Descripción básica
Consultatio SA. es una compañía Argentina que se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios innovadores además de obras en Argentina tiene obras finalizadas en Uruguay y en Miami.
La compañía desarrolla cuatro segmentos de negocio: Masterplanned Communities, propiedades comerciales, torres residenciales y residencias turísticas.
En la imagen anterior de la Estructura corporativa podemos obtener conclusiones importantes: Eduardo constantini fundador y presidente de Consultatio SA posee el 69,3% de las acciones de la compañía.
La compañía tiene dos grandes proyectos en cartera que son Oceana Puerto Madero y Oceana Nordelta.
Respecto al mercado de Real Estate se espera que la demanda en Argentina se incremente acompañando a la economía debido a diversos factores como el desarrollo de créditos hipotecarios, el blanqueo de capitales (el actual gobierno de Mauricio Macri logro alcanzar una cifra final de US$ 116.800 millones).
Analizando el mercado de real estate en Argentina podemos obtener algunos datos importantes, el índice de costo de la construcción es uno de los más bajos de América latina, y la oferta de oficinas de Buenos Aires es la más baja comparada con el resto de capitales de América latina, estos dos últimos factores junto con el desarrollo de créditos hipotecarios pueden ser determinantes para el crecimiento del negocio.
Solvencia
"Todo negocio que tiene liquidez es solvente pero no todo negocio solvente tiene forzosamente liquidez".
- Ratio de solvencia = activo total / pasivo total = 2,48
Podríamos explicar esto de la siguiente manera: por cada unidad de pasivo cuenta con 2,48 unidades de activo.
- Índice de endeudamiento = (total pasivo / patrimonio neto)x100=67,4%
Esta relación nos sirve para medir el apalancamiento financiero de la empresa, es decir a cuanta deuda recurre para llevar adelante su actividad, un índice alto supone mayor riesgo.
Liquidez
- Current ratio = activo corriente / pasivo corriente = 2,2
Con este ratio estamos midiendo si la empresa tiene recursos suficientes para cumplir con sus obligaciones a corto plazo.
- Quick ratio o Acid test = ( activo corriente - existencias) / pasivo circulante =1,18
La principal diferencia de este ratio con el anterior es que este se concentra en los activos que son más fáciles de liquidar, excluyendo aquellos que no lo son tanto.
Evolución de los ingresos
*Valores expresados en millones de ARS
Es muy importante ver cuál es la evolución de los ingresos en el tiempo, pero es de igual importancia ver cómo evoluciona el beneficio bruto y el resultado final del ejercicio económico, una evolución creciente de los ingresos carece de valor si no es acompañada por una evolución creciente del beneficio bruto
* Valores expresados en millones de ARS
Rentabilidad
- ROA = beneficio económico / activos totales =12,2%
- ROE = beneficio neto / patrimonio neto =35%
Descomponiendo la rentabilidad
Como podemos descomponer la rentabilidad económica(ROA)?, la ecuación queda expresada de la siguiente manera:
RE=(V/AT)*(BE/V)
El primer ratio es V/AT y se conoce como el ratio de rotación. Para entender en qué consiste, supongamos que dos empresas tienen exactamente el mismo activo total, pero una de ellas tiene unas ventas mayores. Supongamos también que la empresa vende todo lo que produce, es decir Ventas = Producción. Básicamente, lo que estamos diciendo es que las dos empresas tienen el mismo tamaño (medido por su activo), pero una de ellas produce más, y la otra produce menos. Claramente, la empresa que produce más está aprovechando mejor su capacidad productiva, mientras que la otra empresa está, en cierto modo, sobre-dimensionada. Por este motivo, el ratio de rotación de activos se interpreta normalmente como una medida de eficiencia productiva. Cuanto más elevado sea el ratio, mejor, puesto que significa que la empresa está aprovechando mejor sus activos.
El segundo ratio es BE/V y mide el margen económico de la empresa. Supongamos que este ratio es igual a 0,21. ¿Qué significa? Significa que, por cada euro que ingresa la empresa en concepto de ventas, 21 céntimos corresponden a su beneficio, mientras que los 79 céntimos restantes corresponden a los costes. Por eso decimos que este ratio mide el margen de beneficio de la empresa. Lógicamente, a la empresa le interesa que este ratio sea lo más alto posible.
