De repente ha salido a la luz una sentencia sobre un procedimiento hipotecario que se califica como histórica, ya que establece que la entrega de un piso es suficiente para cancelar la deuda con la entidad financiera por la hipoteca. Además se establece una relación entre este hecho y la crisis financiera mundial, ocasionado por los bancos.
Lo primero que debería llamar la atención y mucho es la calificación de histórica, cuando la realidad es que malamente la resolución de un recurso, que da la razón a un auto previo, puede ser considerado histórico. Es decir; esta sentencia ahora conocida, lo que está es decidiendo confirmar una sentencia previa, que sería la que en todo caso sería histórica. Y digo sería, porque para poder considerarse histórica, tendría que ser la primera en este sentido ¡y no lo es!.
Entre otras, me llamó mucho la atención de Olga, (le voy a quitar el Dª y el Sra. pero no el respeto) que compró una finca, que la entidad tasó en 16.000.000 de pesetas, gravada con con hipoteca a favor del Banco del Comercio, (entidad extinta del grupo del entonces Banco Bilbao, que hoy es BBVA), que garantizaba un préstamo cuyo saldo deudor ascendía a 10.290.638 pesetas. Olga no hizo frente a las cuotas de tal forma que la entidad financiera reclamó una deuda por importe de 11.615.915 pts. Está claro que Olga no hizo lo que pudo, o tuvo una representación penosa, o las razones que sean hicieron que la entidad se adjudicase la finca por 500.000 pesetas.
Dos años más tarde la entidad vendió la finca por 12.000.000 ptas, y posteriormente a la venta la entidad inició el procedimiento para reclamar los 11.115.915 pts que Olga debía. El juzgado de primera instancia estimo la demanda e impuso las costas a Olga.
La Audiencia Provincial, entendiendo que el Banco, al haberse adjudicado la finca de autos por un precio notablemente inferior a su valor real había obtenido un enriquecimiento que carecía de causa que lo justificase, acogió el recurso de Olga y desestimó la demanda, imponiendo a la entidad las costas de primera instancia y sin decir nada (cada uno paga lo suyo) de las de alzada. Como podemos ver la de estos días no es la primera sentencia en este sentido, (ni tampoco la segunda como veremos en estos días).
¿Cómo conozco esta historia?. Pues porque el Banco de Comercio, (recordemos hoy integrado en BBVA), recurrió en casación al tribunal supremo que acabó dictando la sentencia 681/2003 de 8 julio. La sentencia no tiene desperdicio, y le da la razón a la entidad financiera, al concluir que no ha existido enriquecimiento ilícito, porque “la doctrina del enriquecimiento injusto debe ser aplicada con extraordinaria cautela ya que, de otro modo, es decir, si todas las atribuciones patrimoniales debiesen ser sometidas a revisión, se generaría una inseguridad realmente perturbadora e inconveniente para el tráfico jurídico.”. En mi opinión pocos casos han de ser sometidos a revisión tanto como en este caso, y por supuesto, la inseguridad realmente perturbadora es la que pesa sobre Olga, (aunque no fuese consciente de esta situación), que ha tenido que pagar toda la deuda y perder la finca a cambio de 500.000 pesetas.
De las sentencias a las que he echado un vistazo, me surge otro post que es el de “que y porque se considera enriquecimiento injusto según el tribunal supremo” pero eso será otro post. Pero esta en particular recogía además de los argumentos de porque la entidad no había generado enriquecimiento injusto, (aunque en esto creo que confunde injusto con ilegal, porque lo que está claro es que el enriquecimiento de la entidad fue real, fue injusto y legal gracias a una normativa de locos y un tribunal supremo del que no me atrevo a dar calificativos sin poner el aviso para menores), constan todos los olvidos y posibilidades que no usó Olga, y constan dos únicos detalles de humanidad.
El primero ha sido reconocer lo obvio y decir:
“Pese a toda la argumentación que antecede se hace preciso constatar la evidencia de que el precio en que la entidad bancaria se adjudicó la finca objeto de apremio ha de calificarse de irrisorio y absolutamente desproporcionado, cualquiera que pudiera haber sido el valor de mercado de dicho predio en la época en que se celebró su tercera subasta, habida cuenta de que con anterioridad la propia rematante lo había valorado en 15.961.789 pts. y que dos años más tarde la vendió por 12.000.000 de pesetas”
Constatado esto, el tribunal a pesar de lo irrisorio y absolutamente desproporcionado condenó a Olga a pagar los 11.115.915 Ptas. (no se hace referencia a los intereses pero se supone que también) y en una rara pirueta decidieron que Olga no pagase las costas del Banco en el recurso y además que tampoco pagase las costas que Olga debía pagar por el juicio en primera instancia. El argumento jurídico no es jurídico, sino que es algo que yo no sé si entender como una limosna o como un vacile:
“Análoga decisión ha de adoptarse respecto a las causadas en las instancias, atendido el importante menoscabo patrimonial sufrido por la demandada”.
