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laowei1500 02/08/19 14:11
Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
Lorena,  La verdad es que este hilo está de lo mas interesante.  La labor de RANKIA es excepcional y al menos en mi caso, fundamental para haber aprendido (y seguir haciéndolo) y para haber conseguido entender cosas y conceptos económicos, financieros y de inversiones que de otra forma no sería posible.  Viendo tú comentario, me doy cuenta de lo mal que debí explicarme en mi mensaje original. Yo quería responder a los foreros que estaban opinando que reduciendo el porcentaje de hipoteca, se reducía el riesgo de morosidad y que, este hecho, el porcentaje de hipoteca era uno de los factores que habían ocasionado la crisis.  Por eso concluía la primera parte indicando :  Creo que estaremos todos de acuerdo, que el tema hace aguas por todos lados y que nadie puede poner la mano en el fuego que exista una correlación lineal, entre bajos porcentajes de hipoteca y morosidad o precio de mercado de la vivienda Y de hecho estoy 100% en los 3 puntos que has indicado de causas de morosidad :  Mal estudio crediticio de los bancos: te pueden dar el 100% perfectamente si los 2 titulares son funcionarios y cobran más de 2.000€ al mes, por ejemplo.  Culpa del banco. Abuso del crédito/sobreendeudarte.  Culpa del cliente. Crisis estructural de la economía. Véase burbuja .com , 1929, 2008, etc. Provocan despidos en masa y pérdida de poder adquisitivo en general.   Culpa de.... ¿¿¿??? Que es lo que yo, de manera mas torpe dejaba sin especificar en mi frase :  "Y que en realidad hay más factores ..." Pero no los indicaba, como has hecho tú, clarito-clarito. Yo soy defensor acérrimo de mantener el mayor porcentaje posible de hipoteca sobre la vivienda, creo que cuando se le entrega la propiedad de algo a alquien a cambio de dinero, hay que tratar que quien adquiere la propiedad (del banco hasta liquidar la hipoteca) "pague" lo justo por esa propiedad que adquiere.  De hecho defiendo incluso re-hipotecar a medida que la vivienda gane valor, empleando ese dinero en re-inversión sobre la vivienda para que gane valor, que es una forma de "componer" y crear riqueza sobre el principal activo de una familia media. Ojo, esto con cabeza y haciendo los números muy bien, no tiene ningún sentido re-hipotecar, gastarse 20.000€ en reformar la vivienda y que el valor una vez reformado se haya incrementado en 5.000€, eso es gastar, destruir riqueza, no invertir.  Hablamos de hacer una reforma a unos años de adquirida la vivienda que le haga ganar valor al menos proporcional a lo rehipotecado. Pero partiendo de la responsabilidad individual, para saber donde uno se mete y estar 200% seguro que va a poder salir cumpliendo el compromiso adquirido (pagar en plazo)  Lo que no es justo, es que a mí, el banco no me financie al 100%, si tengo un histórico y capacidad como acreedor excelente, únicamente por el hecho de que haya personas que no han cumplido sus compromisos.  Y sobre todo, lo que quería decir en mi mensaje, es que no "compro" el mensaje de que "es por nuestro bien", porque cada uno debe asumir y ejercer la responsabilidad que sobre sí mismo tiene y no deberíamos ver con buenos ojos que algo o alguien, tenga que hacer algo "por nuestro bien" como si fuésemos incapaces de saber de verdad lo que nos conviene. 
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laowei1500 29/07/19 21:34
Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
Lorena como de costumbre excelente post bien documentado conciso y con la información necesaria y bien explicada una maravilla leerte En lo que discrepo totalmente en el tema de los porcentajes de hipoteca, supongo que alguien tenía que discrepar y hoy me ha tocado a mí. En cálculo o en álgebra hay un método muy potente para demostrar cualquier hipótesis y es la reducción al absurdo llevar la hipótesis infinitum y comprobar su validez Pervirtiendo esta metodología para el tema de los porcentajes de hipoteca sobre tasación o valor de compra venta, si en lugar del 100% aplicamos el 80%, el precio de la vivienda bajará y la morosidad disminuirá, llevando esto al extremo, si lo bajamos a su vez al 60%, los precios bajarán más y la morosidad también se volverá a reducir significativamente, (el 60% nos puede parecer exagerado pero es lo que dan algunos bancos para segundas viviendas, o sí quién compra la vivienda es una empresa) Llevando esto un poco más el extremo, si los bancos dieran solo el 40% del menor de los valores, tasación o compraventa, el precio de la vivienda se reduciría todavía muchísimo más y la morosidad ya prácticamente desaparecería. El precio se habría reducido tanto y cómo prácticamente no existiría morosidad, los intereses serían mucho más