Ya va para un mes que no se habla más que de subprimes: hipotecas subprime por aquí, crisis subprime por allá, subprime esto, subprime aquello... bueno, aunque hasta hace un mes nadie me preguntaba, yo hace tiempo que vengo siguiendo el tema en el blog:
Subprime en febrero
La burbuja inmobiliaria en USA
los bancos empezaron a facilitar todo tipo de hipotecas: desde subprime (las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia), a hipotecas de sólo intereses (que no devuelven capital y no reducen la deuda), e incluso las de amortización negativa (en las que se paga parte de los intereses, y el resto se capitalizan en la deuda, con lo que cada vez la deuda es mayor). En 2004, según Fannie, el 24% de las hipotecas se hicieron a subprime, vs el 9% de 2003. Y para hipotecas de más de $360.000, sólo el 49% presentaron toda la documentación en 2004, frente al 73% en 2001.
El sector de hipotecas subprime atraviesa graves problemas.
Las hipotecas de los individuos menos solventes están enfrentándose a múltiples problemas de impagos. Si todo queda aquí, no es importante... pero si se dispararan las ventas de casas "al precio que sea" por no poder con la hipoteca, que duda cabe que eso tendría efectos colaterales.
Subprime en marzo
China da la estocada, Japón la puntilla
este desplome, que ya de por sí era peligroso, coincidió con varios factores:
- [..]El agravamiento del sector inmobiliario USA, con serios problemas en las hipotecas subprime, que todavía está por ver si se acabarán trasladando o no al resto.
Subprime en abril
El termómetro de la bolsa 3
Volvía a repetir como factor negativo aquello de...
El sector de hipotecas subprime atraviesa graves problemas.
etc, etc... pero bueno, parece que es ahora y no entonces cuando toca hablar de hipotecas subprime y crisis subprime !!
¿Que son las hipotecas subprime ?
En dos palabras, hipotecas subprime son las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia. Pero para entenderlo no basta con dar la definición de hipoteca subprime y punto, se entiende mucho mejor dentro del contexto de la burbuja inmobiliaria americana, el boom del crédito y el exceso de liquidez; por eso, recomiendo especialmente leer el artículo La burbuja inmobiliaria en USA. Aunque en todo caso, veamos que son las hipotecas subprime...
Definición de hipoteca subprime
Se denominan hipotecas prime a una hipoteca por un 80% del importe, concedida a personas con ingresos suficientes y buen historial crediticio; los mismos requisitos que te van a pedir aquí si buscas una hipoteca a euribor+0.50, vamos!! Incluso se puede compensar algún requisito que no se cumpla con otro que se vaya sobrado: Aceptamos dar el 100% si los ingresos son muy altos, o aceptamos un mal historial crediticio si nos piden el 50% del valor de la vivienda.
Pero si no se cumplen los requisitos, entonces es una hipoteca subprime, que pueden ser subprimes B, C o D, en función del nivel de incumplimiento = nivel de riesgo. En España, una hipoteca subprime "B" se concedería con avalistas (con lo que dejaría de ser subprime) y a un euribor+1, mientras que las hipotecas subprime "C" y "D" serían rechazadas en los bancos convencionales, aunque Echevarri nos contaba cómo funcionan por vías no convencionales...
El mecanismo exacto de calificación como hipoteca normal o subprime es que se analizan una serie de parámetros que van sumando (o no) puntos a favor del solicitante. Si se consiguen más de 620 puntos de crédito, es buena; una hipoteca A. Y por debajo de eso, es una hipoteca subprime B, C o D, siendo las D las que menos puntos tienen. Y también están las A- o Alt-A, que son hipotecas "teóricamente" A, pero que no han presentado la documentación que justifique los puntos que les han dado.
Las hipotecas subprime en Estados Unidos
Expansión de las hipotecas subprime en EEUU
En EEUU se han concedido masivamente estas hipotecas subprime, a través de entidades especializadas en subprimes hipotecarios: los Cofidis de las hipotecas. Favorecidos por unos tipos de interés históricamente bajos, y por la voluntad política de la FED de favorecer el acceso a la vivienda de las clases bajas (lo que sin duda contribuyó a la reelección de Bush), las hipotecas subprime se multiplicaron en los últimos años.
