Comprar una hipoteca NO es comprar el activo hipotecado

Bueno, por lo que tengo entendido hay que diferenciar las cesiones de crédito (compra de hipotecas) de particulares o las de empresas, las de particulares si que es cierto que hay un límite con lo de los intereses de demora, con la empresa la cosa cambia y puedes reclamr estos intereses.
Que alguien me corrija si estoy equivocado.

Vale, gracias :D

Ni de coña te va a comprar recomprar el banco (o fondo) una hipoteca cuyo deudor entró en mora. 

Hola Tristan. 
Si te quedases atrapado con la hipoteca porque pagan los atrasos ¿No se habria revalorizado?
Ha dejado de ser una hipoteca fallida y quiza el mismo banco que te la vendio te la compre con un pequeño descuento.
En unos meses, entre intereses de demora y la reventa a mayor valor por no ser fallida quiza te puedas sacar un 15%

¡Qué tal, Geoff! Me encantan estos post sobre la genial forma de hacer buenos negocios inmobiliarios en USA. Ya sabes que aquí, en Europa, esto no es posible. Aquí el Capitalismo no se desarrolló tanto como allí. Todavía hay mucho comunista enredando para que la economía siga atada al arado y las mulas. Pero estoy seguro de que habrá más de un lector español viviendo en Florida que puede aprovechar hasta el fondo todos estos contenidos que nos regalas. Hasta siempre.

Hola hermano del alma! te vi en Antena 3 ayer o antes de ayer (creo que era antena) tu debiste haber hecho un pacto, porque cada vez te veo mas joven!!! jajajaja 

Mira amigo, aquí en Estados Unidos las deudas se pagan sí o sí, a menos que esté en segunda posición y siempre y cuando no esté calificado "mezzanines" (este último es más a los comerciales). Si compras una hipoteca en primera posición, efectivamente eres el banco, SIN EMBARGO hay muchos viariantes a tener en cuenta.

La primera variante es el Estado donde se encuentra la Hipoteca. Aquí en los EE.UU. hay dos tipos de estado.  

Un estado judicial, como Florida, significa que llevar a alguien a jucio para quitarle la casa por moroso podría tomar de 2 a 4 años.  Mientras estás en un estado no judicial como Texas, mantienes la casa en 30 o 60 días. Sin embargo, existe un tercer nivel, el llamado Trust of Deeds. California, Nevada o NY suelen ser Fideicomisos de Escrituras.

Estrategias:

Compras la deuda en un Estado judicial, la modificas para ayudar al propietario, pero en la modificación tienes que firmar 

Una Escritura en Lugar es cuando firmas que con la modificación, la deuda se convierte en una especie de Fideicomiso de Escritura. Y así pueden quitárselo en meses y en lugar de años.  Y el seguro del 125% es que si la casa se incendia o pasa algo, el seguro te paga el 125% del monto hipotecario.

Compro paquetes de deuda en primera posición. Aquí se les llama "Seniors". Y suelen ser deudas morosas con un descuento del 50%. Los modifico y luego los uso como garantía para pedir prestado a corto plazo.

Digamos que usted compra una hipoteca de $ 300,000 (la casa vale digamos $ 250,000), esta hipoteca está "ahogada", por lo que vale más que la casa, así que compro esa hipoteca de $ 300K por $ 100K.

Supongamos que la hipoteca original de $300K es del 6% por año fijo durante 360 meses y quedan 240 meses de reembolso. Compras esto por $100K, lo modificas y le digo al propietario que te parece saldar todo por $250 mil,  al 7% anual amortizados a 15 años?

Mi rendimiento se dispara a niveles rastreros. 

Un 7% (quitemos la amortización a hacer simple matemática) de $250K es $1,458.33 mensuales (Solo en intereses). Pero como pagaste $100K, mi devolución de efectivo en efectivo es más del 15% por año.

Pero el chico viene y paga a tiempo porque su modificación es cómoda. Y pasan 12 meses. Sabes lo que está pasando aquí? Que puedes hacer magia. Puede pedir prestados $150K al 7% para poner tus rendimientos a niveles obscenos.

