Gastos subrogación hipoteca: cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco
Gastos subrogación hipoteca: cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco
Descubre cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca en 2025, cuánto cuesta cambiar tu hipoteca de banco, quién paga cada gasto y cuándo realmente te compensa hacerlo. Explicado de forma sencilla, con tablas, ejemplos y claves para ahorrar.
La subrogación de hipoteca tiene gastos, pero desde la nueva ley hipotecaria muchos los asume el banco. En este artículo te explico, con números y ejemplos, cuánto cuesta subrogar una hipoteca, qué comisión de subrogación te pueden cobrar y quién paga cada gasto con la nueva ley para que sepas si te compensa cambiar de banco.
Gastos subrogación hipotecaria
Si quieres conocer qué se paga, quién debe asumir cada gasto según la normativa actual y cuánto cuesta subrogar una hipoteca, sigue leyendo.
Lo que debes saber sobre gastos de subrogación de hipoteca
¿Qué gastos de subrogación de hipoteca hay? Tasación, comisión de subrogación (si la hay), notaría, registro y gestoría. La subrogación está exenta de IAJD.
¿Quién paga los gastos de subrogación de hipoteca con la nueva ley? Con la Ley 5/2019:
Cliente: tasación + comisión de subrogación / conversión de tipo.
Banco: notaría, registro y gestoría.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca de media? Para una hipoteca con 100.000–120.000 € pendientes, lo habitual es que el cliente pague entre 400 y 1.000 € (tasación + comisión) y el banco asuma unos 600–800 € en notaría, registro y gestoría.
Comisión de subrogación con la nueva ley hipotecaria: Depende de cuándo firmaste y del tipo de interés, pero desde 2019 los topes habituales son:
Tipo fijo: hasta 2 % los primeros 10 años y 1,5 % después.
Tipo variable: hasta 0,25 % (3 primeros años) o 0,15 % (5 primeros años).
¿Cuándo compensa asumir el coste de subrogar la hipoteca? Cuando el ahorro en intereses (al bajar tipo o plazo) supera claramente esos gastos en pocos años. Si tienes una hipoteca cara o quieres pasar a tipo fijo, suele ser una operación muy interesante.
Sigue leyendo porque te explico cada punto en detalle:
¿Cuándo se utiliza la subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca es una operación que te permite cambiar tu préstamo hipotecario sin tener que cancelarlo y abrir uno nuevo. Puede merecer la pena cambiar de hipoteca, ya que es una alternativa rápida y más barata frente a constituir una hipoteca nueva, y suele utilizarse para obtener mejores condiciones financieras, reducir la cuota o librarte de productos vinculados.
Puede ser subrogación de acreedor o del deudor. En este artículo me centro sobre todo en los gastos de subrogación de hipoteca por cambio de banco (subrogación de acreedor), pero más adelante verás también qué gastos hay en la subrogación de hipoteca con cambio de deudor.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?
Los gastos de subrogar una hipoteca actualmente se mantienen bastante estables, pero es importante conocerlos porque no todos los paga el cliente. La ley reparte qué debe pagar cada parte, y algunos gastos pueden rondar entre los 200€ y 500€, dependiendo del caso.
Te dejamos un resumen completo de los gastos:
Gasto
¿Quién lo paga?
Coste aproximado
Tasación
Cliente
200–500 €
Comisión por subrogación
Cliente
Según tabla legal
Notaría
Banco
0,2%–0,5% del capital pendiente
Registro
Banco
~100 €
Gestoría
Banco
200–500 €
AJD
Exento
0 €
Tasación: el gasto principal de la subrogación
La tasación es el gasto más habitual dentro de los gastos de subrogación de hipoteca, ya que el banco necesita verificar el valor de la vivienda para decidir si acepta la operación. El precio medio de la tasación se sitúa entre 200€ y 500€, dependiendo de la tasadora y del tipo de vivienda. A veces, si ya tienes una tasación reciente y está vigente, el banco puede aceptarla, pero no siempre sucede. Ten en cuenta que:
Es obligatoria en la mayoría de subrogaciones.
La hace una sociedad de tasación homologada.
El coste medio se mueve entre 200 y 500 €, según vivienda y zona.
👉 Con la nueva ley hipotecaria, este gasto de tasación lo paga el cliente, tanto si es subrogación de acreedor como de deudor.
Comisión de subrogación de hipoteca
La comisión de subrogación de hipoteca es lo que puede cobrarte tu banco actual por llevarte la hipoteca a otra entidad. Su importe no es libre: está limitado por ley según la fecha en la que firmaste el préstamo y el tipo de interés (fijo o variable).
Debe constar por escrito en la escritura de tu hipoteca.
