Esto os pasa por no gustaros mis resúmenes de Ajuste de Cuentas. Sois tíos duros y os va la caña. Vale. Pues os va tocar doble ración de posts relacionados con sesudos temas jurídicos, hipotecarios y fiscales. Orgullo pureta.
Ahora en serio, entre este y el siguiente post voy a tratar de explicar un tema, que si bien puede resultar a alguno un tanto durillo, creedme que es sumamente frecuente en la práctica. Y más os vale estar al loro, ya que los chicos de las distintas Haciendas españolas, están caninos, y pretenden maximizar sus ingresos, incluso olvidándose de resoluciones judiciales. Por tanto, espero que mi mensaje cale. Y para ello, como casi siempre, solo me asomaré, de lejos a las profundidades jurídicas del tema. El que quiera bucear en ese zenote que lo haga.
Es por ello que voy a centrar estas lineas en aquellas operaciones hipotecarias cuya finalidad es adquirir un inmueble, siendo consciente de que la garantía hipotecaria se utiliza para otros muchas cosas, y que puede haber múltiples ramificaciones del tema.
Para empezar, vamos a hablar de lo que, en "teoría" es lo normal: Pepe y Pepa se compran pisito. No están casados, por poner un ejemplo. Y lo compran al 50%. Para ello piden un préstamo hipotecario al Banco. Y como es normal, firman como deudores solidarios. Es decir, frente al Banco cada uno de ellos responde por la totalidad del préstamo, y el Banco puede dirigirse indistintamente contra cualquiera. Posiblemente, vayan un tanto justillos en la tasación o sus ingresos sean variables, ergo el Banco les exigirá unos avalistas en el préstamo.
En este caso, que es lo que la gente entiende por normal, la Agencia Tributaria considera que Pepe y Pepa pagan el préstamo en la misma proporción en la que son propietarios, salvo prueba en contrario (y,ojo, que o bien será un pre´stamo o bien una donación). Ésto tiene sus implicaciones fiscales, por ejemplo a la hora de practicar la deducción fiscal por vivienda habitual, por citar solo un ejemplo.
Ahora en serio, entre este y el siguiente post voy a tratar de explicar un tema, que si bien puede resultar a alguno un tanto durillo, creedme que es sumamente frecuente en la práctica. Y más os vale estar al loro, ya que los chicos de las distintas Haciendas españolas, están caninos, y pretenden maximizar sus ingresos, incluso olvidándose de resoluciones judiciales. Por tanto, espero que mi mensaje cale. Y para ello, como casi siempre, solo me asomaré, de lejos a las profundidades jurídicas del tema. El que quiera bucear en ese zenote que lo haga.
Es por ello que voy a centrar estas lineas en aquellas operaciones hipotecarias cuya finalidad es adquirir un inmueble, siendo consciente de que la garantía hipotecaria se utiliza para otros muchas cosas, y que puede haber múltiples ramificaciones del tema.
Para empezar, vamos a hablar de lo que, en "teoría" es lo normal: Pepe y Pepa se compran pisito. No están casados, por poner un ejemplo. Y lo compran al 50%. Para ello piden un préstamo hipotecario al Banco. Y como es normal, firman como deudores solidarios. Es decir, frente al Banco cada uno de ellos responde por la totalidad del préstamo, y el Banco puede dirigirse indistintamente contra cualquiera. Posiblemente, vayan un tanto justillos en la tasación o sus ingresos sean variables, ergo el Banco les exigirá unos avalistas en el préstamo.
En este caso, que es lo que la gente entiende por normal, la Agencia Tributaria considera que Pepe y Pepa pagan el préstamo en la misma proporción en la que son propietarios, salvo prueba en contrario (y,ojo, que o bien será un pre´stamo o bien una donación). Ésto tiene sus implicaciones fiscales, por ejemplo a la hora de practicar la deducción fiscal por vivienda habitual, por citar solo un ejemplo.
Pero ocurre, y no es algo extraño, que el Banco en ocasiones solicita que los avalistas, en vez de figurar como tales lo hagan como cotitulares en el préstamo. No me voy a extender en los motivos de tal solicitud, aunque esta claro que se trata de mejorar la posición del Banco. Así, en el caso del que hablamos, los titulares del préstamos serían Pepe -Pepa y por simplificar, el abuelo de Pepe. Sin embargo, el piso es de Pepe y Pepa al 50%. Esta figura, en la que existe un cotitular en el préstamo sin que gracias al mismo incremente su patrimonio, es la llamada asunción acumulativa de deuda(toma ya).
