Todavía me sorprende la buena estrella que tienen los inversores novatos en el negocio de las subastas. Dicen que a la ocasión la pintan calva, lo que es una manera de decir que las apariencias engañan y que si solo investigamos las inversiones que pintan muy bien, seguramente estaremos desaprovechando muchas otra buenas oportunidades.
Quizás sea esta la razón por la que en el negocio de las subastas los inversores novatos han tenido siempre tanta suerte en sus primeras inversiones. Ojo, que también me incluyo en esta afirmación, porque en mis primeros años de subastero hice algunas inversiones verdaderamente muy notables. Ahora también las tengo, pero las de ahora se las debo más a mi instinto que a mi buena estrella.
Lo he visto muchas veces.
Por ejemplo, hace un par de años, un inversor novato que era alumno de mi curso de subastas nos contó en este mismo blog que en una subasta de Hacienda había comprado una finca rústica de 11 hectáreas, plantada con unas treinta mil cepas de más de 80 años en una zona famosa por la denominación de origen de sus vino. Como el tipo creía que estaba comprando una simple rústica en un secarral, solo pagó 27.000 euros y al final multiplicó la inversión por 32.
Si esa no es la suerte del novato, que venga Dios y lo vea.
Yo soy muy prudente con las cosas que publico y nadie me ha oído nunca manifestar que las subastas judiciales estén llenas de chollos. Y tampoco me gusta andar dando cuartos al pregonero ni ponerle los dientes largos a mis lectores con mis pequeños éxitos. Pero lo cierto es que desde la primera subasta en la que participé a mediados de los años ochenta hasta la última subasta que me he adjudicado, yo no he hecho otra cosa que ganar dinero y ver como mis contendientes también se hinchaban a ganar dinero. Éstos incluso más que yo, dada mi escasa afición a correr riesgos.
Al contrario, respecto a mis resultados, siempre digo que lo más normal en este negocio de las subastas es conseguir rebajas de hasta el treinta por ciento respecto del valor real de los activos subastados. Participar buscando ahorros superiores al 30% solo nos puede traer mucha frustración y mucho trabajo hecho de balde.
De hecho, se cuentan con los dedos de las manos los dobletes que yo he podido conseguir en toda una vida de invertir mi dinero en el negocio de las subastas. Para contar los tripletes me basta con una mano, ¡en casi 30 años!
¿Y por qué los novatos de este negocio tienen tanta suerte?
Yo creo que es porque los más veteranos dejamos de investigar algunas subastas porque experiencias previas nos han demostrado que son una pérdida de tiempo. De manera que para ahorrar ese trabajo baldío, las dejamos de lado. En cambio, los principiantes, al no tener ese sentimiento negativo respecto a según qué subastas, lo estudian todo. La mayoría de sus investigaciones serán una pérdida de tiempo y tarde o temprano seguirán los pasos de la manada, pero al ser los únicos que investigan las subastas que el resto rechazamos investigar, son los que de vez en cuando se encuentran con las pepitas de oro.
Y eso es lo que le acaba de suceder a mi alumno Pablo quien, siguiendo mi consejo de comenzar invirtiendo en subastas de poco interés y de poco dinero, decidió investigar la subasta de un trastero de 15 metros cuadrados situado en el sótano de un edificio de la periferia madrileña. No tuvo demasiada competencia y lo pudo comprar por 8.000 euros.
(ojo, que nadie trate de buscar la subasta porque el precio y la localización han sido deliberadamente desfigurados)
A quien esa cifra le parezca mucho dinero por un trastero es porque desconoce lo mucho que ha subido la demanda de estos activos, sobre todo en las ciudades. Lo cierto es que cada vez tenemos más cosas y menos sitio donde guardarlas. El caso es que ese fue un buen precio de compra dado que se trataba de un trastero bastante grande, de 15 metros cuadrados y Pablo pensó que podría ganar unos tres o cuatro mil euros con su venta.
El administrador de la comunidad le confirmó que el propietario del trastero llevaba varios años ilocalizable y decidió no esperar a la posesión judicial sino que contrató a un cerrajero y entró en el trastero por las bravas.
Y aquí es donde está la sorpresa, porque el trastero no es tal, sino un simple vestíbulo de 15 metros cuadrados del que sale una escalera de un solo tramo que conduce a un apartamento de unos 65 metros cuadrados, completamente vacío y con todos los servicios: agua corriente, caja de luces, antena de TV, entrada de cable del teléfono, baño, cocina, etc. Incluso tiene ventanas a la calle porque el edificio está situado en una ladera y el apartamento está orientado hacia la parte inferior, por lo que es completamente exterior. El vestíbulo (ya no simple trastero) está situado en la planta de sótano del edificio, pero como hay que subir un tramo de escaleras, el apartamento se podría decir que está en la planta baja de ese lado del edificio.