bajos y aún teniendo que provisionar mayor porcentaje sobre el precio de compra de la vivienda, como el precio total sería muy muy inferior al actual, la cantidad a financiar sería irrisoria y la cantidad a pagar de hipoteca sería nimia Creo que estaremos todos de acuerdo, que el tema hace aguas por todos lados y que nadie puede poner la mano en el fuego que exista una correlación lineal, entre bajos porcentajes de hipoteca y morosidad o precio de mercado de la vivienda Y que en realidad hay más factores ... Yo soy enemigo acérrimo del que "paguen justos por pecadores" o del "pan para todos" y creo que los errores de unos pocos, (porque estaremos de acuerdo el porcentaje de morosidad en España está incluso en lo más alto de la serie por debajo del 8% sobre el total), no puede determinar las condiciones para la gran mayoría No creo que ni bancos ni estado deban decirnos lo que tenemos que hacer y somos nosotros y solamente nosotros, quienes debemos ser perfectos conocedores de lo que hacemos y responsables de nuestros actos y de las consecuencias que de ellos puedan derivarse No hay nada peor para el desarrollo del ser humano como ciudadano que el delegar la responsabilidad de las decisiones personales, en un ente que se supone qué sabe que es mejor para mí que yo mismo Estoy de acuerdo que en el pasado se han hecho auténticas locuras y que las consecuencias todos las conocemos Pero creo, ojo es mi opinión, que la solución no es delegar la decisión en otros sino mas educación, más formación financiera y sobre todo hacer entender a todo el mundo, que tienen que conocer perfectamente todos los detalles que estén a su alcance antes de meterse en una operación financiera compleja como es una hipoteca Disculpadme que me ponga tan radical porque entiendo perfectamente lo que decís y en gran medida estoy de acuerdo, creo que hay personas que directamente no están cualificados para conseguir una hipoteca, ni al 100, ni al 20%, pero esto es políticamente incorrecto decirlo Pero de verdad, la solución no es copar los porcentajes, la solución es un análisis muy exhaustivo de cada candidato y que la gente sepa perfectamente dónde se mete
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laowei1500 10/07/19 15:56
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
El problema es que la gente se está metiendo con ingresos muy justos y como a la banca le sale más a cuenta dar hipotecas, porque tiene que provicionar menos dinero que por ejemplo con un crédito al consumo, dado que se considera un menor riesgo la vivienda ya que si no pagas se la queda el banco y como solo dan el 80% del valor pues ellos la pueden vender a precio de mercado y aún sacarían un 20% de plusvalía. Ahí le has "dao" es un problema de que se juntan el hambre con las ganas de comer (nunca mejor dicho).  Por eso, mi recomendación para quienes no tienen unas condiciones laborables muy estables, es considerar alquiler, aún y cuando los precios sean altos y no dejen margen para el ahorro, o se considere que se "tira" el dinero, hay una realidad y es que si hoy me despiden, si estoy alquilado, notifico al casero, en 30 días dejo este piso y tengo opción de buscar otro mas económico (mas lejos, mas pequeño, menos lujos, o todo junto), es mas "líquido" que un piso en propiedad.  En el caso de un piso en propiedad, tengo menos margen de maniobra para ponerme en modo "gasto mínimo" y si se dá el caso de que tenga una hipoteca "underwater"  entonces, ahí si que no hay prácticamente opciones, o recupero ingresos o voy a pasarlo muy mal.  A veces se nos olvida, pero una hipoteca es un compromiso de pago de una deuda, que puede suponer mas de un tercio de la vida de una persona y a cuyo pago se comprometen los vienes presentes y futuros. Es decir es algo serio, muy serio, por eso, hay que tenerlo muy claro antes de embarcarse en una operativa con ese horizonte temporal, que compromete nuestro patrimonio y puede literalmente arruinarnos el futuro.  Siento ser agorero, pero de los casos de embargos y demás que he visto, todos los casos han sido un drama familiar, que visto a posteriori, siempre queda la misma sensación de que no debían haberse metido en semejante aventura. Por eso mi recomendación a quien se plantea alquiler o compra, si es con hipoteca, hay que tenerlo realmente muy claro, hacer muuuuchos números y muy importante, no comprometer a familiares ni amigos como avalistas.  Si después de tenerlo clarísimo, haber hecho muchos números, tener todos los eventos estimados previstos y un buen fondo de contingencias, al pedir el préstamo, nos exigen avales, toca bajar el pistón y optar por una opción mas económica, iterar hasta que lleguemos a la vivienda en la que no nos pidan aval. Puedo estar equivocado, pero es lo que recomiendo.   
