Participaciones del usuario Propietariadel2

Propietariadel2 28/05/20 09:37

Ha respondido al tema Tasación surrealista por culpa del COVID19

¡Gracias! Ayer conseguimos hablar con un tasador de vivienda, así que os cuento un poco lo que nos dijo a ver si puedo ayudar a alguien. Nos confirmó todo lo que he leído por aquí. Que las tasadoras están muy cautas por la recomendación del Banco de España, que no se utiliza el método comparativo, que se analiza mucho más en profundidad y que a todas las mediciones se les está aplicando un porcentaje de descuento en concepto de "vamos a ser muy cautos". También nos dijo que estos momentos no hay transacciones por lo que no se sabe por dónde va a tirar esto. Así que lo que es casi seguro, es que en estos momentos la tasación va a salir (incluso contratando de forma independiente) entre un 20 y un 30% por debajo del valor de compra. Y nos recomendó esperar (le faltó llamarnos locos por querer comprar ahora XD), esperar cosa de un mes o dos a ver por dónde van los tiros y ya mover ficha. Nos lo pintó muy negro, y a un día de dar la señal no sabemos qué hacer. Estas son nuestras opciones: - Señalizar, reservar la casa ahora y lanzarnos a tasar para conseguir la financiación de ING, aun con nulas probabilidades de que salga bien. Si sale mal la tasación, tratar de vender nuestras propiedades en tiempo récord para aportar lo que falte y si las cosas están así, nadie va a comprar... - Esperar, no señalizar, dejar pasar el verano y arriesgarnos a perder la casa. En términos generales van a bajar los precios y todo está a favor de esperar a ver qué pasa pero es poco probable que esta propiedad en concreto baje y hay riesgo de que venga alguien mañana con dinero y se la lleve. - La tercera opción, que nos ha vendido la financiera de Redpiso (saltan todas las alarmas XD), subrogar la hipoteca restante de una de nuestras propiedades para obtener la financiación al 100% de la que queremos comprar. Estamos a un tris de hacer tripas corazón y dejar pasar la oportunidad... ´

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Propietariadel2 27/05/20 15:27

Ha respondido al tema Tasación surrealista por culpa del COVID19

¡Muchas gracias por tu respuesta! He investigado por Google y al parecer es una estrategia bastante común de ING. Darte el oro y el moro y cuando van a tasar, tasar muuuy por debajo del valor de venta y dejarte en pañales. Le he preguntado al gestor que nos lo lleva si podemos contratar un tasador externo y ya nos ha dicho con cuáles trabajan y están admitidos. Pero claro, pienso que hecha la ley hecha la trampa... Porque pueden decirles a las tasadoras que si va Pepita a tasar la casa en calle XXXX, es porque Pepita quiere hipoteca con nosotros y te la tasan igual de mal. ¿Cómo lo veis? Voy a investigar de las que nos ha dicho si especifican modo de tasación. ¡Gracias!!

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Propietariadel2 27/05/20 09:33