Ventaja competitiva
- Ubicación: Cuenta con obras ubicadas en zonas de gran revalorización y en zonas donde ya no hay mas terrenos disponibles para que se instale la competencia.
- Tamaño: Es la única empresa en el país en realizar proyectos de tan grandes dimensiones como el denominado "Nordelta".
- Calidad: La calidad de sus productos es reconocida en el mercado.
Riesgo
Las inversiones en inmuebles y terrenos tienen posibles riesgos inherentes al sector. Hay que tener en cuenta cada uno de estos riesgos y determinar de qué manera pueden afectar nuestra inversión.
- Riesgo de variación de tipo de interés: Las variaciones del tipo de interés pueden influir negativa o positivamente. Si bajan los tipos, los prestamos son más baratos y la inversión puede obtener una rentabilidad más alta. Sin embargo si suben los tipos de interés los prestamos serán más caros y por ende bajaran los rendimientos.
- Riesgo de liquidez: Las transacciones inmobiliarias requieren tiempo para llegar a su formalización, esto puede generar problemas de liquidez.
- Riesgo de tipo de cambio: Se conoce como riesgo de tipo de cambio a la potencial perdida como consecuencia de las fluctuaciones de las dividas
- Otros riesgos:
- Riesgo cíclico: El sector inmobiliario depende del ciclo económico y a su vez se pueden producir fluctuaciones durante una fase del ciclo.
- Riesgo de alquiler en el mercado local: Aquí entra en juego la oferta/demanda del mercado local. Si hay exceso en el lado de la oferta puede provocar que bajen los alquileres y consecuentemente los rendimientos de nuestra inversión.
- Riesgo medioambiental: Los inmuebles y terrenos pueden ser evaluados en cuanto a posibles riesgos medioambientales. Como nos puede afectar esto? Puede suceder que posteriormente a la adquisición de un terreno o inmueble se detecte una contaminación medioambiental, esta contaminación puede suponer altos gastos de saneamiento y afectar negativamente al valor de nuestra inversión.
- Cambios jurídicos: Posibles futuros cambios de leyes y normas sobre todo en el derecho fiscal, de alquileres, medio ambiente o construcción y urbanización pueden afectar a los precios, gastos y rendimientos de los inmuebles.
Valoración
En este caso optamos por hacer una valoración por múltiplos comparables, el ratio PER y el Price to book para ser más precisos, esta es una valoración orientativa ya que es muy importantes utilizar más ratios de valoración para llegar a un valor más preciso, otros ratios muy utilizados son EV/EBITDA y el ratio NAV.
Otro de los métodos más utilizados a nivel profesional y académico para valorar una empresa es el DFC(descuento de flujos de caja).
Hay métodos específicos para analizar empresas de mercados en desarrollo que explicare en próximas entradas ya que son bastante complejos.
En la valoración orientativa llegamos a la conclusión que la empresa vale 86,55 por acción.
Comparación con la industria
Para llegar a conclusiones correctas de los ratios calculados hay que compararlos con los ratios obtenidos de la industria como se muestra en el cuadro anterior.
Los valores no son los mismos para todas las industrias, un ROA puede ser bueno para una industria pero el mismo ROA puede que no sea bueno comparado con otra industria.
Conclusiones
- Solvencia: La empresa es solvente y tiene un índice de endeudamiento que no presenta riesgo.
- Liquidez: No presenta problemas de liquidez
- Rentabilidad: La empresa cuenta con una rentabilidad superior a la industria y a la de sus competidores.
- Ventaja competitiva: Cuenta con las ventajas mencionadas anteriormente
- Riesgo: De los posibles riesgos mencionados anteriormente, uno muy importante a seguir es el aumento de las tasas de interés anunciado hace muy poco por la FED.
- Margen de seguridad: Con la valorización realizada hasta el momento y la cotización actual obtenemos un margen de seguridad de 36,22%
Notas finales
-Este no es un análisis completo, los puntos presentados son simplemente algunas pautas fundamentales a la hora de analizar una empresa, aun queda mucho trabajo por hacer como por ejemplo las proyecciones de ebitda.
-Esta no es una recomendación de comprar/vender/mantener la empresa
