hipoteca?

Al realizar una novación de hipoteca deberemos hacer frente a gastos por diferentes conceptos:

Comisiones del banco, se negocian al inicio de la hipoteca. Deberemos estar atentos puesto que no es una comisión que se pacte en el momento de realizar la novación y suele oscilar entre el 0% y el 1% sobre el capital pendiente.
Gastos por tramitación, en este apartado se incluyen los gasto en concepto de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y también puede incluirse el de tasación si el banco decide no tomar la tasación anteriormente realizada.
Fiscalidad, en el caso de que se pacte un incremento de capital en la novación de hipoteca deberemos hacer frente al pago del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). El porcentaje a aplicar por este gasto variará dependiendo de la Comunidad Autónoma.