Ha respondido al tema Tasación surrealista por culpa del COVID19

Estoy en un caso similar y leyéndoos me está entrando bastante miedo. :( Como ya he comentado por aquí por el foro alguna vez, mi pareja y yo estábamos pensando en comprar una casa. Resulta que hasta ahora estaba yendo todo a favor y esta semana nos hemos decidido a dar el paso y damos los 3000€ de señal. La compra la hacemos con Redpiso. Habíamos solicitado a ING la hipoteca y la tenemos concedida a falta de que tasen y nos confirmen que nos pueden dar el importe de venta. Y al parecer y por lo que leo, vamos camino de perder la señal y el importe de la tasación... Porque se ha dado todo lo que explicáis por aquí: condiciones buenas, aprobadas sin problemas, en cuestión de un día... No han entrado mucho en análisis para decirnos que la tenemos aprobada, la verdad. A falta de la tasación... Hasta hoy que he caído en este hilo, no había temido por ello, porque dábamos por hecho que saldría por encima. Creemos que estamos comprando muy bien de precio. Inmuebles similares se venden 100.000€ por encima. Pero leyendo lo que ponéis me da mucho miedo que tasen 100.000€ por debajo :O o cualquier cosa para no concedernos la hipoteca. ¿Hay alguna forma que tengamos (antes de dar la señal) para saber por dónde van a ir los tiros? ¿Podríamos especificar en la señal el importe que precisamos de financiación y que se vincula a conseguirlo con x condiciones? Algo como: siempre que consigamos la financiación del valor de compra y que las condiciones del crédito sean: hipoteca a 30 años o más, a tipo fijo por una tasa no superior al 1,8%... (me lo he inventado). El problema con Redpiso es que ellos tienen una financira y claro, al final si lo vonculamos conseguir el crédito, te pueden ofrecer algo al 10% y ya te han conseguido algo. La otra solución que se me ocurre es llevar un tasador independiente ¿Creéis que si decimos a ING de llevar un tasador independiente lo permitirán? ¡Gracias!!

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Propietariadel2 21/04/20 13:13

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

El problema que yo le veo a este tipo de operaciones (compra/reforma/venta) es que como están al alcance de cualquiera que tenga dinero, cualquiera puede acabar creyendo que lo va a conseguir. Que todo es tan fácil como comprar, reformar, sacarle 40.000€ y vivir todo un año de ello. Los hermanos Scott de Divinity, han hecho mucho daño... :)

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Propietariadel2 21/04/20 13:08

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Gracias por contestar. :) Sí, estoy de acuerdo, he dejado fuera un montón de situaciones (y quizás de gastos fijos) que no he tenido en cuenta y que pueden, en un escenario pesimista o incluso en el realista, bajar la rentabilidad. Sobre lo que comentas, estoy de acuerdo en que pequé de ingenua XD por no preguntar por las futuras derramas en un edificio de 1960. Era joven e inocente. Al menos me consuela saber que aun sabiéndolas lo hubiera comprado igual. Por la oportunidad que se me presentó. A lo que voy con el "trabajo de casera" es más subjetivo que tiempo real invertido. Ser propietaria trae MUCHOS marrones y quebraderos de cabeza que no te imaginas hasta que tienes un piso en propiedad. Ojalá fuera solo pagar la derrama. En este mismo foro he contado mi odisea con la Administración de mi Comunidad... si a eso le sumas el contacto con los inquilinos... Ya digo que no es para mi.

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Propietariadel2 21/04/20 12:58

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Gracias por contestar. :) He puesto el ejemplo más probable de un estudiante estando solo 9 meses. Aunque también puede ser debido a una rebaja que un buen inquilino te haga y que aceptes, o que tardes en encontrar inquilino y no cobres un mes... En algún momento se va a estropear la lavadora, o vas a tener que pintar... Por eso prefiero moverme en escenarios que considero más realistas (considerando que JAMÁS he sido casera así que puedo equivocarme) y si luego son más, genial. Pero es mi mentalidad inversora, siempre prefiero verle el lado malo. Por supuesto en 5 años y debido a la inflación, a una economía boyante... puede que lo pudiera alquilar por 750€ y esas cifras suben! Y sí, compré con la intención de vivir y por eso hice esa reforma, por lo que las cifras se pueden mejorar. Traté de comprar con cabeza porque sabía que en algún momento quería tener familia e irme a otro sitio pero siempre enfocado a la venta más que al alquiler. Ya digo que no me veo futuro como casera. :)

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Propietariadel2 21/04/20 12:37

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Añado que para mí, la mejor inversión que puedes hacer en vivienda si tienes capital inicial es la de comprar, reformar y vender. Si sabes buscar, verle posibilidades y tienes contactos que te puedan hacer las reforma contenida en precio... Puedes sacar mucho dinero a pesar de los impuestos o de problemas que puedan surgir. Es más hay una empresa bastante famosa que se dedica a eso, y una amiga mía compró a través de otra empresa un piso así. Compraban 5/6 viviendas por la misma zona, las reformaban de igual forma (compraban materiales al por mayor y sin complicarse) y las vendían. Además, creo que España es favorable a este modelo ya que en general solo te financian el 80% y aunque por ingresos pudieran hacer frente a una hipoteca que supusiera el 100% + reforma, no tienen ahorrado lo suficiente casi ni para la entrada, como para afrontar una reforma integral.

