El precio de compra y la tasación no coinciden. ¿Qué hacer?
El precio de compra y la tasación no coinciden. ¿Qué hacer?
Si la tasación no coincide con el precio de compra, el banco calculará la hipoteca sobre el valor más bajo. Esto puede obligarte a aportar más ahorros si la tasación es inferior o darte margen si es superior, afectando directamente a la financiación y viabilidad de la operación.
Si estás a punto de comprar una casa, hay una duda clave que puede cambiarlo todo: ¿el banco se fija en el precio que pagas o en la tasación?
La respuesta es clara: la entidad siempre toma el valor más bajo entre ambos. Y esto impacta directamente en cuánto dinero te prestan y cuánto necesitas tener ahorrado.
Tasación vs. precio de compra: entiende la diferencia clave antes de invertir en una propiedad.
Vamos a ver exactamente qué ocurre cuando estos números no cuadran, cómo te afecta al bolsillo al comprar una casa con hipoteca y qué margen de maniobra tienes si el perito valora la vivienda por debajo de lo que esperabas.
Diferencia entre tasación, valor de mercado y precio de compra
Antes de pedir una hipoteca, es vital no mezclar conceptos. Muchos compradores asumen que el precio que han logrado negociar es lo que vale la casa para el banco, y ahí es donde empiezan los problemas.
¿Qué es el valor de tasación oficial?
El valor de tasación es un dictamen técnico y legal. Para que un banco lo acepte, tiene que estar firmado por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. El arquitecto o perito no juzga si has negociado bien o mal; su trabajo es medir el riesgo del banco analizando el estado físico del inmueble, los metros cuadrados reales, su situación urbanística y el precio al que se han vendido casas idénticas en la misma calle (los famosos "testigos").
¿Qué es el valor de mercado de un inmueble?
El valor de mercado no es una ciencia exacta, sino el precio estimado al que se vendería una propiedad en un entorno competitivo normal. Depende puramente de la ley de la oferta y la demanda en ese barrio y en ese momento concreto.
¿Qué es el precio de compraventa?
Es la cifra real y final que pactas con el vendedor. Este importe es el que dejas fijado en el contrato de arras y el que figurará en las escrituras del notario. Con este número vas a calcular el dinero que necesitas aportar de tus ahorros y los gastos de compraventa de una vivienda asociados a la operación.
¿Hipoteca sobre valor de tasación o de compra? La cifra que usa el banco
Piensa en la tasación de una vivienda como el termómetro de riesgo de la entidad bancaria. A partir de ese informe, el departamento de riesgos aplica su porcentaje máximo de financiación (el LTV o Loan-to-Value).
La regla del 80%: Hipoteca valor tasación o compraventa (el menor de los dos)
En España, el estándar bancario es conceder un máximo del 80% para primera vivienda (y en torno al 60% para segundas residencias). La regla de oro es que ese 80% se aplica siempre sobre el importe más bajo entre la tasación o la compraventa. Así, si dejas de pagar y el banco tiene que subastar la casa, se aseguran un margen del 20% para cubrir los costes del impago y recuperar el préstamo.
¿Son fiables las tasaciones de los bancos?
Es normal preguntarse si son fiables las tasaciones de los bancos. Sí lo son, porque están estrictamente reguladas por la Orden ECO/805/2003. Ahora bien, las entidades suelen trabajar con tasadoras de su confianza que, en épocas de incertidumbre económica, aplican criterios muy conservadores. Esto hace que a veces tiren los precios hacia abajo para proteger el balance del propio banco.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
Has encontrado una oportunidad y compras por debajo de lo que dice el perito que vale la casa. En principio, es el escenario en el que todo el mundo quiere estar, pero tiene matices importantes a nivel financiero y fiscal.
Ventajas al pedir tu préstamo: ¿Es posible una hipoteca al 100%?
Tener un valor de tasación alto es una alfombra roja en el banco. Como la garantía es sólida, es más fácil que aprueben la operación.
