AVISO A LOS NAVEGANTES: ESTE POST ES UN VERDADERO LADRILLO SOLO APTO PARA LOS MUY CAFETEROS. Y NI SIQUIERA PARA ELLOS. LO HE REDACTADO MÁS COMO RESUMEN PARA MÍ QUE CON LA ESPERANZA DE QUE LE PUEDA INTERESAR A NADIE.
La nueva Ley 1/2013 de Protección a los deudores hipotecarios afecta a muchos colectivos, desde los propios deudores a los bancos, los juzgados, financieras de capital privado y, como no, a los subasteros. Hoy me voy a centrar exclusivamente en lo que a los inversores en subasta nos importa, dejando de lado los aspectos de la Ley que no nos afectan ni nos interesan.
CAPÍTULO I: SUSPENSIÓN DE LOS LANZAMIENTOS
De los dos primeros artículos de la Ley lo único que tiene importancia para los inversores en subastas es que la suspensión por dos años de los desahucios (hasta mayo de 2015) solo puede tener lugar:
- Cuando el adjudicatario es el propio acreedor o persona que actúe por su cuenta (art. 1.1). Es decir, que NUNCA SE PODRÁ APLICAR CUANDO EL ADJUDICATARIO SEAMOS NOSOTROS.
- Cuando el título ejecutado se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la ÚNICA VIVIENDA en propiedad del deudor y CONCEDIDO PARA LA ADQUISICIÓN DE LA MISMA (art. 1.3.d).
- Cuando se trate de familias en riesgo de exclusión social, lo que se determina por el tipo de familia y por los ingresos de la misma (art. 2).
Por cierto, aunque no nos afecte a los subasteros, aquí quiero añadir que la deuda que no haya podido ser cubierta con la subasta de la vivienda habitual no devengará más intereses de demora que el resultante de sumarle un 2% a los intereses remuneratorios.
CAPÍTULO II: MEDIDAS DE MEJORA DEL MERCADO HIPOTECARIO
Este capítulo afecta a tres leyes:
Art. 3: Modificación de la Ley Hipotecaria:
El artículo 21 de la Ley Hipotecaria se refiere a las circunstancias que han de recoger las escrituras y también alude a la necesidad de identificar los medios de pago en las mismas. Ahora se le añade un tercer párrafo para que también se deba recoger si la vivienda que se hipoteca corresponde al domicilio familiar o no:
En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.
Se supone, por tanto, que este añadido no es aplicable a las personas jurídicas. Y otra cuestión sería saber qué ocurre cuando en el momento de la ejecución dicha circunstancia haya cambiado, ¿cabe la prueba en contrario?
Se añade un tercer párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, que queda redactado del siguiente modo:
Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es decir, que los intereses no generan a su vez más intereses. Esto nos importa mucho de cara a calcular la responsabilidad hipotecaria de bienes que compremos con cargas anteriores.
Sin embargo, desde el punto de vista de los deudores, supongo que se podrán sentir frustrados porque, ante el impago de unas pocas cuotas, se siguen derivando intereses de demora por todo el capital y no solo por la parte impagada. Esta era una de sus reclamaciones.
Igualmente se modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, permitiendo que se pacte la venta extrajudicial por medio de notario y elevando de rango las disposiciones que la regulan, fortaleciendo la legalizad del procedimiento. Es curioso que en el apartado 3.1 del Art.3 que estamos comentando se especifica que
La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico
Art. 6: Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.
De este artículo, lo más destacable es que...
(...) se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.
Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con una persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y en los que haya cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza, en los que haya riesgo divisa.
Es decir, que se reconoce la minoría de edad de todos los españoles y, para evitar que el futuro puedan decir aquello de "yo no lo sabía, me engañaron, que malos los banqueros, etc", se les hace firmar una declaración manuscrita expresa en la que manifiesten que conocen los riesgos derivados del contrato. Me parece bien, se nos trata como nos merecemos, para evitar que se puedan suspender ejecuciones hipotecarias alegando, por ejemplo, que nos habían engañado colándonos una hipoteca multidivisa sin que tuviéramos ni idea de que al bajar el euro subiría la deuda en yenes.
CAPÍTULO III: MEJORAS EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Art. 7: Modificación de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
El artículo 7 comienza tratando el asunto de las cláusulas abusivas y modificando varios artículos de la LEC en ese sentido.
Siendo las modificaciones más importantes:
Tres: Se añade un punto tercero al apartado 1 del artículo 561, que queda redactado del siguiente modo:
Cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.
O sea, que el juez lo mismo puede eliminar las cláusulas abusivas que declarar improcedente la ejecución por la existencia de las mismas. No se, me parecería un poco fuerte que no se pudiese ejecutar una hipoteca impagada solo porque hay una cláusula suelo o porque los intereses de demora fueran excesivos.