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Propietariadel2 21/04/20 12:12

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Me resulta muy interesante el tema, así que voy a comentar con mi aportación. Tengo en propiedad un piso con muchos requisitos para ser alquilado con beneficios suculentos, y aún así, puede que no tenga mentalidad de casera, lo descarto completamente. Características de mi piso: - Compré en 2017 un piso por 51.000€ en Madrid, de 50 metros en un barrio obrero tipo Carabanchel, Vallecas... a 5 min andando de una Universidad. Posibilidades de alquilar "sin problemas". Compré muy bien de precio, intentar ahora encontrar algo así..., es imposible. Todavía no se habían inflado los precios, el piso para tirar, una herencia con prisa por vender... resumiendo: compré muy favorablemente. - Realicé una reforma integral y de buena calidad. No a todo trapo, pero con electrodomésticos buenos, cocina panelada, armarios empotrados... Vivo ahí así que no reformé para alquilar sino para vivir a gusto. En ella me gasté 32.000€ - Inversión total: 83.000€ + gastos inmobiliaria 3.000€ + gastos e impuestos 3.700€ = 89.700€ Sin contar los intereses de la hipoteca que estoy pagando. - Posibilidad de venta real (antes el covid, ahora quién sabe...): 120.000€. O sea, si vendiera obtendría un beneficio real sobre lo que me costó. Gastos fijos: comunidad 23€/ mes IBI 2019 173€ + seguro de hogar 300€, derrama 50€/mes los próximos 5 años (porque sí, me la he comido con patatas, fachada, ascensor, problemas derivados...) Si alquilara por 600€/mes (lo que estimaba antes del covid): - Sobre lo que me he gastado obtendría una rentabilidad bruta del 7,8%- Sobre el valor estimado de mercado de mi piso en 2020 obtendría una rentabilidad bruta del 5,9% ¿Resulta rentable? Sí Ahora, aquí vienen mis cálculos. Quizás un inversor no me los valide, quizás no sea la forma de medir, quizás no es el punto de vista... pero es mi punto de vista real, lo que voy a ingresar, el líquido que voy a tener disponible: Escenario positivo: Ingresos 600€/mes - Hipoteca: 270€/mes - Gastos fijos: 112€/mes= 218€ mes (y ahora hay que declararlo)Escenario realista: si se lo alquilo a estudiantes, posiblemente solo 9 meses al año, Así que: Ingresos prorrateados 450€/mes - Hipoteca: 270€/mes - Gastos fijos: 112€/mes= 68€ mes (y ahora hay que declararlo)Y esto sin irme a escenarios de impagos, destrozos, ocupas... Así que la lectura que hago yo es que aunque mi piso supuestamente sea una inversión cojonuda para el alquiler, que me daría beneficios, que mi inversión se iría pagando sola, que sería rentable... ¿me compensa? me compensa tener paralizados 120.000€ para sacar 816€ anuales, con los riesgos que conlleva y con el trabajo que da? porque no olvidemos que ser casero conlleva un trabajo. Pues eso...

