Comprar una vivienda de segunda mano con hipoteca es una decisión importante que requiere una cuidadosa consideración de varios factores. Por tanto, es necesario que consideres todos los trámites que conllevan esta inversión para así poder elegir la hipoteca que más te convenga. Este artículo te guiará a través de los aspectos clave que debes tener en cuenta.
Comprar una vivienda de segunda mano, ¿por dónde empezar?
Evaluación de la propiedad
En primer lugar, empieza por definir tu presupuesto. Es fundamental saber con cuánto dinero cuentas para la compra y recordar que las hipotecas generalmente cubren hasta el 80% del precio de la vivienda o menor valor de tasación. Si planeas realizar reformas, asegúrate de incluir ese gasto en tu presupuesto.
Ahora, con tu presupuesto en mente, comienza la búsqueda de la vivienda que se ajuste a tus necesidades en cuanto a ubicación, tamaño, y características. Visita varias opciones y revisa cada inmueble a fondo. Pregunta por la Inspección Técnica de Edificios (ITE) para asegurarte de que cumple con los requisitos de seguridad.
Por supuesto, no solo la vivienda es importante, también debes analizar el barrio. Asegúrate de que la zona cuente con los servicios que necesitas, como colegios, centros médicos y tiendas que te brinden espacios de calidad de vida y conveniencia.
Otro de los puntos más importante antes de comprar un piso de segunda mano, es verificar que esté libre de deudas y cargas. Para hacerlo, te recomendamos consultar en el Registro de la Propiedad o solicitar una Nota Simple online para confirmar que el vendedor es el propietario y para comprobar el estado de pagos de tasas e impuestos, así como la existencia de hipotecas o embargos pendientes.
Otro de los puntos más importante antes de comprar un piso de segunda mano, es verificar que esté libre de deudas y cargas. Para hacerlo, te recomendamos consultar en el Registro de la Propiedad o solicitar una Nota Simple online para confirmar que el vendedor es el propietario y para comprobar el estado de pagos de tasas e impuestos, así como la existencia de hipotecas o embargos pendientes.
Además, asegúrate de que el edificio tenga el Certificado Energético, este documento es obligatorio desde junio de 2013, el cual puedes consultar en el Registro del Certificado Energético de la Comunidad Autónoma que te corresponda.
Condiciones de la hipoteca
Si estás pensando en comprar una vivienda y con hipoteca, un aspecto relevante a la par que importante son las condiciones de la hipoteca:
- Tipo de interés: es importante comparar y comparar para encontrar la mejor hipoteca y con el tipo más competitivo
- Tipo de hipoteca: tendrás que investigar un poco más sobre la hipoteca fija, variable o mixta para saber cuál te interesa más, así como las ventajas e inconvenientes de cada tipo.
- Comisiones y gastos adicionales: a la hora de contratar una hipoteca es importante que tengas en cuenta que, como hemos dicho antes, las entidades conceden aproximadamente el 80% del importe de la vivienda y que tendrás que contar con ese 20% restante y un 10% extra destinado a los gastos de la hipoteca. Esto si es tu vivienda habitual, si es una segunda residencia será más.
- Tu capacidad de pago: es importante que sepas hasta qué punto puedes llegar y que hipoteca te puedes permitir en función de tu salario. La cuota hipotecaria a soportar no podrá ser superior al 35% de tu salario disponible (que se calcula restando los gastos fijos del salario mensual)
¿Qué documentos deben tramitarse para comprar una vivienda de segunda mano?
Se deben realizar algunos procedimientos para adquirir la vivienda de segunda mano, incluye:
- Firma de la reserva o precontrato: Aunque no obligatorio, puedes firmar una reserva o precontrato. Este documento privado y legalmente válido asegura al vendedor que la transacción se realizará y al comprador que la vivienda no se venderá a otra persona.
- Firma del contrato de arras: Este acuerdo formaliza el compromiso de compra mediante el pago de un anticipo, generalmente el 10% del precio total del inmueble. Si el comprador incumple el contrato, pierde el anticipo. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble del dinero recibido.
- Elevación del Contrato a Escritura Pública: En esta etapa, el notario certifica el cambio de propiedad. El comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) dentro de los 30 días siguientes, mientras que el vendedor puede estar obligado a pagar la plusvalía municipal y fiscal, dependiendo del caso.
¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda de segunda mano?
Los gastos que estos trámites implican son ligeramente distintos a los de adquirir una vivienda nueva. Los revisamos a continuación.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este impuesto se aplica a la transferencia de la propiedad de una vivienda de segunda mano y varía entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad, según la comunidad autónoma.
- Gastos de Notaría: La intervención de un notario es obligatoria para formalizar la compraventa de una vivienda en España. Los honorarios notariales dependen del precio de la vivienda y suelen estar entre el 0,5% y el 1% del valor del inmueble.
- Gastos de Registro: Para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad, es necesario pagar ciertas tasas y honorarios, que suelen ser alrededor del 0,5% del precio de la propiedad, dependiendo de la comunidad autónoma.
- Tasación: Es un informe que determina el valor de la vivienda en el mercado y es necesario para solicitar una hipoteca. El coste de la tasación varía entre 200 y 600 euros, dependiendo de la entidad y el tipo de vivienda.
- Gastos de Gestoría: Si decides contratar una gestoría para que se encargue de los trámites administrativos y fiscales relacionados con la compraventa, deberás pagar sus honorarios, los cuales varían según la complejidad del caso y la localidad.
¿Debo considerar otros gastos después de comprar mi vivienda de segunda mano?
Cuando has tramitado la compra de tu nueva vivienda, debes considerar otros gastos posteriores:
- Registro del inmueble en el Registro de la Propiedad: Este paso es obligatorio si se quiere obtener una hipoteca. La inscripción del nuevo propietario puede ser gestionada por el notario y debe completarse dentro de los 60 días posteriores a la firma del contrato de venta.
- Modificación del titular en el catastro: Es necesario actualizar el registro catastral para reflejar el nombre del nuevo propietario. Este procedimiento se realiza automáticamente al elevar el contrato a escritura pública.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Este es un impuesto local que se debe pagar anualmente. El importe varía según el municipio, condiciones de la vivienda... Al igual que la modificación en el catastro, este procedimiento es automático al completar la escritura pública. Algunas localidades también pueden tener otros impuestos relacionados con la propiedad, como el de residuos.
- Activación de servicios básicos: El comprador debe gestionar la activación de servicios básicos. Esto implica contactar al administrador para informar el cambio de titularidad y proporcionar el número de cuenta para los recibos.
Como has podido leer a lo largo del artículo, adquirir una vivienda de segunda mano con hipoteca puede ser una opción atractiva, pero requiere atención a varios detalles para asegurar una transacción sin problemas. Decicar el tiempo para revisar y cumplir con todos estos aspectos para saber qué tipo de hipoteca te conviene más, garantizará una compra exitosa y evitará inconvenientes futuros. Realizar esta inversión a largo plazo puede ser más sencilla si cuentas con el asesoramiento adecuado. Si quieres comprar tu vivienda, puedes consultar con nuestro equipo de asesores.