Y ojo, algo muy importante, al apartamento solo se puede acceder desde el trastero subastado. No tiene ningún otro acceso, por lo que su existencia es ignorada por todos los vecinos.
¿Qué tal? ¿Cómo se os queda el cuerpo?
Me imagino la cara de sorpresa que debió poner Pablo cuando vio lo que había comprado por ocho mil miserables euros. Yo mismo me he llevado muchas alegrías en algunos lanzamientos, aunque tengo que reconocer que nunca de este nivel.
Por ejemplo, en 1998 compré un piso de unos 60 metros cuadrados situado en la última planta de un edificio antiguo situado a un minuto de la Puerta del Sol, en Madrid. Y cuando me lo abrió la comisión judicial nos encontramos con que el anterior propietario había tirado el techo sin que ningún vecino lo supiera y había ampliado su vivienda con el hueco que había bajo el tejado a dos aguas del edificio. Y como además los techos eran altísimos, el tipo había construido un altillo que le había regalado a la vivienda otros 35 ó 40 metros cuadrados, suficiente para dos dormitorios más y un baño en la vertical del baño de abajo. Imaginaros mi alegría. Estas sorpresas te dan una alegría que no se olvida nunca. Lo estoy rememorando y vuelvo a vivir aquella alegría.
Pero volvamos a Pablo. Tras la sorpresa, se puso a investigar y comprobó que el apartamento no aparecía ni en el Catastro, ni en la declaración de división horizontal que consta en el Registro, ni en los estatutos de la comunidad, ni en ningún otro sitio. Seguramente se trató de la típica modificación llevada a cabo durante la construcción del edificio, de forma que no consta en el proyecto del mismo.
Apuesto a que este "trastero" se lo quedó el promotor para su uso y disfrute.
¿Y, tras la alegría inicial, qué es lo primero que piensa quien encuentra un tesoro? Porque si yo me encuentro un cofre lleno de doblones de oro del siglo XVI, lo primero en lo que pienso es en protegerlo de la insaciable Hacienda española, quien sin duda me lo va a quitar si no actúo con astucia.
Pues Pablo, exactamente igual que yo, tras la inmensa alegría al descubrir que le ha tocado la lotería de las subastas, lo siguiente en lo que ha pensado es en cómo proceder a continuación.
- Le acojona que la comunidad de propietarios tenga algo que decir.
- Le acojona que Hacienda le pase una súper paralela si lo da de alta en el catastro.
- Le acojona ponerlo a la venta como vivienda y que los interesados se pongan a husmear al ver que no está inscrito como tal. En realidad lo que le acojona es lo que puede salir a la luz si se ponen a husmear.
- Le acojona publicarlo en Idealista.
- Le acojona que el órgano subastador eche atrás la subasta si se entera de que ha hecho semejante regalo. La cicatería de nuestros funcionarios es proverbial.
- Le acojona alquilarlo y que los vecinos vean mucho movimiento de inquilinos entrando y saliendo.
En fin, que tiene algo parecido al "Síndrome del impostor" y ahora le toca proteger lo conseguido.
Me consta que Pablo ya ha contactado con Jotaerre, ilustre letrado que responde a muchísimas dudas que los alumnos nos plantean en Triunfa Con Las Subastas y que lleva con mucho éxito las adjudicaciones de muchos alumnos del curso, que recurren a él al primer síntoma de resfriado. Como debe ser, porque en los asuntos judiciales todo es mucho más sencillo cuando se le aplica el mejor tratamiento desde el principio. El caso es que este señor, Jotaerre, es actualmente el abogado más especializado de España en el negocio de las subastas judiciales.
Yo le he recomendado a Pablo no vender esa joya, sino aprovecharse de por vida de la mayor rentabilidad por alquiler de la Historia del negocio inmobiliario. Y el valor de venta siempre estará ahí, pudiendo convertir el ladrillo en dinero durante la próxima burbuja de precios, que quién sabe cuándo será. Mientras tanto, podrá cobrar como mínimo 500 pavos al mes, 6.000 al año. ¡Y con una cuota de comunidad ridícula!
Y esto es lo que os quería contar hoy, amigos lectores que me soportáis con santa paciencia. Solo deciros somos un montón de gente que continuamos ganando dinero en el negocio de las subastas mientras los quejicas que creían que esto iba a ser llegar y besar al santo se desgañitan llorando por los rincones cuando ven que no todo es coser y cantar y que hay que currar para que las cosas salgan bien.
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Y otra cosa. Últimamente estoy muy animado con mi perfil de Linkedin. Si tú eres usuario de esa red social sería fantástico que me ayudaras a arrancar. No se, por ejemplo, validando algunas de mis "aptitudes" o, si eres alumno del curso de subastas o has sido usuario de algunas de mis consultorías, dando tu opinión en la sección de "Recomendaciones". No tiene por qué ser una opinión positiva, solo que sea una opinión sincera.
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