Hoy la situación no se podría repetir porque al menos la adjudicación sería por el 50%, (ojo, que se dice “al menos” y no “por”, que será un tema a discutir) o por el valor de la deuda, (aunque sea menor del 50%, aunque en esto hay noticias de las que hablaremos en otro post, porque creo que algo tiene que ver con el hecho de esta campaña anunciando una sentencia pionera que no lo es).
Volviendo a la sentencia de Navarra, desde luego es atípica, aunque desde luego no porque se de la vuelta a la ley hipotecaria, y mucho menos que se le de una vuelta de tuerca. Lo extraño, (que no histórico), es que un juez se atreva a tomar una decisión por el estilo. Y para entender la importancia del hecho, no hace falta más que leer la literalidad de la sentencia a partir de la sexta hoja:
“Cabe además hacer una pequeña consideración, que podríamos unir con lo ya señalado en relación con el abuso de poder de derecho, en el sentido de que si bien formalmente cabría entender que la actuación del banco se ajusta literalmente a la ley, y que efectivamente tiene derecho a solicitar lo que ha solicitado, por lo que cabría entender que no existiría el abuso de derecho que se le imputa, pero por ello, no obstante, no deja de plantearnos una reflexión, cuando menos moralmente intranquilizante, relativa a la razón por la que parte apelante impugna el auto”.
Si lo leemos con un poco de atención, comprobamos que se queda la cosa muy lejos de los “queda probado”, y de cualquier cosa que permita deducir algo parecido a la firmeza. O sea que el hecho que todo el mundo está señalando como lo más importante, (que lo de teniendo en cuenta las circunstancias hay que interpretar la ley de otra forma que supone una revolución), en realidad yo creo que para que se comprenda un poco mejor el fallo, lo podemos traducir de la siguiente forma:
- Aparte de lo que ya dijimos, (que es la razón por la que se desestima lo que quieren), teníamos que decirles una pequeña tontería, (siempre aclarando que tienen ustedes más razón de un santo y todo el derecho del mundo a plantear lo que estimen oportuno y esperar que se lo demos sin más), que no es otra que a lo mejor tienen Vds algo que ver en este sainete; todo ello dicho desde el respeto y esperando que no se nos mosqueen mucho.
¿Alguien ha visto tanto condicional, aclaración y quitar importancia en una sentencia desfavorable?. Realmente en el fondo lo relevante es que alguien, aunque sea con tantas precauciones y cautelas diga que no a una entidad financiera. Ahora que judicialmente no veo tanta revolución, porque evidentemente y como consta, la entidad financiera tiene derecho a solicitar que se le pague la diferencia entre la deuda y el 50% de la tasación del inmueble. Lo que no entiendo es que no seamos el matiz entre el derecho a solicitar esa diferencia, y el derecho a esa diferencia.
Tan sencillo, como que la entidad puede solicitar y con las solicitudes lo que se hace es estudiarlas y en base a las circunstancias del caso, ¡se conceden o no!. Sólo espero que no cambien las reglas y cambien la legislación para eliminar la palabra solicitar por la de “las entidades financieras podrán exigir, sin que nadie pueda decir nada, el pago del resto de la deuda, sin ulteriores tramites”. Y esto lo entiende todo el mundo, hasta las propias entidades que antes de la crisis no solicitaban esta diferencia siempre. Se puede entender que las entidades son buenas y no querían apretar al deudor, perdonándole lo que podían exigir, (y ya puestos luego defender que los reyes magos existen), o se puede entender que la posibilidad de que eso no llegase a buen puerto estaba siempre ahí, pero que sin embargo con la falta de recursos, se han decidido a luchar.
Yo en este caso, no veo por ningún lado una revolución legal, sino que veo una revolución del proceder de los jueces; y para esto debemos entender que derivado de los procedimientos de ejecución la entidad no puede obtener beneficios. Este aspecto está muy claro cuando efectivamente la subasta se completa, incluso por un importe superior a la deuda. En este caso, lo que procede es devolver el importe sobrante. Cuando, como en este caso, la subasta queda desierta, la cosa no es tan clara y como siempre que las cosas no están tan claras, tenemos un medio para resolver el problema, que es la justicia. ¿Esto es revolucionario?.