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Propietariadel2 14/04/20 11:52

Ha respondido al tema Liquidez o vivienda en tiempos de COVID19

Buenas, Mi opinión no es nada experta y ni siquiera tengo datos fiables y objetivos sobre los que basarme. Simplemente voy a dar mi opinión (que hay como culos ;) ) y aportar mi punto de vista, que por supuesto, puede estar completamente equivocada. Mi caso ya lo he comentado por aquí, estoy en una situación "parecida" aunque nuestra situación económica es peor, búsqueda de hipoteca más querer vender la mía y la de mi pareja antes del covid. Ahora, no tenemos nada claro y no sabemos qué es mejor. Si lanzarnos o esperar. Así que le hemos dado vueltas y vueltas a lo mismo que planteas. ¿Bajarán los precios de la vivienda? yo creo que sí. La crisis económica va a generar miedo y desconfianza (la misma que yo tengo) así que muy probablemente caerá la demanda y eso llevará a una reducción de precios. Además, y dada la crisis del coronavirus, he leído que muchos airbnb se van a reconvertir en viviendas de alquiler tradicional para suplir ingresos. Por lo tanto, habrá supuestamente más oferta en ciudades turísticas, se alquilarán más viviendas y bajará la demanda de vivienda en propiedad y por lo tanto los precios. Ahora, creo que es un error analizar la situación macro cuando nuestro caso es micro (error que también yo cometo). Independientemente de lo que pase en el sector, analiza las circunstancias de la vivienda que quieres vender o alquilar y la situación de la quieres comprar. Porque puede que tengas que bajar el precio de venta, pero la que quieras comprar esté (ejemplo ficticio) en la sede de trabajadores de Mercadona o una empresa cuyos ingresos más que bajar, hayan aumentado en esta crisis y por lo tanto los precios no bajen. También puede que la vivienda que quieras vender no tenga terraza y ahora mismo nadie la quiera ;), o lo mismo, hay una revolución en el teletrabajo, y tu casita está en un pueblo y aumenta de precio! Sobre endeudarse ahora o no, pienso que cuando nos hipotecamos lo hacemos a 30 años. Es algo que siempre pienso, en 30 años pueden pasar muchas cosas. El que compró en 2017, no sabía del coronavirus, y el que compró en la burbuja no sabía del pinchazo. El que compre mañana no sabrá qué identidad tenga la crisis que le venga, pero lo que está claro es que el 30 años algo va a pasar. Por eso yo lo que trato de analizar es mi profesión y mis conocimientos más que mis ingresos actuales (o al menos lo intento ver así). La capacidad que vaya a tener a futuro de hacerle frente a una crisis. Si las condiciones particulares que me ofrecen son buenas en base a la información de la que disponemos, adelante. Objetivamente se dice (y me lo creo), que no es buen momento para invertir en vivienda. Pero si no sabemos qué va a pasar el mes que viene, cómo lo podemos asegurar? Sobre ahorros y su devaluación. Sinceramente no tengo ni idea de si se va a devaluar o no o qué va a pasar, pero en este caso y si tu intención ya sea a corto o a largo plazo, es comprar vivienda, habría que valorar la supuesta devaluación de los ahorros con respecto a la supuesta devaluación del precio de la vivienda.Si las dos caen y en proporción más la vivienda... Va a dar "igual" que se devalúe el dinero. Espero que sirva! :)

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Propietariadel2 14/04/20 10:54

Ha respondido al tema Comparador de hipotecas en Rankia. ¿Me concederán la hipoteca?

¡Gracias por contestar! Ahora mismo lo tenemos todo muy parado. Es una oportunidad genial siempre y cuando consigamos vender nuestros pisos a buen precio. Cosa que, dadas las circunstancias veo cada vez más difícil. A parte, que si se viene una bajada generalizada de los precios de la vivienda, quizás empiecen a salir otras oportunidades que ahora mismo ni contemplamos y sea un error precipitarse. Hemos hablado con nuestras entidades con las que ya tenemos hipoteca y en principio nos dicen que sí es posible hacerlo. Pero que lo tienen que analizar en profundidad y se tienen que dar muchas variables. Vamos que, hasta que no pase todo este tema, no vamos a dar pasos, así que e como si no hubiéramos hecho nada. Tampoco nos es posible ahora mismo poner nuestras viviendas a la venta por lo que no sé cómo vaya a avanzar esto. A eso hay que sumarle el miedo que tenemos ahora. Que en esta situación, sinceramente lo único que apetece es quedase uno como está, guardar el dinero y esperar a que escampe.

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