Cambiar la titularidad de una vivienda por donación es una forma habitual de ceder una propiedad a otra persona sin que exista compraventa, aunque implica una serie de trámites legales, fiscales y registrales que deben cumplirse correctamente. En España, donar una vivienda —ya sea a un familiar, a un amigo o a cualquier otra persona— requiere escritura pública ante notario, liquidación de impuestos y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
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- La donación de vivienda es una transmisión gratuita de propiedad que debe formalizarse en escritura pública notarial.
- El donatario (quien recibe) paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y, en su caso, la plusvalía municipal.
- Es obligatorio registrar la donación en el Registro de la Propiedad para que el cambio de titularidad tenga efectos legales frente a terceros.
- El donante debe declarar la operación en el IRPF, salvo excepciones (por ejemplo, mayores de 65 años que donan su vivienda habitual).
- Donar a un amigo o persona sin parentesco tributa mucho más que donar a un hijo o cónyuge.
¿Qué es la donación de una vivienda y por qué se hace?
Donar una vivienda consiste en ceder voluntariamente la propiedad de un inmueble a otra persona sin recibir dinero a cambio. A diferencia de una compraventa, en la donación no existe precio, sino un acto de generosidad que implica una transmisión de dominio reconocida por el Código Civil (artículos 618 y siguientes).
La donación es un acto irrevocable: una vez aceptada y firmada en notaría, la vivienda pasa a ser del nuevo titular. Solo puede revocarse en casos excepcionales (ingratitud, incumplimiento de condiciones, o nacimiento de hijos no previstos).
A diferencia de una herencia, que se produce tras el fallecimiento, la donación se realiza en el presente y conlleva la cesión inmediata de la titularidad.
Las motivaciones para optar por el cambio de titularidad de una vivienda por donación son diversas:
- Anticipar una herencia: Muchos padres deciden donar propiedades a sus hijos para ayudarles en vida o como parte de una estrategia de planificación sucesoria, facilitando la transmisión del patrimonio familiar.
- Ayuda económica: Para facilitar la emancipación de un hijo o la adquisición de su primera vivienda, evitando que incurran en los costes y trámites de una compraventa tradicional.
- Ventajas fiscales: En algunas comunidades autónomas, las bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) por donaciones en vida entre parientes directos pueden ser muy atractivas, haciendo que sea fiscalmente más eficiente que una herencia futura.
¿También te planteas cambiar la titularidad de la vivienda entre convivientes? Aquí tienes opciones y costes comparados: cambiar la titularidad de la vivienda al 50% con tu pareja.
Requisitos para donar una vivienda en España
- El donante debe ser propietario legal de la vivienda y estar en pleno uso de sus facultades.
- El donatario (quien recibe) debe aceptar la donación.
- La cesión debe formalizarse mediante escritura pública ante notario.
- Tras firmar, es obligatorio:
- Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
- Pagar, si corresponde, la plusvalía municipal.
- Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad.
💡 Importante: aunque pueda parecer un trámite sencillo, el cambio de titularidad por donación solo tiene efectos legales frente a terceros una vez inscrito en el registro.
Pasos para cambiar la titularidad de una vivienda por donación
El proceso de donar una vivienda requiere seguir una serie de pasos legales y fiscales para que la transmisión sea válida y quede correctamente registrada.
1-Acuerdo entre donante y donatario
Ambas partes deben estar de acuerdo y definir qué se dona (por ejemplo, toda la vivienda o una parte indivisa). También se deben comprobar cargas, hipotecas o embargos.
2- Valoración de la vivienda
El notario requiere una valoración razonable del inmueble, ya que servirá como base para calcular los impuestos. Puede usarse la valoración fiscal autonómica o una tasación privada.
3-Firma de escritura pública ante notario
Para ser válida, la donación de un inmueble debe realizarse obligatoriamente mediante escritura pública ante notario. No basta con un acuerdo privado, la ley exige esta formalidad. El notario redactará el documento, se asegurará de que se cumplen todos los requisitos legales y asesorará a ambas partes. La escritura de donación, recoge:
- Datos de donante y donatario.
- Descripción del inmueble.
- Manifestación de donación gratuita y aceptación.
- Valor asignado.
El notario comunica la operación a la Agencia Tributaria autonómica y al Catastro.