Por supuesto podemos entender que las referencias a la crisis financiera, son algo que no venía a cuento, por exceder evidentemente del ámbito del caso; en todo caso esta discusión no tiene demasiado sentido porque es la propia entidad la que introduce tal argumento al solicitar el pago del importe. Si la entidad financiera alega la crisis financiera para acreditar que el inmueble ha bajado de valor; ¿Cómo no va a contestar el juez sobre la crisis financiera?.
En el caso en particular tenemos una hipoteca sobre una casa que tenía un valor según la entidad financiera de 85.000 euros. Pues se la queda por 42.000 euros, y resulta que además ahora le pide a la persona 28.000 euros más 8.000 por intereses y gastos. Pues está claro que de acceder a la pretensión de la entidad, el resultado final es que la entidad financiera a cambio de prestar poco más de 70.000 euros, consigue los intereses cobrados hasta el 2009, más una casa que ha valorado en 85.000 euros, más 36.000 euros adicionales.
Evidentemente los números son lo suficientemente claros en este caso como para determinar que ha existido una plusvalía derivada de todo este proceso de ejecución, porque gracias al impago de un préstamo de 70.000 euros, consigue por una casa por ¡¡¡42.000 euros!!!, (chollo aunque sea muy cutre) más 36.000 euros. Si esto no es enriquecerse con la ejecución, ya no soy capaz de verlo. Y este es el caso en el que menos gana, debido a que si la deuda no llegase al 50%, hasta hace un par de semanas podía hacer la jugada mejor aún.
Imaginemos que para la misma deuda, (70.000 euros), estamos hablando de una casa bastante mejor o comprada que tenga un valor de 210.000 euros, (por ejemplo), si la subasta quedaba desierta el banco podía solicitar la ejecución por el 50% o por la deuda pendiente, de tal forma que con la deuda de 70.000 euros, conseguiría un inmueble valorado en 210.000 euros, que si pone a la venta con un descuento del 50% le reportaría sin demasiados problemas un beneficio del 100% de su inversión.
Evidentemente estas situaciones generan unos beneficios importantes para el sector financiero y están contribuyendo y mucho a generar unos beneficios ingentes ahora que no dan créditos; por lo que si se cierra el grifo a estas operaciones, desde luego las cuentas de las entidades financieras empiezan a sufrir. Es sencillo entender que si una persona no puede pagar pierde el piso y tiene que pagar la diferencia entre este y la mitad del valor del piso, el banco si el cliente pierde el piso, gana el piso y la diferencia entre este y la mitad del valor del piso, (además teniendo en cuenta que los intereses incluidos en la deuda no son precisamente baratos), y además sigue generando intereses, lo que origina un ingente beneficio, o lo que viene a ser un enriquecimiento para la entidad acompañado de un empobrecimiento para el deudor. Podemos discutir si esto es justo o injusto, pero no el hecho en sí.
Por supuesto, acabar o simplemente limitar estas prácticas, lo que generaría en realidad es un problema para el sistema financiero, tan obvio que da sonrojo exponerlo: si están consiguiendo un enriquecimiento con el sistema, el limitar o acabar con este enriquecimiento genera pues exactamente esto. En todos casos nos dicen que sabemos lo que hay, y que cambiar las condiciones es algo inapropiado porque pierden. Por este razonamiento, no habríamos acabado con la esclavitud, (los esclavos sabían lo que había, y desde luego esta abolición generó algún que otro problemilla y ciertas tensiones).
Por supuesto esta situación provocaría que el sistema financiero español pierda parte o la totalidad de la fortaleza, de la que ha hecho gala en esta crisis frente a otros sistemas financieros que se han visto arrastrados por la burbuja inmobiliaria. Pero en realidad, lo que supone esta aseveración, (que se ha oído hasta de los responsables de la banca), lo que significa en realidad no es que las entidades financieras sean más fuertes que en otras partes del mundo. Lo que significa es que las personas en España son más débiles que en otras partes del mundo; o dicho de otro modo, no es que la banca lo haya hecho mejor antes de la crisis, sino que tiene unas normas mucho más favorables que permiten, entre otras cosas, que los problemas se trasladen al resto de la economía con una facilidad mayor, llegando a una conclusión sencilla: el tortazo lo asume todo el mundo en todos los países, pero el reparto entre el impacto en el sector financiero y el resto de la economía varía en función de las circunstancias. ¡Y en España ya sabemos la caída del sector financiero y la de la economía!.
