Aunque yo escalaba más o menos desde 1990, no fue hasta mediada esa década cuando tuve la oportunidad de hacer mi primera escalada en hielo. ¡Guau!, no os lo aconsejo porque se pasa mucho miedo. Pues bien, en uno de los largos que me tocó escalar de primero había un resalte rocoso en el que como seguro tuve que clavar el primer pitón (clavo) de toda mi vida. Detrás de mi vino el líder de la cordada, un alpinista con muchos años de experiencia, y cuando le dije que ese había sido mi primer clavo y le pregunté qué tal me había quedado, me miró y, muy serio, me dijo: "Dios protege a los inocentes".
O sea, que lo había clavado fatal pero que como no me caí no tuve que probar, a costa de mi salud, si estaba o no bien colocado. En aquella ocasión fui un novato con suerte.
Y esto es exactamente lo que pasa a veces en el negocio de las subastas, en el que novatos con suerte, que no tienen ni pajolera idea de cómo funcionan las cosas, llegan, buscan una subasta en la que participar, eligen la peor posible, pujan, se la adjudican y, a veces se meten en un lio de órdago y otras veces transitan a través de la tramitación sin enterarse siquiera del peligro en el que han estado.
Pero Óscar ha nacido con una flor en el culo.
Se matriculó en mi curso Triunfa Con Las Subastas el pasado mes de octubre y me dijo que lo hacía porque unos meses antes había hecho una súper adjudicación de un piso en la provincia de Madrid y que se había prometido así mismo que si conseguía adjudicarse una subasta, lo siguiente que haría iba a ser matricularse en el curso de subastas. Cuando le pregunté en qué subasta y me lo dijo, ¡¡no me lo podía creer!!
¿En esa subasta? Si yo mismo la estuve estudiando en julio y la rechacé porque tenía dos marrones de difícil solución.
Se acojonó y me pidió que le echara un vistazo al expediente judicial, algo que no hizo falta hacer porque guardo un fichero con todas las subastas que estudiamos en Subastanomics, de manera que confirmé que aquella subasta tenía los siguientes dos problemas:
1) El deudor había fallecido y la comunidad de propietarios había subastado sin notificarle a los herederos ni al administrador de la herencia. Esto es un marrón porque pueden presentarse en el juzgado y conseguir la nulidad de actuaciones. Además, en el decreto de adjudicación debería ponerse de manifiesto las notificaciones realizadas o su ausencia de ellas. Al no haber sido bien notificada la demanda lo más normal sería que el registrador de la propiedad rechazase inscribir el nuevo título de propiedad derivado de la adjudicación judicial.
2) El número de finca registral estaba correcto, pero la descripción que aparecía en el edicto de subasta correspondía a una vivienda diferente. El origen de este error seguramente se debió a un copia pega mal ejecutado por el funcionario. La consecuencia de esto es similar a la del punto anterior: si al registrador le llega el Decreto de Adjudicación con la descripción registral equivocada, con toda seguridad rechazará la inscripción y devolverá el título sin registrar.
No me extraña que el joven Óscar hubiera podido adjudicarse tan barata aquella subasta. Lo más seguro es que todos los demás se hubieran retirado al detectar los errores.
Yo animo a todos mis alumnos a rechazar aquellas subastas en las que haya errores capitales de los que pueden tumbar la adjudicación o traer problemas aún mayores. Pero es cierto que a veces todos sopesamos las posibilidades de que el deudor, el juzgado o el registrador vaya a detectar o no el error. Muchas veces puedes seguir adelante y no pasa nada porque nadie se da cuenta de que el error se ha producido.
Este caso no iba a ser de esos porque ambos errores eran bastante gordos y obvios.
No obstante, el alumno decidió seguir adelante porque no quería renunciar a lo barato que le había salido la adjudicación de esa subasta. Entonces se me ocurrió una idea que podía salir bien, aunque sin garantías. Era una chorrada, pero a veces son precisamente estas chorradas las que te pueden salvar de la catástrofe. Tras el confinamiento presentó un escrito al juzgado en el que solicitaba el Decreto de Adjudicación y los Mandamientos de cancelación de Cargas, pero mencionando que la descripción que había en el Edicto de Subasta estaba equivocada y pertenecía a una finca registral diferente, aportando la correcta descripción registral.
Además le llamó al funcionario y le explicó que en el decreto debía incluir la verdadera descripción registral o, de lo contrario, el registrador rechazaría inscribir y nos devolvería el documento para que el funcionario lo hiciese de nuevo.
Y no querrás tener que volverlo a hacer, ¿verdad?
No hay nada que le guste menos a un funcionario que tener que hacer dos veces el mismo trabajo, así que ni siquiera se molestó en contarle a su secretario judicial el error cometido en el Edicto de Subasta. Copió y pegó la descripción directamente desde nuestro escrito.
También le dijo al funcionario que en el Decreto de Adjudicación tenía que mencionar que en los autos estaba de manifiesto que se había notificado por edictos a los ignorados herederos y al administrador de la herencia yacente. Por lo visto solo era cierto en cuanto a los ignorados herederos.
En esto último no hubo suerte y el funcionario manifestó la verdad, que se había notificado por edictos a los ignorados herederos, que es lo que le dijo el secretario judicial que hiciera.
Pero... o estaba bien así o el registrador no se dio cuenta, porque Óscar me acaba de contactar para contarme que el viernes pasado le llamaron desde el Registro de la Propiedad con la noticia de que su título ya está inscrito.
¡¡Bingooooo!!
Y no solo eso. ¿Dije antes que Óscar es un novato con suerte?
Por lo visto se acaba de adjudicar otra subasta a un precio muy competitivo. Le he echado un ojo por encima y aparentemente ha comprado a un precio realmente bueno que, además, recoge la actual situación de bajadas inminentes de precios de la vivienda.
Yo llevo meses sin estudiar subastas y recomendando a mis alumnos no hacerlo porque estoy convencido de que a la vuelta de la esquina vamos a entrar en un periodo de buenísimas oportunidades, para las que vamos a necesitar disponer de la máxima liquidez, pero también es cierto que si todos hacemos lo mismo, quizás algunos estén pudiendo comprar sin mucha competencia. Esta no es la primera buena adjudicación de la que tengo noticias en estos meses que llevo sin dar palo al agua.
No obstante, por ahora voy a seguir sesteando hasta que vea sangre en las calles, como decía el Barón Rothschild.
El post finaliza aquí.
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