Obtener un préstamo para la compra de una vivienda exige contar con un informe de tasación con finalidad hipotecaria que acredite cuál es el valor de la vivienda que va a ser utilizada como garantía. La tasación debe realizarla por una empresa homologada por el Banco de España y requiere obligatoriamente la visita de un técnico al interior del inmueble. Te resumimos las cuestiones claves sobre la tasación hipotecaria que te interesa conocer.
¿Qué información relevante aporta una tasación?
El informe de tasación refleja el valor de la vivienda (a partir del que se calculará el importe de la hipoteca), además de servir como referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no se devuelve el préstamo). En el documento de tasación se indicará también si existe algún tipo de anomalía en el Registro de la Propiedad, en el Catastro y/o en la situación urbanística de la vivienda. Además recoge cuestiones más técnicas, como la superficie real que tiene la vivienda (en ocasiones no coincide con la publicitada por el vendedor) o sus equipamientos.
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¿Qué se tiene en cuenta para realizar la tasación de una vivienda?
La tasación para garantía hipotecaria requiere la visita de un técnico competente para analizar el inmueble, un estudio del entorno y del mercado de la zona y una serie de comprobaciones "in situ" y de documentación: registral, catastral y urbanística y otras, referidas al inmueble en concreto
Así lo explica César Escobar, codirector del área de Control de Valoraciones de Tinsa, sociedad de tasación Homologada por el Banco de España. Entre las comprobaciones mínimas que establece la Orden 805/2003, sobre normas de valoración de inmuebles, que el técnico debería realizar destacan:
- Identificación del inmueble: Se deberá confirmar que coinciden los datos de la vivienda valorada con los que constan en la finca registral en el Registro de la Propiedad. Es decir, certificar que la vivienda que se está visitando y valorando se relaciona inequívocamente con la finca registral que servirá de garantía hipotecaria. En la documentación registral se comprueba la titularidad del inmueble, superficies y descripción, así como todos los posibles derechos reales, servidumbres o cargas inscritas.
- Estado de ocupación: Se deberá determinar si el inmueble está sin ocupante, si el dueño vive en él, si está alquilado (y con qué condiciones de contrato) o, incluso, si está ocupado ilegalmente o en precario.
- Régimen de protección: Se deberá comprobar si la vivienda está acogida a algún tipo de protección oficial para descartar las posibles limitaciones que pudiera tener en una segunda transmisión.
- Régimen de protección del patrimonio arquitectónico: Se comprueba si el inmueble cuenta con alguna protección derivada de su interés histórico, arquitectónico artístico, regulado por las diferentes normativas.
- Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente: Se deberá analizar si la vivienda pudiera sufrir alguna incidencia negativa desde el punto de vista urbanístico que podría limitar su uso e incluso cuestionar su legalidad, en cuyo caso no serviría como activo válido para un crédito hipotecario.
Al margen de estas comprobaciones, el técnico también tendrá en cuenta las condiciones del entorno en el que se ubica la vivienda (comunicaciones y transporte público; equipamientos comerciales, sanitarios y educativos, zonas verdes y deportivas…), las características constructivas y la calidad del propio edificio (materiales, acabados, orientación, zonas comunes y servicios…), así como de todas las características comprobadas en la visita interior de la vivienda propiamente dicha. El tasador realiza un croquis de la vivienda y realiza un reportaje fotográfico para completar la recogida de datos.
La normativa establece que el valor de la vivienda deberá establecerse por el método de comparación aportando al menos una muestra de seis inmuebles en oferta de similares características y ubicación (testigos), de modo que en el informe se incluye también un estudio de mercado de la zona con dichos testigos.
Una vez el informe está completado, el técnico que se haya desplazado hasta el inmueble deberá enviarlo al departamento de control de la tasadora en cuestión, donde el equipo se encargará de confirmar que la tasación cumpla con la normativa y que las conclusiones sean coherentes. Cuando la tasación tiene el visto bueno del departamento de control, se debe enviar al cliente.
¿Quién tiene que solicitar la tasación para obtener una hipoteca?
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece que es el comprador quien debe asumir el coste de la tasación. Puede solicitarla directamente a una empresa de tasación homologada por el Banco de España o delegar la tramitación a una entidad financiera dentro del conjunto de trámites que requiere la gestión de una hipoteca. En este último caso, el banco entregará el informe de tasación al comprador una vez realizado y le trasladará el coste.
La tasación como herramienta de asesoramiento previo al acuerdo de compra
Muchos compradores asocian la tasación a un mero trámite dentro del proceso de concesión de una hipoteca. Sin embargo, el informe de tasación aporta una valiosa información sobre la vivienda, que puede ser de utilidad durante el proceso de negociación con el comprador. Conocer de antemano el valor de la vivienda, determinado siempre por un experto independiente, puede ayudar a ajustar el precio de compra, especialmente si la operación necesita ser financiada. Además, las comprobaciones registrales y urbanísticas que incluye el informe aportan transparencia a la operación y permiten descubrir problemas indetectables a simple vista por un comprador no experto.
Una única tasación para negociar con cualquier banco
Solicitar personalmente la tasación a una empresa de valoración homologada en las primeras etapas del proceso de compra permite al comprador tener un documento para negociar las condiciones de la hipoteca en varias entidades financieras simultáneamente, si así lo desea. Supone una forma de ganar tiempo en la búsqueda de las mejores condiciones de financiación para cumplir con el plazo marcado en el contrato de arras para cerrar la operación.
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