Y si el propietario de la casa refinancia en el futuro a mejores tasas, recuperas mas rapido los $250K, lo que pone tus rendimientos a un distancia de aqui a Jupiter.

Estrategia 2:

Compras una Hipoteca de $10,000 al 10% por $6000, tomas prestado $7,500 al 12% anual, pones $1,500 en tus bolsillos por comprar. Viste?? compraste una deuda que paga el 10% usando un prestamo que tu tienes que pagar 12% y asi ganaras dinero. Haz eso en Bienes Raices y veras.

Ahora tomas la direrencia entre el costo y las ganancias y compras un seguro llamado en USA "Cash Whole Life Insurance" por $500,000. Este tipo de seguro paga unos 6% al 7% anual de interes y con el tiempo puedes tomar prestado el 50% de la poliza (100% libre de impuestos) Y no puedes pagarlo, NO pasanada NADA!, se deduce (siempre y cuando sigas pagando).

Vamos a reformular en el ejemplo si?:

Digamos que pide prestado $7,058 en capital de tu propiedad (HELOC en ingles)  y lo inviertes en una hipoteca de $10,000. Si la Hipoteca  paga $113.66 por mes durante 180 meses, su tasa de rendimiento sería del 18%. Si los $7,058 se tomaran prestados a una tasa de interés del 12%, el pago sería de $84.71 por mes. La diferencia en el flujo de efectivo sería de $28.95 por mes, suficiente para comprar alrededor de $200,000 en poliza.

Multipliqua las cifras por 5, pide prestado alrededor de $35,000, compras un billete de $50,000 y tendras suficiente flujo de efectivo para $1,000,000 en seguro de vida cash life. Además, ha agregado $50,000 en papel a tu cartera que puede usar para obtener más ganancias.   Pasan unos años y necesitas digamos $350 mil? lo tomas de tu poliza de seguro. Te costo 100% GRATIS.

Y asi te puedo mostrar 120 formas diferentes de como hacer dinero co  UNA Hipoteca que la puedes comprar casi de gratis. Las deudas son mas liquidas, mas versatiles, menos problematicas y muchisimo, pero muchisimo mas rentables que los Inmuebles.

Por algo NINGUN banco del mundo quiere propiedades en sus libros. las propiedades cuestan dinero mantener, las deudas NO.

OJO, del mejor negocio del mundo es el ladrillo cuando se compra en descuento, pero es el mejor negocio despues de la deuda. Y mas en Europa, donde las deudas pagan si o si, aunque te quiten la casa (aqui esto ultimo es diferente) heredas la deuda.

Luego estan las deuda sen segunda posicion o los llamados "segundos" donde si sabes lo que estas haciendo, ganaras minino 600% si la deuda es morosa.

PD: Desafortunadamente muchas personas creen que 10% intereses solos es mas que 3% interes constante al mismo lapso de tiempo. El nivel de analfabetismo financiero en estos foros es terrible.

Un abrazo mi mentor y gran hermano.  Te quiero mucho hermano. 

jejeje, cuando vi el gazapo pensé, "bueno, da igual, seguro que muy pocos se dan cuenta". Pero no conté con que mis lectores son los mejor preparados del mundo. El negocio de las subastas no es sencillo y es natural que los que le siguen el día a día se den cuenta de estos errores. Sí, es cierto, en el tercer ejemplo, lo que el acreedor puede reclamar son los 90.000 euros de principal más los nueve mil euros de intereses de demora. 

Hola Tristan. Hay un concepto que quizás no he entendido bien.
En tu tercer ejemplo dices que se podría reclamar en la subasta 81.000€ que son los 72.000€ de compra más los 9.000€ de intereses de demora.

¿Por qué no son 99.000€? que saldrían de la suma de los 90.000€ de deuda más los 9.000€ de intereses de demora.
Por lo tanto, si el precio de adjudicación fueran 85.000€, no habría que poner ni un € ¿No?
O entonces me he perdido algo.

Gracias y disculpa la duda.

Un saludo.