Subrogación o cancelación de hipoteca: ¿qué me conviene más?

¿Crees que puedes mejorar las condiciones de tu hipoteca actual? ¿Sabes qué opciones tienes? Si has estado comparando financiación para cambiar tu préstamo hipotecario de banco, te habrás dado cuenta de que no todas las entidades ofrecen el producto de subrogación de hipoteca. Veamos qué opciones tienes si quieres cambiar tu hipoteca a un banco que no gestiona operaciones mediante la subrogación y qué nos conviene más, subrogar la hipoteca actual o cancelarla para formalizar una nueva con mejores condiciones. 

Antes de destacar las diferencias entre subrogación y cancelación de hipoteca es necesario que conozcamos a qué se refieren cada uno de estos conceptos. La normativa básica al respecto es la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, con las importantes novedades de la más reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La subrogación de hipoteca o subrogación por cambio de deudor es un proceso mediante el cual el cliente cambia su deuda de una entidad financiera a otra que le ofrezca mejores condiciones,  rebajando el tipo de interés, tanto el ordinario como el de demora, el plazo pactado de devolución de la deuda o una combinación.

Si además queremos ampliar capital, modificar el plazo, eliminar avalistas y otros cambios similares, habrá que firmar, además de la subrogación, una novación o escritura pública de modificación del préstamo.

Lo cierto es que actualmente nos encontramos en un panorama económico en el que el Euríbor se ha estabilizado, si bien las previsiones apuntan a una bajada gradual del referencial, según acometa el Banco Central Europeo su esperada bajada de tipos oficiales a partir de junio de 2024 en adelante. 

Si cambias tu hipoteca variable por una fija o mixta ganarás en tranquilidad financiera, ya que podrás despreocuparte de los vaivenes del Euríbor, al pagar la misma cuota cada mes.

En este artículo te contamos los gastos que conlleva una subrogación de hipoteca con más detalle. 

La cancelación de hipoteca supone cancelar la carga hipotecaria del registro de la propiedad, tras justificar el pago total de la deuda ante notario.

Hay entidades financieras que no aceptan estudiar una operación de subrogación y exigen la cancelación previa de nuestra anterior hipoteca y la constitución de una nueva a su nombre. En estos casos, hay que tener en cuenta la posible comisión por cancelación anticipada estipulada en la escritura del préstamo que se quiere cancelar y los gastos de la gestoría que tramitará la cancelación. Según las Ley 5/2019, deberemos asumir el coste de tasación del inmueble, el coste de la copia de la escritura de préstamo. El resto de partidas las asume el banco.

Antes de la normativa de crédito inmobiliario era bastante más caro cancelar una hipoteca y constituir una nueva que la subrogación de acreedor, pero la diferencia actual es bastante menor; la diferencia se basa en los costes cancelar la hipoteca registralmente y la comisión por cancelación anticipada (si bien también puede existir una comisión por subrogación).
 

Luego de haber analizado los procesos y para qué sirve cada uno, veamos las diferencias entre subrogación y cancelación de hipoteca y cómo puedes aplicar cada proceso. Ambos se utilizan para mejorar las condiciones de la hipoteca, pero se aplican de diferentes formas:

Subrogación de hipoteca	Cancelación de hipoteca
Al subrogar tu hipoteca a un banco con una mejor oferta, se suele negociar una mejora a partir de las anteriores condiciones	Al cancelar la hipoteca el cliente está libre para renegociar todos los aspectos de un nuevo préstamo con otra entidad
La subrogación se recomienda por lo general durante la primera mitad del plazo de la hipoteca, donde se amortizan más intereses que capital	Suele recomendarse si la persona está cerca de finalizar el plazo de la hipoteca, se pagará una menor comisión
Se debe pagar una comisión por subrogación	Se debe pagar una comisión por desistimiento o amortización anticipada de capital
Sin otros costes asociados	Operación con mayores costes al tener que formalizar otra hipoteca y pagar la cancelación registral
No todos los bancos permiten subrogación	Todos los bancos permiten la cancelación

Como podemos observar, además de la naturaleza de cada operación, la principal diferencia entre subrogación y cancelación de hipoteca está en el coste asociado a cada una de las opciones. Por lo general, las personas que recurren a una de estas dos alternativas lo hacen para aliviar los compromisos de pago, y cancelar la hipoteca puede ser algo más costoso. 

En ese aspecto, en cuanto a gastos asociados, una subrogación de hipoteca es la mejor opción. Eso sí, no todas las entidades nos permiten subrogarnos a ellas, por lo que, si queremos optar a su oferta hipotecaria, debemos asumir que tendremos que cancelar nuestra actual hipoteca para formalizar una nueva en la entidad financiera que nos mejora las condiciones financieras.

Por ejemplo, entidades que permiten subrogación de hipoteca:

Y, por otro lado, entidades para las que si queremos cambiar nuestra hipoteca, debemos cancelar la actual para formalizar una nueva, son las siguientes: 

¿Por qué opción te decantarías tú? ¿Una subrogación o cancelación de hipoteca?