Índice Case-Shiller

El índice Case-Shiller es un índice de precios de viviendas que sigue la evolución de la cotización de los inmuebles en los Estados Unidos. El indicador fue desarrollado por los economistas Karl E. Case y Robert J. Shiller y se publica mensualmente por S&P Dow Jones Indices.

El índice Case-Shiller permite hacer seguimiento a la evolución del precio de las viviendas en Estados Unidos. A continuación, explicaremos en detalle cómo se calcula.

¿Cómo se calcula el índice Case-Shiller?

El cálculo del índice se basa en el precio de las viviendas vendidas en un período de tiempo determinado.

Para calcular el índice Case-Shiller, se utiliza un método llamado "precio de venta repetido". Este sistema implica el seguimiento de los precios de las propiedades que se han vendido en dos o más ocasiones, lo que permite medir la variación de precios en el tiempo para una muestra representativa de viviendas.

El índice se compone de tres medidas: el índice nacional, que cubre todo el país, y dos índices regionales, que cubren las áreas metropolitanas de hasta 20 ciudades de Estados Unidos.

Para ser más concretos, tenemos:

El Índice Nacional de Precios de Vivienda: Analiza mensualmente las variaciones en los precios de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos.
El índice compuesto de 10 ciudades: Abarca 10 áreas metropolitanas: Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, Miami, Nueva York, San Diego, San Francisco y Washington D.C.
El índice compuesto de 20 ciudades: Recoge datos de las áreas metropolitanas citadas en el párrafo anterior, junto con Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregón), Seattle y Tampa.

Cada índice se calcula en dos etapas. En la primera, se hallan los índices de precios para cada vivienda que se ha vendido más de una vez en el período de tiempo considerado. En la segunda etapa, se agregan los índices de precios para todas las viviendas para obtener el índice general para el área metropolitana correspondiente.

El resultado del índice Case-Shiller es un valor numérico que indica el nivel de precios de las viviendas en el momento en que se realizó la medición. Esto, en comparación con el nivel de precios en una fecha base. Dicho valor se expresa en forma de índice, con un valor base de 100 en enero de 2000.

Es importante precisar que los datos se publican con un desfase de dos meses. Además, se construyen con base en las transacciones registradas dentro de un periodo de tres meses. Es decir, el índice publicado en setiembre, por ejemplo, refleja los precios de las ventas de mayo, junio y julio.

¿Qué excluye el índice Case-Shiller?

El índice Case-Shiller incluye aquellas transacciones que se considera que se han realizado en condiciones de plena competencia. Es decir, tanto el comprador como el vendedor deben haber actuado buscando su mayor beneficio.

En ese sentido, se excluyen las ventas de inmuebles a familiares. Asimismo, quedan fuera las ventas después de las cuales cambia la categoría del inmueble, por ejemplo, de vivienda unifamiliar a condominio.

El índice también excluye los datos de viviendas vendidas más de una vez en un plazo de seis meses. Esto es porque podría indicar falta de competencia en la transacción, un cambio de zonificación pendiente o, en el peor de los casos, una estafa.

Vale precisar, sin embargo, que el índice sí incluye las ventas de ejecuciones hipotecarias. Es decir, la venta por parte de un banco ejecutor sí se considera que se ha realizado en condiciones competitivas.

Evolución del índice Case - Shiller

El índice Case-Shiller se basa en los precios de venta de viviendas en las principales ciudades de los Estados Unidos, y se utiliza para evaluar la salud del mercado inmobiliario.