¿Quiere usted una hipoteca subprime de $300.000 ? En ese caso, debe justificar un aporte inicial de $ 30.000, un 10%. ¿Que no tiene un duro?, bueno, pues le regalamos nosotros los $30.000, y usted nos firma una hipoteca de $330.000. Eso sí, tendrá que pagar la hipoteca a un tipo de interés de hasta el... 18%!! Lógico, quien asume riesgos lo hace a cambio de un mayor beneficio, ¿no?
Hipotecas subprime y burbuja inmobiliaria
La expansión de las hipotecas subprime, más los mencionados tipos bajos (para las hipotecas A) y la aversión a la bolsa (tras el pinchazo de la burbuja puntocom), alimentó la burbuja inmobiliaria, lo que a su vez favoreció el incremento de las hipotecas subprime... burbuja inmobiliaria e hipotecas subprime iban de la mano!! Y era una simbiosis perfecta, pues si alguien con una hipoteca subprime no podía pagar, vendía su vivienda y aun ganaba dinero... o pedía una rehipoteca, aprovechando la revalorización de su vivienda, y pagaba la deuda con más deuda!!
El problema ha sido, obviamente, que ahora la vivienda ya no sube; en vez de eso, la vivienda está bajando, por primera vez desde 1945, la 2ª guerra mundial. Y el otro problema de las hipotecas subprime es la fuerte subida de la hipoteca al vencer el periodo de carencia...
La "otra cara" de las hipotecas subprime: El periodo de carencia
En España todos conocemos las hipotecas con un periodo de carencia, a las que Echevarri les dedicó un excelente artículo (como siempre), al que le robo este párrafo:
si tengo un préstamo a 30 años, con carencia de 5, el subidón al cabo de 5 años es fuerte, pero ya no sólo porque se empiece a amortizar. Es que tengo que amortizar en 25 y no en 30 años.
Y como también comenta Echevarri, más de la mitad de hipotecas americanas son de este tipo; y concretamente las hipotecas subprime se solían dar con un periodo inicial de dos años de carencia y a un interés fijo más bajo, para luego pasar a tipo variable pero con un diferencial muy alto que hace que suba la cuota:
The 2/28 ARM: A very common mortgage in the subprime market, which I have never seen outside of that market, is the 2/28 ARM. This is an adjustable rate mortgage on which the rate is fixed for 2 years, and then reset to equal the value of a rate index at that time, plus a margin. Because the margins are high, the rate on most 2/28s will often rise sharply at the 2-year mark, even if market rates do not change during the period. For example, the rate is 8% for 2 years but the index is currently 4% and the margin is 6%. If the index remains at 4% after 2 years, the loan rate will jump to 10%.
¿Que pasa en 2007? Pues que se les está acabando el periodo de carencia a las hipotecas subprime concedidas en 2005!! En 2003 casi no habían hipotecas subprime, tal como comento en La burbuja inmobiliaria en USA las hipotecas subprime "sólo" suponían el 9% del total de hipotecas. Y en 2004 se dieron muchas más hipotecas subprime... pero la vivienda subió, y el que no podía pagar, pudo rehipotecarse o vender. Pero cuando han finalizado en 2007 los periodos de carencia de las hipotecas subprime de 2005, los que no podían hacer frente a una fuerte subida de su cuota se han encontrado con que sus casas valían lo mismo que antes (en el mejor de los casos), por lo que no había "plan B"... y aquí ha empezado la famosa crisis subprime, que tanto impacto ha tenido a nivel mundial, y que amenaza con dejar sin hogar a dos o tres millones de americanos.
Pero la crisis subprime no ha afectado a los que dan las hipotecas ...
Claro, pero eso es por la titulización: los que daban las hipotecas subprime las empaquetaban y vendían... pero ya no como subprime, sino como deuda buena!! Y los que compraron estos productos son los que han sufrido la crisis. Aunque de la titulización y la crisis hablaremos en el próximo artículo, que este ya queda largo...
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PD: Dado que las hipotecas "normales" se suelen dar en USA con 5 años de carencia, si la vivienda sigue floja, ¿habrá una recaída en 2010, cuando suban las hipotecas "normales" concedidas en 2005?