Incluso abre la puerta a conseguir hipotecas al 100% o hipotecas superiores al 80%. Existen entidades y brókeres que sí te permiten calcular ese 80% tomando solo el valor de tasación. Si compras un piso por 100.000€ pero tasa en 130.000€, el 80% de la tasación son 104.000€. En la práctica, el banco te estaría financiando el 100% del precio de compra.
Cuidado con los impuestos: ¿El ITP se paga sobre el valor de tasación o de compra?
Ojo con Hacienda. Si compras vivienda usada, tienes que liquidar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Antes de 2022, pagabas este impuesto sobre lo que te costaba la casa. Hoy, la ley te obliga a tributar por el Valor de Referencia de Catastro si este es superior al precio de compra. Y si has comprado excesivamente barato y la tasación es altísima, la Agencia Tributaria podría poner la lupa en tu operación.
¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra?
Llegamos al mayor dolor de cabeza del comprador. Cuando el perito dice que la casa vale menos de lo que vas a pagar, los planes saltan por los aires.
Impacto y problemas con la tasación de la vivienda al buscar financiación
Las consecuencias para la financiación de la vivienda son matemáticas puras. Imagina que compras por 200.000€ pero el tasador lo valora en 170.000€. El banco te dará el 80% de 170.000€ (136.000€). De golpe, en lugar de necesitar 40.000€ de ahorro para cubrir el 20% restante, necesitas 64.000€ (más el 10% habitual para gastos e impuestos). Si los bancos tasan a la baja y no tienes ese colchón de ahorros extra, la operación se cae.
Alternativas: qué hacer si la tasación sale baja
No entres en pánico, tienes alternativas reales:
Siéntate con el vendedor: Enséñale el informe pericial. Es la prueba objetiva de que su casa está fuera de mercado y la mejor herramienta para forzar una rebaja en el precio.
Añade garantías: Si el banco recela, aportar un avalista solvente puede desencallar el préstamo.
Busca otra tasadora: Pagar el precio de la tasación (unos 300€ - 500€) en otra entidad independiente compensa si crees que el primer perito se equivocó al elegir los "testigos" o no valoró bien reformas recientes.
Si la tasación y el precio del piso coinciden (El escenario perfecto)
Cuando la tasación y el precio que pagas son casi calcados, todo va sobre ruedas. El banco te financiará exactamente el importe que tenías previsto en tu presupuesto, no tendrás que vaciar tu cuenta corriente de urgencia y Hacienda no verá nada raro en tu liquidación de impuestos.
¿Cuándo conviene pedir una tasación antes de comprar?
Ser previsor sale a cuenta. Si vas justo de ahorros o crees que el vendedor pide demasiado, encarga la tasación antes de firmar las arras. Al hacerla tú por tu cuenta con una sociedad independiente, el informe es tuyo. Puedes pasearlo por distintas entidades para negociar condiciones de una hipoteca sin tener que pagar peritajes nuevos en cada banco.
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Preguntas frecuentes sobre problemas con la tasación de vivienda
Toca actuar rápido. Pide el informe, calcula cuánto dinero extra necesitas para cubrir el agujero y revisa tu contrato de arras. Si fuiste previsor e incluiste una cláusula que condicionaba la compra a la concesión de la hipoteca en unas condiciones concretas, podrás echarte atrás y recuperar tu dinero sin penalización.
Las tasaciones bajo la normativa ECO caducan exactamente a los 6 meses desde que se emite el informe. Si se retrasa la firma en notaría y pasas de ese plazo, el banco te va a exigir una actualización del peritaje (que suele cobrarte).
No. Si la tasación sale baja y logras que el vendedor baje el precio para ajustarlo a la realidad, el informe pericial original sigue siendo totalmente válido (mientras no pasen los 6 meses). El banco simplemente recalculará el 80% sobre el nuevo precio acordado.
¿Dudas con los números? Consigue la mejor hipoteca con Rankia
Saber cómo juega el banco sus cartas es la diferencia entre firmar tranquilo o perder tus ahorros. La regla es clara: quien controla la tasación, controla la negociación. Si el valor es alto, exiges mejores condiciones; si es bajo, peleas el precio con el vendedor.
