EL ACTIVO INMOBILIARIO EN RENTABILIDAD
En una buena ubicación, será un valor refugio?
Al final, de las cosas que más aprendes en la vida, es de las que menos te esperabas aprender.
Tanto en la crisis de 2008, como en la presente por Covid, activos inmobiliarios de pequeñas oficinas y residenciales del centro de Madrid, que gestionó en rentabilidad tradicional, se han convertido para mi sorpresa, en un valor refugio.
Y como es eso, si en 2008 cayo su valor un 40%, y ahora se espera una caída similar?
Sin duda, no es momento para especular, estamos hablando de explotar en rentabilidad.Al igual que con las acciones, tomamos un valor aristócrata, y lo mantenemos durante años, pase lo que pase, obteniendo dividendos. Igual consideraremos este activo.
Insisto, soy el primero en haber quedado sorprendido por la situación.
En 2008, mientras la actividad de nuestras empresas de servicios se paralizó, en las oficinas y centro de negocios en alquiler, tuvimos lista de espera.
MOTIVOS?
- Despidos de miles de personas, que acogidos al incentivo del Gobierno de Zapatero, por la tárifa plana de nuevos autónomos, hizo que muchas personas dierán el paso hacia el emprendimiento.
(Debo decir con pena, que había más ilusión que experiencia o proyecto; Milenians en cuyas tarjetas de visita se autoproclamaban "CEO S", y cincuentones desactualizados. La mayoría cerró antes de dos años.)
- Las grandes y medianas empresas redujeron sus plantillas, lo que hizo que saliesen de sus sedes, para subdividir equipos en oficinas más pequeñas.
- La incertidumbre hizo aún más prudente, la idea de alquilar en vez de comprar.
En 2019-2020, con la presente crisis Covid, aún no puedo hacer un análisis de a qué se debe, pero el patrón es similar; Un fuerte repunte en las solicitudes de alquiler, tanto residencial como de oficinas de pequeño formato.
Si bien es verdad, que ha habido que hacer pequeños ajustes a la baja, se ha incrementado mucho el interés por el alquiler, con lo que los posibles períodos de carencia, o desocupación, se han reducido al mínimo
CONCLUSIÓN:
- La inversión bursátil ha sido históricamente más rentable, pero la inversión inmobiliaria como parte diversificada en la cartera, y dedicada a la rentabilidad (no necesariamente en zona prime, pero si en centro de ciudades importantes), también puede dar alegrías, y lo más importante, puede servir como valor refugio.
VENTAJAS
- Valor tangible, identificable y usable (En una acción no puedes vivir ni trabajar, en un inmueble SI)
- Sirve como AVAL. Si precisas cualquier tipo de financiación, te servirá para poner como aval, e incluso hipotecar ante la banca.
(También podrías llegar a pignorar acciones, pero llegado el momento seguramente preferirías venderlas y acabarías eliminando uno de tus activos de tu cartera. Además de que la pignoración, no es tan común, ni fácil de aportar, como un inmueble tasado).
- Flujo de caja mensual mediante rentabilidad.
- Vence la inflación
- Puede tener caídas, pero también encontrar en el camino grandes subidas, así como oportunidades (Fenómeno Airbnb: Las caídas de precio de 2008, fuerón altamente superadas en 2018. La razón fue el interés de compra por inversores, para dedicarlo al alquiler turístico. Los valientes inversores que comprarón en 2013, tuvierón plusvalías superiores al 60 %-70 %)
- Para espíritus inquietos que les cuesta aplicarse el largo plazo, el mayor handicap de este activo, que es la falta de líquidez, "obliga" a aprender y entender una inversión a largo plazo.
DESVENTAJAS:
- Baja liquidez y pesada burocracia para liberarte del activo.
- Posible duración de pérdida de Valor Patrimonial
Los pisos nunca bajan..." Esa gran Media Verdad... Como en la bolsa, depende de los años que estés dispuesto, o puedas esperar a que recuperen su valor.
- Gestión y administración de los inmuebles.
- La desaparición de la clase media, se está convirtiendo en una realidad en España. Las tasas de morosidad están creciendo considerablemente.
Debo reconocer que después de más de veinte años gestionando inmuebles en rentabilidad, siendo esta mi principal cartera de inversión, estaba un poco desilusionado. Pensaba que tal vez, si no estaba en el camino equivocado, al menos no estaba en el más rentable.
Sin embargo, ante lo imprevisible del Covid, también aparecen situaciones imprevisibles como esta, que no vuelven a ilusionarte, pero si hacen que te des cuenta, de que nada es blanco ni negro. Que al final, de todo lo que piensas o te hagan pensar, no puede resultar en casa ajena, más que una media verdad....
PD.- Jamás le estaré suficientemente agradecido a D Julian (DEP).
Esta simple frase que quedó grabada en mi mente para siempre, me salvó de las chicharronas inversiones de moda, de los años 2000 (Campos de golf, apartamentos en Miami, Marina D Or, recalificaciones en entornos rurales…. Etc), para centrar mis inversiones en el centro de Madrid.
La dificultad era mantener tu posición, en contra del criterio de una gran mayoría del sector, que presumía no sólo de rentabilidad, sino de pelotazos. Todos estos chicharros inmobiliarios, acabarón como todos sabemos en estrepitosas pérdidas, irrecuperables para siempre.
Me rió ahora recordando, como D Julian daba enfásis a "Inversión" y "Procesión", diciéndolas muy despacito y en alto, silaba a silaba, dandole musicalidad por completo a la citada frase.
Sirva este post, de eterno homenaje a D Julian, por ser una de esas personas, que con tres frases iluminaban la razón, y enriquecían tu vida.
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