Ten en cuenta los aranceles notariales en la compra de vivienda e hipoteca para no tener gastos inesperados
4-Liquidación de impuestos
Una vez firmada la escritura de donación, se dispone de un plazo legal (habitualmente 30 días hábiles) para liquidar los impuestos asociados. Los principales tributos que entran en juego son el ISD, el IRPF y la plusvalía municipal.
- ISD para el donatario (quien recibe): Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. Su regulación, tipos y bonificaciones varían. Si estás en Madrid, el trámite habitual se realiza con el modelo 651.
- IRPF para el donante: La donación puede generar ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF.
- Plusvalía municipal (IIVTNU) para el donante: Grava el incremento de valor del suelo urbano (si lo hay) desde la adquisición hasta la transmisión.
5-Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras formalizar y liquidar los impuestos, el último paso es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este trámite es esencial para que el cambio de titularidad tenga plenos efectos frente a terceros.
Sin este paso, la donación no tiene validez registral ni oponibilidad frente a terceros.
¿Es obligatorio registrar una propiedad donada?
Sí. Registrar una propiedad donada es obligatorio para que el nuevo titular tenga plenos derechos sobre la vivienda. La escritura notarial acredita la donación, pero solo el registro otorga validez legal y seguridad jurídica frente a terceros, permitiendo vender, hipotecar o heredar sin complicaciones.
Casos frecuentes de cambio de titularidad de vivienda por donación
Entre los casos más comunes de donación de inmuebles, tenemos
- Donar una vivienda a un amigo: totalmente legal, pero fiscalmente costoso (ISD de hasta el 30–40 %).
- Donar un piso a un sobrino: se considera parentesco lejano (Grupo III o IV), con tributación alta salvo en comunidades con bonificaciones.
- Donar mi parte de la vivienda: puedes transferir solo tu porcentaje de propiedad, por ejemplo, el 50 %.
- Donar el 50 % de una vivienda: habitual entre parejas, hermanos o herederos que comparten inmueble.
- Ceder una propiedad a otra persona: incluye donaciones totales o parciales de cualquier bien inmueble urbano o rústico.
💡 Importante: aunque sea una cesión entre personas cercanas, la donación de bienes inmuebles siempre debe formalizarse ante notario y declararse a Hacienda.
Donar una vivienda a un amigo 🏡
Puedes donar una vivienda a un amigo o persona sin parentesco, pero el coste fiscal será alto. En la mayoría de comunidades, el Impuesto de Donaciones en este caso oscila entre el 30 % y el 40 % del valor del inmueble, ya que no existe bonificación por parentesco. En estos casos suele ser más recomendable donar solo una parte o el usufructo, o estudiar alternativas como la venta simbólica (siempre con asesoramiento fiscal).
Donación entre personas sin vínculo familiar 👥
Cuando se cede una propiedad a una persona sin relación familiar, se aplica el Grupo IV del Impuesto de Donaciones (parientes lejanos o sin parentesco). No hay reducciones, por lo que el impacto fiscal puede ser elevado.
Donación entre parejas (no casadas) 👩❤️👨
Si la pareja no está casada legalmente, se considera una donación entre no familiares. En este caso, conviene revisar el coste fiscal antes de formalizarla y conocer otras opciones legales para poner el 50% de la vivienda a nombre de la pareja.
Implicaciones fiscales de donar una vivienda
Las implicaciones fiscales son uno de los puntos más importantes al donar una casa. Afectan tanto al donante como al donatario y varían significativamente.
Concepto |
Quién paga |
Detalle |
|---|---|---|
Impuesto de Donaciones (ISD) |
Donatario |
Varía según comunidad autónoma y parentesco. Bonificaciones hasta el 99 % para hijos o cónyuges. |
IRPF |
Donante |
Debe declarar la ganancia patrimonial si el valor actual supera el de adquisición. Exento si es vivienda habitual de mayores de 65 años. |
Plusvalía Municipal (IIVTNU) |
Donante |
Se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde la compra hasta la donación. |
Registro de la Propiedad |
Donatario |
Gasto de inscripción de escritura pública, obligatorio para que el cambio sea legal. |
1) Impuesto de Sucesiones y Donaciones (donatario)
- Variabilidad autonómica: Algunas Comunidades Autónomas (p. ej., Madrid, Andalucía o Murcia) ofrecen bonificaciones muy elevadas para donaciones entre padres e hijos
- Base imponible: Se calcula sobre el valor real del bien donado o el valor de referencia del Catastro, el mayor de ambos.