Y otra duda. Si se deja sin aplicación, por ejemplo, una cláusula sobre unos intereses de demora considerados abusivos, ¿quiere eso decir que no se podrá reclamar ni un duro por ese concepto o, por el contrario, que se procederá a la moderación de los mismos para adecuarlos a la nueva legislación?
Postdata (22 de mayo): Me confirman que los tres juzgados hipotecarios de Madrid (el nº31, el nº32 y el nº100), que suelen fijar conjuntamente los criterios que aplican, han decidido modular las cláusulas relativas a los intereses de demora, de forma que están requiriendo a los acreedores para que presenten las liquidaciones de los intereses de demora aplicando la nueva ley, es decir con un máximo de tres veces el interés legal del dinero y no anular arbitrariamente dichas cláusulas y liquidar a un interés cero.
Cuatro: Se añade un apartado 1 bis al artículo 575 que queda redactado del siguiente modo:
En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.
Cinco. El artículo 579 de la LEC se redacta para que, en el supuesto de adjudicación (por el acreedor) de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:
- Liberación del deudor: si paga el 65% de la deuda remanente en cinco años desde la adjudicación o si paga el 80% de dicho remanente en diez años
- Participación en las plusvalías: Si la finca se adjudica al acreedor ejecutante (o a su cesionario) y éstos (o una empresa de su grupo) la enajenasen en los siguientes diez años, la mitad de la plusvalía generada se aplicará a la disminución de la deuda pendiente o, incluso al propio beneficio del deudor si la deuda pendiente es inferior a la mitad de las plusvalías generadas.
El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación a esto (art. 579 de la LEC)
Me parece bien, pero esta última frase del artículo va a ser la pesadilla de los tristes adjudicatarios pues será un nuevo motivo para que los registradores rechacen por "errores subsanables" la inscripción de los Decretos de Adjudicación. Menos mal que solo les va a afectar a los bancos acreedores.
Pregunta: ¿En el caso de que los cesionarios no sean empresas del propio banco sino terceras personas físicas o jurídicas también será de aplicación este artículo? Gluuuup.
Seis: El art. 647 de la LEC queda redactado de forma que se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Interesante el comentario que hace Francisco Calvo respecto al descuido del legislador.
Siete: El artículo 654 de la LEC se reforma en el sentido de que en el caso de que la ejecución resultase insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución más los intereses y costas devengados durante la ejecución, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. Además el tribunal expedirá certificación acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.
Esa nueva certificación que deben expedir los juzgados será, sin duda, una nueva fuente de errores e incompetencias que nos van a martirizar aún más a los adjudicatario. Pronto veremos confirmados estos temores.
Ocho. Al artículo 668 de la LEC sobre prolegómenos de la subasta se le añade la Referencia catastral (además de los datos registrales y la situación posesoria) y, además, se le incorpora una novedad importante:
(...) la subasta se anunciará en el portal de subastas judiciales y electrónicas existentes y dependiente del Ministerio de Justicia. En la publicación del anuncio se hará expresa mención al portal y a la posibilidad de consulta más detallada de los datos.
¿Será cierto que podremos obtener listados de las próximas subastas? ¿Ya no hará falta patear los tablones de anuncios de cada juzgado? NO ME LO CREO.
Nueve. ATENCIÓN, el apartado 1 del artículo 670 de la LEC queda redactado del siguiente modo:
Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Ojo que se amplía el plazo para rematar la subasta desde 20 hasta cuarenta días. Lo de que el secretario judicial debe aprobar el remate el mismo día de la subasta o al día siguiente no es nuevo. Lo he señalado en negrita para subrayar que la mayoría de los juzgados desconocen esa obligación y no suelen dictar Decreto de Aprobación del Remate. Pasan directamente de el Acta de Subasta al Decreto de Adjudicación sin haber aprobado el remate y las consecuencias negativas de esta negligencia es que el demandado puede suspender la subasta hasta la misma aprobación del remate y, si esta no tiene lugar, entonces hasta el minuto inmediatamente anterior a dictarse el Decreto de Adjudicación. Incompetencia judicial manifiesta que ya estoy harto de discutir con los secretarios judiciales. Pero como ellos son Dios y siempre tienen razón...
Diez. El artículo 671 de la LEC (Subasta sin postores) queda redactado del siguiente modo:
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
Ahora, en el caso de subasta desierta y si la vivienda es la vivienda familiar del deudor, el banco se la tendrá que adjudicar por el 70% en vez de por el 60% anterior. Ahora bien, en el caso de que la deuda sea inferior a esa cantidad, entonces podrá seguir haciéndolo por el 60%. Este último añadido es clave para evitar enriquecimiento ilícito por parte de algunos deudores que tuvieron la suerte de que sus viviendas fueron sobre-tasadas en los años de la locura.