Pues amigos, habemus un problema con Hacienda. Bueno, realmente más de uno, aunque luego tratare el resto. ¿Qué problema? Pues que Hacienda considera, generalmente, que se esta practicando una donación. Exactamente que el abuelo de Pepe les esta donando a cada uno de ellos el 16,5% del préstamo. Esto significa que hay que pagar Impuesto de Donaciones. Y si en el caso de Pepe ese supone una factura fiscal que se pude considerar baja, en el de Pepa, al ser una extraña, es la releche. Y, entre nosotros, evidentemente injusto.
Como os digo, a poco que habléis con gente, a poco que rasquéis, comprobaréis que hay muchos casos. Y no sólo de abuelos que firman junto a nietos. Justo al revés tambien abundan, por ejemplo con nietos o hijos que firman junto con sus ascendientes, para lograr que el préstamo que les conceden a los padres tenga un mayor plazo, y la cuota sea más cómoda.
Lo cierto es que, dado el reino de taifas en el que vivimos, en función de la Comunidad donde vivas, dependiendo incluso del funcionario de turno, es posible que te metan este palo o no. Es más, yo diría que habida cuenta de la fortísima rebaja de ingresos fiscales de las CCAA y del poco trabajo que van a tener los funcionarios, este tipo de prácticas recaudatorias se van a incrementar. De hecho, ya hablamos en su momento de lo que ocurría con los salados que giraban impuestos por la mera constitución de avales en prestamos subrogados.
¿Y nos tenemos que callar? De ninguna manera, lo mismo que tampoco debe hacerse en el tema de los avales. Dicha actuación de Hacienda es recurrible y ganable. Me quedo corto, alguien debería meterles un buen paquete por actuar de espaldas a Sentencias del TS, y Resoluciones de la DGRN. Si estáis interesados en saber los motivos por los que no procede la consideración de esta figura, la asunción acumulativa de de deuda, seguid leyendo, si no encended la tele.
Bien valientes. Primero los deberes. El que quiera material hardcore, tiene aquí dos hermosos links de la excelente pagina de Notarios y Registradores. Os los leéis, si queréis. Si no os apetece, o necesitáis algo un poquito más para novatos, a continuación os hago el resumen del tema.
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La asunción de deudas no esta regulada expresamente en nuestro Ordenamiento. Sin embargo, el Tribunal Supremo la admite como una figura de garantía del préstamo, distinta del aval o fianza, con base en los artículos del Código Civil 1158, 1255 y 1257, continuada por otras sentencias. Dicha postura es mantenida por la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado. Luego que, en el fondo, no se trata de otra cosa más que de garantizar el préstamo, sin haber ningún tipo de donación por medio, esta claro.. Claro para todo el mundo, menos para Hacienda, o al menos para las de algunas CCAA que seguían girando liquidaciones por donaciones en los supuestos mencionados.
El Notario que redacta estos informes, por lo que veo, y habilmente, se cura en salud incluyendo un clausulado en estos préstamos aclarando la naturaleza de garantía de estas asunciones acumulativas de deuda. Pero aún así se ha encontrado con que a sus clientes, la Hacienda valenciana les ha metido una liquidación por dicho importe. Dicha liquidación fue recurrida en reposición (es decir, frente al propio organismo liquidador) y les dijeron que nones. Presentaron entonces un Recurso Económico Administrativo (es decir, ante un órgano especializado de la propia Hacienda) y , oh maravillas, se lo admitieron. Eso si 3 años más tarde, despues de pagar abogados y gastos de avales. ¿Y qué es lo que dice el TEA?, ¿ha descubierto la pólvora? No, se limita a aplicar la Ley (por cierto, me pregunto que tipo de responsabilidad tienen aquellos funcionarios que pasan por alto jurisprudencia y legislación de un modo tan obvio).
El hecho imponible que desencadena el impuesto de sucesiones es , según dice el art. 3 de la Ley 29/87 del ISD, la adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e «intervivos». Pues bien, entre esos negocios, y según dice el art. 12.c del Reglamento del ISD esta la asunción liberatoria de la deuda de otro sin contraprestación.
Esta claro que a través de esta asunción acumulativa no se cumplen los presupuestos que grava el Impuesto. Pepe y Pepa no experimentan una alteración patrimonial por el mero hecho de la asunción de deuda. Y esto cuadra a su vez, con el hecho de que la asunción de deuda del abuelo no es liberatoria, como exige el artículo del reglamento, si no solidaria. ¿Qué consecuencias lucrativas se derivan para Pepe y Pepa? Ninguna, luego no esta sujeto al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Espero que hayáis llegado al final del post. En el próximo os explicaré otras consecuencias prácticas de este asunto, así como alguna figura muy cercana, pero con consecuencias bien distintas.