Está limitada por ley según la fecha de firma y el tipo de interés.
¿Y si tu hipoteca es anterior a 2019?
Si firmaste antes del 16 de junio de 2019, pueden darse dos situaciones:
Si subrogas ahora, se aplica el reparto actual (banco paga notaría/registro/gestoría).
Si ya subrogaste o novaste antes de esa fecha y te cargaron gastos que hoy corresponderían al banco, en algunos casos podrías estudiar reclamar estos gastos hipotecarios, siempre con asesoramiento especializado.
Siempre puedes saber cuánto puede cobrarte el banco como máximo con la nueva ley hipotecaria:
Fecha de firma de la hipoteca
Tipo de operación / interés
Comisión máxima legal sobre el capital pendiente
Antes del 27 de abril de 2003
Cualquier hipoteca
Hasta el 1 %
27 de abril 2003 – 9 de diciembre 2007
Cualquier hipoteca
Hasta el 0,5 %
10 de diciembre 2007 – 15 de junio 2019
Cualquier hipoteca
Hasta el 0,5 % durante los primeros 5 años y hasta el 0,25 % a partir del sexto año
Desde el 16 de junio 2019
Hipotecas a tipo fijo
Hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % a partir del año 11 (HelpMyCash)
Desde el 16 de junio 2019
Hipotecas a tipo variable
Comisión máxima del 0,25 % si la subrogación se produce en los 3 primeros años, o del 0,15 % si se produce en los 5 primeros años (según lo pactado en la escritura); después de ese plazo no se puede cobrar comisión (HelpMyCash)
Hipotecas a tipo variable que pasan a fijo o mixto (subrogación o novación)
Cambio de variable → fijo/mixto
Máximo 0,05 % sobre el importe pendiente si el cambio se hace en los 3 primeros años; 0 % de comisión a partir del cuarto año, aunque la escritura diga otra cosa (HelpMyCash)
Además, si subrogas para pasar de tipo variable a fijo, la ley limita aún más la comisión:
Máximo 0,05 % los 3 primeros años,
Y 0 % a partir de ahí, cuando la operación se considera amortización anticipada ligada a la conversión.
Por eso verás en muchas ofertas que, en hipotecas actuales, la comisión de subrogación es muy reducida o inexistente, sobre todo en variables.
Notaría, registro y gestoría
Cualquier cambio de banco implica:
Nueva escritura notarial de subrogación.
Inscripción en el Registro de la Propiedad a favor del nuevo banco.
Tramitación administrativa a través de una gestoría.
👌Aquí está una de las grandes ventajas de la nueva ley hipotecaria y el reparto de gastos: Estos gastos de notaría, registro y gestoría los paga el banco que te capta como nuevo cliente, no tú.
Impuestos: IAJD en la subrogación
Otra buena noticia: la subrogación de hipoteca está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), a diferencia de lo que ocurre al constituir una hipoteca nueva. Eso reduce mucho el coste de subrogar hipoteca frente a cancelar y abrir un préstamo nuevo.
Otros pequeños gastos de la subrogación
En algunos casos pueden aparecer:
Nota simple del Registro (informativa).
Copias simples de escrituras.
Envío de burofax al banco saliente (si no lo asume la nueva entidad).
Suelen ser importes pequeños (decenas de euros) y a veces los absorbe el propio banco que va a quedarse la hipoteca.
¿Quién paga los gastos de subrogación con la nueva Ley?
Desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el reparto está muy claro, para evitar la confusión que existía hace años:
🙍♂️🙍♀️ Gastos que paga el cliente
Tasación de la vivienda.
Comisión de subrogación, si la hay.
Comisión por conversión de tipo (si pasas de variable a fijo), cuando proceda.
🏦 Gastos que paga el banco
Notaría de la escritura de subrogación.
Registro de la propiedad.
Gestoría que tramita todo el proceso.
Este esquema de quién paga qué, es el que rige en 2025 y no hay cambios previstos a corto plazo.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca? Ejemplo práctico
Veamos cuánto pagarías si decides subrogar tu hipoteca con 120.000 € pendientes este año, imagina esta situación
Capital pendiente: 120.000 €.
Hipoteca variable firmada en 2018.
Comisión de subrogación pactada: 0,25 %.
Nueva entidad te mejora el tipo y asume notaría, registro y gestoría.
Podrías tener un escenario aproximado como este:
Tasación de la vivienda: Importe aproximado: 300 €.
Comisión de subrogación de hipoteca: Se calcula sobre el capital pendiente y la paga el cliente. En este caso: 0,25 % de 120.000 €.
0,25 % de 120.000 € = 300 €.
Notaría: Con la nueva ley, este gasto lo asume el banco que te capta. Importe orientativo: unos 220 €.
