Aranceles notariales que se aplican en la compra de una vivienda e hipoteca
Aranceles notariales que se aplican en la compra de una vivienda e hipoteca
Los aranceles notariales son uno de los gastos obligatorios al comprar una vivienda. Su importe depende del valor del inmueble, la escritura y si la operación se firma con o sin hipoteca.
Comprar una vivienda siempre lleva asociados una serie de gastos que van más allá del precio del inmueble. Entre los más relevantes están los aranceles notariales en la compraventa de vivienda: un coste obligatorio que hay que prever antes de firmar, tanto si la operación se realiza al contado como si se formaliza con hipoteca.
Aranceles notariales al comprar una vivienda: cuánto cuestan y cómo influyen en los gastos de la compraventa.
En este artículo te explicamos cuánto cobra el notario por una escritura de compraventa, qué factores determinan esos importes y cómo calcularlos para que no haya sorpresas el día de la firma.
¿Por qué es obligatorio el notario al comprar una vivienda?
La intervención del notario en la compraventa de un inmueble no es opcional: es un requisito legal para que el cambio de titularidad tenga validez jurídica frente a terceros. Los aranceles notariales vigentes en España se fijaron mediante el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, y sitúan a España (junto a Portugal) entre los países con los costes notariales más bajos de Europa.
El notario cumple tres funciones clave:
Da fe pública de que el contrato firmado es válido y libre de vicios.
Verifica la legalidad de todos los términos del acuerdo.
Asesora de forma imparcial a ambas partes, con obligación de explicarles lo que firman.
Firmar en escritura pública ante notario es la garantía de que el acuerdo es legal, seguro e inamovible.
¿Cuánto cobra el notario por una escritura de compraventa?
Esta es la pregunta que más se repite: ¿cuánto cobra el notario por escriturar una vivienda? La respuesta es que los honorarios están regulados por arancel y no son de libre fijación, aunque los notarios pueden aplicar un descuento máximo del 10%, según indica el Consejo General del Notariado.
Factores que determinan los aranceles notariales en la compraventa
El importe final depende de tres variables:
Precio de adquisición de la vivienda.
Número de folios que conforman la escritura.
Número de copias de la escritura solicitadas.
¿Cuánto se paga al notario según el valor del inmueble?
Como referencia general, el notario cobra entre el 0,2 % y el 0,5 % del valor del inmueble.
Aplicado a casos concretos:
Valor de la vivienda
Coste notarial estimado
100.000€
200 – 500€
200.000€
400 – 1.000€
300.000€
600 – 1.500€
En la práctica, para una escritura de compraventa estándar, el rango habitual se sitúa entre 600 y 1.200 euros, incluyendo la escritura y las copias. Este importe lo asume el comprador.
¿Qué incluyen los gastos notariales al comprar una vivienda?
Los gastos de notaría no se reducen únicamente a los honorarios del notario. En el coste total se integran:
Honorarios por la escritura pública de compraventa.
Seguro de responsabilidad civil del notario.
Encuadernación de las escrituras.
Servicios informáticos.
Provisión de fondos para gastos que el notario abona en nombre del cliente (como los honorarios de los registradores).
Gastos notariales según el tipo de documento
Escritura de compraventa (obligatoria)
Es el documento principal que certifica el cambio de titularidad del inmueble. Recoge la descripción de la vivienda, el precio de venta, la forma de pago y los datos de las partes. Su formalización ante notario es obligatoria para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
El coste orientativo de este trámite se mueve entre 300 y 600 euros como base, aunque el importe total puede subir en función del valor del inmueble.
Contrato de arras (opcional pero recomendable)
Antes de la escritura definitiva, es habitual formalizar un contrato de arras que protege los derechos del comprador en caso de que la operación se frustre. No es obligatorio ante notario, pero hacerlo añade una garantía jurídica. Su coste notarial se sitúa también en el rango de los 300 a 600 euros.
¿Cuánto cuesta hacer una escritura en el notario?
A modo de síntesis, estos son los rangos orientativos según el tipo de documento:
Documento
Obligatorio
Coste estimado
Escritura de compraventa
Sí
600 – 1.200 €
Contrato de arras
No
300 – 600 €
Escritura de hipoteca (la paga el banco)
Sí (con hipoteca)
800 – 900 € por cada 100.000 €
Otros gastos asociados a la compra de vivienda
Los aranceles notariales son solo una parte de los gastos totales de la operación. Para tener una visión completa, conviene tener en cuenta también:
Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 euros.
Gestoría: entre 300 y 500 euros (si no la asume el banco).
Tasación de la vivienda: entre 250 y 600 euros.
Impuestos: ITP (6 %–10 % en vivienda de segunda mano) o IVA (10 %) más AJD en vivienda nueva.
Como regla general, los gastos totales de compraventa representan entre el 8 % y el 12 % del precio en vivienda de segunda mano, y entre el 10 % y el 13 % en vivienda nueva.
¿Cuánto cuesta el notario en la formalización de la hipoteca?
Para la escritura hipotecaria, el arancel puede alcanzar hasta el 1% del importe del préstamo. Para una hipoteca de 100.000 euros, el coste notarial estimado estaría entre 800 y 900 euros, aunque desde 2019 ese gasto ya no recae sobre el comprador.
¿Quién paga los gastos notariales en una compraventa?
Con arreglo a la normativa vigente:
El comprador elige al notario y asume los gastos de notaría, registro y gestoría derivados de la escritura de compraventa.
El banco asume los gastos de la escritura hipotecaria desde la Ley 5/2019.
El vendedor paga la plusvalía municipal y, en su caso, el IRPF por la ganancia patrimonial.
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Comprar una vivienda implica asumir varios gastos además del precio del inmueble, y entre ellos destacan los aranceles notariales. Este coste es obligatorio, está regulado por ley y depende principalmente del valor de la vivienda, del número de folios de la escritura y de las copias solicitadas. En una compraventa habitual, suele situarse entre 600 y 1.200 euros.
Si la operación se firma con hipoteca, hay que diferenciar entre la escritura de compraventa, que paga el comprador, y la escritura hipotecaria, cuyos gastos asume el banco desde la Ley 05/2019. A ello se suman otros costes como registro, gestoría, tasación e impuestos, que elevan el desembolso total de la compra por encima del precio del inmueble.
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