Aunque bien mirado todo esto se lo podrían haber ahorrado los legisladores. Ningún acreedor con sentido común permite que la subasta quede desierta si eso le va a costar tener que quedarse con la casa y encima darle dinero al deudor moroso. Al menos hasta ahora yo no lo he visto.
Once. El art. 682 de la LEC queda redactado de forma que sea obligatorio que...
(...) en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.
Con esto se trata de evitar que se iguale el valor del principal de la deuda al de tasación, lo que resultaba muy dañino para el deudor en préstamos pequeños, generalmente de capital privado. Por ejemplo, que en la hipoteca de cincuenta mil euros de un piso de 150 m2 en la calle Goya de Madrid se fije como tipo de subasta la cantidad ridícula (respecto al valor real) de cincuenta mil euros.
Doce. Se modifica el artículo 691.2 de la LEC, que pasa tener la siguiente redacción:
La subasta se anunciará, al menos, con veinte días de antelación. El señalamiento del lugar, día y hora para el remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en el domicilio que conste en el Registro o, en su caso, en la forma en que se haya practicado el requerimiento conforme a lo previsto en el artículo 686 de esta Ley. Durante dicho plazo cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles hipotecados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado, podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado. El tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá lo que proceda dentro del máximo deducible.
Juas, juas, juas, que me partoooooo. Nuestros legisladores están idiotizados y no conocen el funcionamiento de los juzgados. Si en los veinte días que hay entre la publicación del Edicto de Subasta y su celebración, a un postor potencial se le ocurriera solicitar inspeccionar el inmueble, dicha solicitud llegaría a la parte alta de la pila de escritos tres o seis meses después de la subasta. Y si mágicamente llegara al día siguiente de ser presentada, el secretario tardaría semanas o meses en proveer y más semanas o meses en comunicarle la solicitud al demandado. La Justicia española no se caracteriza precisamente por su agilidad sino, más bien por todo lo contrario. Trabaja a ritmo de glaciar.
Estos tipos son la monda, legislan en un país subsahariano como si lo hicieran para uno escandinavo.
Trece. Se modifica el artículo 693 de la LEC en el sentido de que se podrá enervar varias veces la deuda hipotecaria de viviendas habituales, siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.
CAPÍTULO IV: MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS
Incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.
Para ser aplicado a las personas en riesgo de exclusión social, este artículo se extiende también a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor. Los avalistas en riesgo de exclusión podrán exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal y las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas antes de reclamarles la deuda garantizada, aunque haya habido renuncia al beneficio de exclusión.
Además, siempre que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión, los intereses de demora se obtendrán sumando un 2% a los intereses ordinarios sobre la deuda principal. También se adoptan medidas para que la deuda pueda ser reestructurada e incluso establecer quitas a la misma y, finalmente, en los casos en los que ni la reestructuración ni las quitas resulten viables, los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
Y no solo eso, sino que además el deudor podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.
Estas medidas no serán aplicables en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. FONDO SOCIAL DE VIVIENDAS: Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
Copio y pego lo dicho en el post anterior:
Disposición transitoria primera. Procedimientos en curso.
Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento. O sea, retroactividad total. O casi.
Disposición transitoria segunda. Intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual.
La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.
En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior.»
Disposición transitoria cuarta. Régimen transitorio en los procesos de ejecución.
1. La modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar.
2. En todo caso, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Nota para los deudores: Mucho ojo con este plazo, que vence el próximo 16 de junio.
Esta Disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3. Asimismo, en los procedimientos ejecutivos en curso en los que, a la entrada en vigor de esta Ley, ya se haya iniciado el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán del mismo plazo preclusivo de un mes previsto en el apartado anterior para formular oposición basada en la existencia de cualesquiera causas de oposición previstas en los artículos 557 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4. La publicidad de la presente Disposición tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de los plazos previstos en los apartados 2 y 3 de este artículo, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.
5. Lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley Enjuiciamiento Civil será de aplicación a las adjudicaciones de vivienda habitual realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, siempre que a esa fecha no se hubiere satisfecho completamente la deuda y que no hayan transcurrido los plazos a los que se refieren las letras a) y b) del citado artículo. En estos casos, los plazos anteriores que vencieran a lo largo de 2013 se prolongarán hasta el 1 de enero de 2014.
La aplicación de lo previsto en este apartado no supondrá en ningún caso la obligación del ejecutante de devolver las cuantías ya percibidas del ejecutado.