Registro de la Propiedad: Lo paga también el banco nuevo. Importe aproximado: unos 100 €.
Gestoría: La paga el banco nuevo. Coste habitual: en torno a 300 €.
Coste total para el cliente al subrogar la hipoteca
Tasación: 300 €
Comisión de subrogación: 300 €
Total cliente ≈ 600 €
Coste total que asume el banco nuevo
Notaría: 220 €
Registro: 100 €
Gestoría: 300 €
Total banco ≈ 620 €
Esto significa que, en un caso así, el coste de subrogar la hipoteca para el cliente rondaría los 600 €. La clave está en comparar ese coste con el ahorro en intereses que consigues al cambiar de banco.
Por ejemplo, si gracias a la subrogación bajas tu tipo de interés en 0,80 puntos porcentuales, el ahorro acumulado en cuotas durante los próximos años puede superar con creces esos 600 €. En muchos casos, la operación se amortiza en pocos años, y a partir de ahí todo es ahorro.
Gastos de subrogación de hipoteca con cambio de deudor
Este caso se da cuando compras una vivienda y asumes la hipoteca del vendedor en lugar de firmar una nueva. El reparto de gastos suele ser distinto:
Comprador (nuevo deudor)
Paga la tasación, si el banco la exige.
Asume los gastos propios de su operación (posibles comisiones futuras, seguros, etc.).
Vendedor (antiguo deudor)
Normalmente, paga la comisión de subrogación de deudor, si estaba pactada en su hipoteca.
Banco
Con la normativa actual, la entidad que mantiene el préstamo suele asumir notaría, registro y gestoría de la operación de subrogación, siguiendo el mismo reparto que en las subrogaciones de acreedor.
En la práctica, en una compraventa con subrogación es habitual que comprador y vendedor negocien entre ellos quién asume qué parte del coste, y que se refleje en el precio final.
¿Merece la pena pagar los gastos para cambiar la hipoteca de banco?
La respuesta depende de cuánto puedes ahorrar con el cambio. Aunque los gastos de subrogación de hipoteca son hoy más bajos que antes, muchos bancos están fomentando que los clientes cancelen y contraten hipotecas nuevas, porque les permite imponer condiciones distintas y vinculación extra. De hecho, las subrogaciones han caído casi un 50 % en 2025 según el INE
🟢 Cuándo sí compensa
Tu hipoteca está por encima de los tipos que ofrecen las mejores hipotecas actuales.
Buscas pasar de variable a fijo para ganar estabilidad.
Te quitan seguros vinculados, tarjetas o domiciliaciones obligatorias.
Reduces comisiones de amortización o apertura.
La mejora de tipo compensa los 400–1.000 € que pagarás de tu bolsillo en un plazo razonable.
Experto en Hipotecas, Vivienda y Mercado inmobiliario
En mi experiencia, subrogar suele ser más interesante que cancelar y abrir un préstamo nuevo cuando:
-Tu hipoteca tiene un tipo claramente por encima del mercado.
-No necesitas ampliar capital ni cambiar radicalmente el plazo.
-El banco nuevo asume notaría, registro y gestoría y te ofrece buen tipo.
-La comisión de subrogación es baja (0–0,25 %) o inexistente.
🔴 Cuándo no compensa;
Te quedan pocos años por pagar.
La comisión es alta para tu antigüedad hipotecaria.
La mejora de condiciones es mínima.
Lo ideal es calcular cuánto te ahorras en intereses con la oferta nueva (y si cambias a tipo fijo o variable), restar los gastos de subrogación que tendrás que pagar (tasación + comisión), y ver en cuántos años recuperas esos gastos.
Cómo reducir los gastos de subrogación de hipoteca
Algunos consejos prácticos para rebajar el coste de subrogar hipoteca:
Negocia que el nuevo banco asuma más gastos: Aunque la ley ya le obliga a pagar notaría, registro y gestoría, muchas entidades están dispuestas a pagar también la tasación o compensarte parte de la comisión de subrogación si tu perfil es bueno.
Compara varias ofertas de subrogación: No te quedes con la primera propuesta. Comparar las mejores hipotecas para subrogación, permite usar unas frente a otras en la negociación.
Valora subrogar antes que cancelar y abrir nueva: Con la subrogación te ahorras el IAJD de una hipoteca nueva y parte de los gastos de formalización. En muchos casos, es la vía más barata para mejorar tu hipoteca.
La subrogación suele ser más económica porque el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría.
La novación (negociar con tu propio banco) puede ser útil cuando no quieres cambiar de entidad, pero puede tener algunas comisiones y no siempre supone un ahorro real.
En general, si otro banco te ofrece mejores condiciones sin vinculaciones, la subrogación es ventajosa.
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