- Plazo de liquidación: En Madrid, por ejemplo, se presenta el modelo 651 en 30 días.
2) IRPF: a cargo del donante
- Ganancia patrimonial: La transmisión gratuita puede generar ganancia que integra la base del ahorro
-
Excepciones y exenciones:
- Vivienda habitual del donante mayor de 65 años: la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual puede estar exenta
- Reinversión en vivienda habitual: si se reinvierte conforme a los requisitos legales, puede obtenerse exención total o parcial
3) Plusvalía municipal: a cargo del donante, salvo pacto
- Cálculo: Se basa en el valor catastral del suelo y el tiempo de tenencia.
- Exención por no incremento de valor: si acreditas que no ha habido aumento, puedes no pagarla.
📌 Ejemplo: Donar una vivienda de 150.000 € a un sobrino en Madrid puede suponer pagar cerca de 25.000–35.000 € en impuestos. En cambio, donar esa misma vivienda a un hijo en la misma comunidad podría costar menos de 1.000 €, gracias a las bonificaciones autonómicas.
Otros costes asociados al cambio de titularidad por donación de la vivienda
Además de los impuestos principales, hay otros gastos inherentes al proceso de donar un inmueble.
- Honorarios de notaría: Por la escritura pública de donación.
- Gastos de Registro de la Propiedad: Tasas por inscribir la nueva titularidad.
- Gestoría: Es un servicio opcional que simplifica trámites
- Tasación: No es obligatoria para donar, pero recomendable si hay dudas de valor. Por lo que es importante tener una idea de cuánto cuesta la tasación.
¿Se puede donar una vivienda con hipoteca?
Donar una vivienda con hipoteca es posible, pero requiere coordinación con el banco, porque la deuda debe ser asumida por el nuevo propietario. En este caso, el donatario no solo adquiere la propiedad, también la deuda hipotecaria asociada, por lo que la entidad debe dar su consentimiento tras analizar su solvencia.
- Subrogación de deudor: El donatario asume la misma hipoteca con las condiciones vigentes.
- Novación de hipoteca o nueva hipoteca: Si el banco no acepta la subrogación o se desean cambios, puede hacerse novación o contratar una nueva. Aquí tienes más claves para mejorar condiciones hipotecarias.
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Preguntas frecuentes sobre el cambio de titularidad de una vivienda por donación
Para resolver tus últimas dudas, hemos recopilado y respondido a las preguntas más comunes sobre la donación de inmuebles.
Depende del valor, la comunidad autónoma y el parentesco. En donaciones entre padres e hijos puede costar menos del 2 % del valor, pero entre amigos puede superar el 30 %.
Sí, puedes donar un porcentaje de la propiedad (nuda propiedad o usufructo). Es común entre familiares o parejas.
Sí. Es posible donar el 50 % de una vivienda o mi parte de propiedad si el inmueble tiene varios titulares.
Por ejemplo, un copropietario puede donar su parte a un hermano, pareja o amigo. En ese caso, se aplica la misma fiscalidad que una donación total, pero solo sobre el porcentaje donado.
Por ejemplo, un copropietario puede donar su parte a un hermano, pareja o amigo. En ese caso, se aplica la misma fiscalidad que una donación total, pero solo sobre el porcentaje donado.
👉 Este tipo de donación parcial requiere autorización notarial y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cuándo conviene optar por la donación de un inmueble
- Para adelantar una herencia o planificar el patrimonio en vida.
- Si el donante es mayor de 65 años y quiere transmitir su vivienda habitual sin tributar en IRPF.
- Cuando se quiere ayudar a un familiar o amigo a adquirir vivienda.
- Si se pretende donar una parte indivisa (por ejemplo, el 50 %) y mantener la otra mitad en propiedad.
Cambiar la titularidad de una vivienda por donación es perfectamente posible, pero requiere planificación: notaría, impuestos, registro y asesoramiento fiscal. Aunque ceder una propiedad a otra persona pueda parecer un gesto sencillo, es una operación legal y fiscalmente compleja que debe hacerse bien para evitar sanciones o impugnaciones futuras.
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