Tabla de datos del índice de Case - Shiller


Fecha	Índice de precios vivienda EEUU	Variación
Enero 2000	100,00
Diciembre 2000	111,52	+11,52%
Diciembre 2001	120,56	+8,11%
Diciembre 2002	136,46	+13,19%
Diciembre 2003	158,32	+16,02%
Diciembre 2004	182,45	+15,24%
Diciembre 2005	206,52	+13,19%
Diciembre 2006	206,15	-0,18%
Diciembre 2007	186,87	-9,35%
Diciembre 2008	160,57	-14,07%
Diciembre 2009	165,05	+2,79%
Diciembre 2010	151,32	-8,32%
Diciembre 2011	136,19	-10,00%
Diciembre 2012	144,93	+6,42%
Diciembre 2013	165,49	+14,19%
Diciembre 2014	173,37	+4,76%
Diciembre 2015	183,04	+5,58%
Diciembre 2016	193,03	+5,46%
Diciembre 2017	206,28	+6,86%
Diciembre 2018	210,38	+1,99%
Diciembre 2019	219,56	+4,36%
Diciembre 2020	235,12	+7,09%
Diciembre 2021	285,43	+21,40%
Diciembre 2022	299,68	+4,99%

El índice Case-Shiller se representa en una línea de tiempo en el eje horizontal, mientras que el índice de precios de viviendas se representa en el eje vertical. La línea representa la tendencia en el precio de las viviendas en las áreas metropolitanas incluidas en el índice.

Índice Case- Shiller

El índice Case-Shiller es publicado mensualmente por S&P Dow Jones Indices.

¿Cómo tomar decisiones de inversión con el índice Case - Shiller?

El índice Case-Shiller se considera una medida importante de la salud del mercado inmobiliario y se utiliza comúnmente como un indicador para la economía en general. Los inversores y los analistas emplean el índice para evaluar la evolución de los precios de las viviendas y hacer proyecciones sobre el mercado inmobiliario.

Al observar los datos a lo largo del tiempo, es posible identificar tendencias y ciclos del mercado inmobiliario que pueden ayudar a los inversores a tomar decisiones informadas.

Los inversores pueden utilizar estos datos para evaluar si los precios de las viviendas en una determinada área están en una tendencia ascendente o descendente, lo que puede influir en su decisión de invertir.

El índice Case-Shiller se divide en diferentes índices regionales y por áreas metropolitanas específicas. Esto permite a los inversores comparar el rendimiento de diferentes mercados inmobiliarios y evaluar cuáles son más atractivos para invertir en función de su historial de precios.

El indicador permite también evaluar el ciclo del mercado inmobiliario a largo plazo. Los inversores pueden emplear estos datos para identificar en qué etapa del ciclo se encuentra el sector, ya sea en una fase de auge o de recesión, y tomar decisiones informadas sobre cuándo es el momento adecuado para invertir.

Desde el punto de vista de los traders, un índice mayor al esperado debería ser tomado como positivo para el dólar, es decir, la moneda estadounidense debería tender al alza. En cambio, un índice menor al esperado es negativo y bajista para el billete verde.

¿Qué podemos aprender del comportamiento histórico del índice Case-Shiller?

Del índice Case-Shiller podemos aprender lo siguiente:

Los precios de las viviendas tienden a fluctuar: El índice Case-Shiller muestra que los precios de las viviendas pueden subir y bajar significativamente a lo largo del tiempo. Esta volatilidad puede ser causada por factores económicos, políticos y sociales, así como por cambios en la oferta y la demanda del mercado.
Los precios de las viviendas tienden a seguir una tendencia a largo plazo: A pesar de las fluctuaciones a corto plazo, el índice Case-Shiller muestra que los precios de las viviendas tienden a seguir una tendencia a largo plazo. En general, los precios de las viviendas han aumentado a lo largo del tiempo, aunque con algunas caídas notables durante períodos de recesión económica.
Los precios de las viviendas pueden variar significativamente según la ubicación: El índice Case-Shiller proporciona información sobre los precios de las viviendas en 20 áreas metropolitanas de Estados Unidos. Estos datos muestran que los precios de las viviendas pueden variar significativamente según la ubicación.
Es importante considerar la inflación al evaluar los precios de las viviendas: El índice Case-Shiller ajusta los precios de las viviendas por la inflación para proporcionar una imagen más precisa de la evolución de las cotizaciones a lo largo del tiempo. Los inversores deben considerar la inflación al evaluar el valor de las viviendas y determinar si están obteniendo un retorno real en su inversión.