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Y si los números no te cuadran o necesitas sí o sí una financiación alta, apóyate en los mejores brókers hipotecarios de nuestra red. Ellos conocen las entrañas de los bancos y saben exactamente en qué puerta tocar con la tasación que tienes entre manos.
Por un lado, al menos en Cadiz, ni en sueños el catastro está más alto que la valoración de una agencia tasadora que al fin de cuentas se basa en el precio de mercado y el estado de la construcción.
Por otro lado el seguro te asegura lo que le digas, no mira ni tasación ni catastro, eso si, si aseguras por lo bajo te pueden decir que estas infra asegurado.
Nuevo
#8
12/03/23 20:59
Hola !! Me gustaría hacer una consulta por si me pueden ayudar .Adquiero un inmueble por 96000€ tasado en 130000€ y la idea es hacer una pequeña reforma y venderlo lo antes posible entorno a 150-160.000€ que es el precio de mercado de la zona .Como me afecta a nivel fiscal hacienda de cara al siguiente año? Habría alguna manera de eludir o pagar el mínimo interés posible ? He leído que hay un impuesto inferior si compras pra vender ,es correcto? Disculpen la ignorancia espero que me puedan ayudar .Un saludo
#7
04/02/23 09:26
Muchas gracias por el artículo! Hay una cosa que no me queda clara. Si la tasación del catastro es por ejemplo 20.000 euros menos que la tasación del banco, de cara a hacienda/impuestos, ¿esto me afecta? Para el tema impuestos ¿solo influye la tasación catastral o es la tasación catastral asociada al coeficiente que le otorgue hacienda? ¿Cómo puedo saber el valor que le dará hacienda en base a la tasación del catastro? Gracias por adelantado!!
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#6
13/05/22 13:40
Buenas, Una consulta, en relacion a la nueva normativa de 2022. Si se compra un piso por debajo del precio de referencia pero se paga el ITP que corresponda al del precio de referencia en vez del precio de compraventa:
- ?Hay que tener en cuenta alguna otra regularicacion de alguna entidad, hacienda, registro propiedad, comunidad autonoma, etc...?
Es decir, puedo haber alguna sorpresa mas teniendo en cuenta que el precio de tasacion normalmente sera bastante superior al precio de compraventa?
Gracias
#4
06/12/21 21:08
Hola. No se si alguien sabrá responderme,... Entra en vigor el nuevo valor de referencia del catastro que es sobre el que pagaremos el ITP. Voy a escriturar bien a finales de diciembre o podría esperar a primeros de enero, para pagar ITP según este nuevo valor de referencia. El caso que voy a comprar una vivienda cuyo valor fiscal en Hacienda son 218.000€, el tasador lo ha tasado en 233.000€ por lo que tendría que pagar ITP sobre 233.000€ si no quiero tener problemas con Hacienda. MI PREGUNTA es si espero a 2022 por lo poco que he leído dice de tributar sobre este valle r de referencia o el valor de compraventa, el que sea mayor, pero no habla sobre el valor de tasación. Si resulta que este valor de referencia me beneficiaría al ser menor que los 233.000€ (valor de tasación) y comprando por 195.000€,...podria tributar por el valor de referencia o sigue vigente la norma de tributar por el mayor valor de los 3 ( tasación, escritura o valor fiscal) como actualmente??????
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#3
28/12/20 11:22
Una tasación puede dar diferentes valores según su finalidad. ¿Qué finalidades dan mayores y menores valores?
#2
28/05/19 11:27
"Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos"
Todos deberian hacerlo. El seguro de incendios es obligatorio, pero no lo es contratarlo con la entidad.
#1
25/05/19 10:38
Buenos días:
No se tiene ningún problema, en cuanto a impuestos, ya que lo que sirve es el valor real pagado.
Lo dice el Tribunal supremo en la STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186
Saludos.
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