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laowei1500 08/07/19 16:37
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Juan1980, estoy completamente de acuerdo contigo en el fondo, pero dos puntualizaciones.  SUBIDA SMI  De acuerdo a la agencia tributaria en 2018 hay 6,3 millones de personas con ingresos anuales iguales o inferiores al SMI. Según el estudio de CCOO (ojo fiabilidad) la subida del SMI beneficiará directamente a 1,2 millones de personas en España. Tomamos este dato como mas conservador que los 6,3 mm de la AET Consideramos unidad familiar con 2 miembros que cobran el SMI.  Antes de la subida, tenían ingresos netos mensuales de 1470 €/mes (735+735), lo que considerando un 30% máximo / sobre ingresos netos para alquiler y un 33% en caso de compra, les permitía un alquiler máximo de 441€/mes y una cuota de hipoteca máxima de 485 € ( con hipoteca a 30 años, 2% TAE, 80% VTD) que correspondería a una vivienda con precio cierre de compra de 164.020€ Despues de la subida tenían ingresos netos mensuales de 1800 €/mes (900+900),con los mismos ratíos, estos ingresos les permite un alquiler máximo de 540€/mes (+22% incremento) y una cuota de hipoteca máxima de 594 € (con mismos parámetros que arriba) correspondería a una vivienda con precio cierre de compra de 200.881€ (ídem +22% incremento). Mucha "cabeza fría" se necesita para sabiendo que el banco te puede llegar a dar (otra cosa es que en función de las condiciones llegue o no a eso) hasta 200.000€ y quedarse en un piso de menor valor, por criterio de prudencia. La experiencia dice, que quien puede meterse en un alquiler de 500€/mes mira anuncios de 600 y quien puede meterse en un piso de 200.000 mira anuncios de 240.000.  Esto es precisamente lo que salia en la estadística de pisos.com que entre el 2017 y el 2018, se había incrementado el precio medio de búsqueda de 450€/mes a 550€mes (+22%) ¿casualidad? puede, pero yo me inclino a pensar que corresponde a lo comentado arriba.  Conclusión : si creo que el alza del SMI va a tener cierto (quizás no lineal) impacto inflacionista en los precios, tanto de venta como de alquiler. Ojo, las opiniones, como las orejas, cada uno tiene las suyas.    ALQUILER Vs COMPRA : Totalmente de acuerdo contigo, en los pisos "habituales" que la mayoría miramos, sin embargo, como en la vida misma, en el inmobiliario, aún en el residencial, las cosas no son blancas o negras, sino que hay toda una gama de grises entre medias. Pues se dá la paradjoa que en los extremos de la distribución, la cosa cambia y si es mas común que los ratios indiquen que es mas favorable comprar que alquilar.  Pero ojo, no tiene nada que ver evaluar para vivienda habitual (mi hogar) que como inversión, los condicionantes son completamente diferentes. 
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laowei1500 07/07/19 10:43
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
En primer lugar felicitarte por el debate que ha generado tú post. Este tipo de discusiones son las que hacen que merezca la pena entrar en Rankia cada día.  Te comento de los tres argumentos que has indicado como posibles causas del aumento del precio de la vivienda :  - Aumento del precio de alquiler.   Esto supondría que la mayor parte de vivienda adquirida, se ha destinado a alquiler, dado que sería la que los inversores estarían adquiriendo para destinarla a alquiler.  Sin embargo en Madrid Centro (capital) a día de hoy hay 27.478 viviendas en venta frente a 13.589 viviendas en alquiler, es decir hay 2,02 viviendas en venta por cada vivienda en alquiler, sobre la oferta total (venta + alquiler) este último supone un 33% aproximadamente, ¿puede el alquiler con un volumen del 33% sobre el total del mercado, tener peso suficiente para determinar el valor del otro 66%? en mi opión, tiene peso, pero no suficiente como para ello y debe haber otros factores mas determinantes. - Se ha dado la paradoja de que la cuota mensual es más baja comprando que alquilando.   Esto es así, te diría que en prácticamente cualquier elemento que puedas comprar o alquilar, vamos a pensar en un coche, por ejemplo, alquilar (alquilar, no renting, no leasing, ni similares) un coche de gama media durante un mes puede tener un coste que vá desde los 800 euros en adelante. Y ese mismo coche comprado, tendría un coste mensual (por financiación o por simple depreciación) muy inferior. Pasa lo mismo con equipamiento industrial, esquies en una estación de esquí, una moto de agua en la playa; o con un chaqué para una boda ...  Lo raro sería que el precio de alquiler fuese inferior al precio equivalente (mensual, diario, ...), cosa que sin embargo si sucede en el inmobiliario, donde en casos muy determinados el precio de alquiler, es inferior al precio equivalente de su posesión, si como bien ha dicho un forero, se consideran todos los costes de posesión (intereses, IBI, seguro, comunidad+derramas, reparaciones, depreciación ...) sin considerar los beneficios fiscales en viviendas habituales adquiridas antes de finales del 2013.  Hay sectores muy concretos donde estas paradojas son mas frecuentes que en otros sectores. Se trata de analizar y hacer números.  Este hecho no parece que sea el que haya hecho que el precio suba - La falta de alternativas de inversión teniendo la vivienda alquilada una atractiva rentabilidad anual. Vamos a ver esto con números.  A día de hoy en Madrid capital el precio medio (a granel, sin filtros) de compra es de 4.184€/m2 y el de alquiler es de 18,13€/m2 · mes con lo que la rentabilidad bruta (sin considerar gastos en ninguno de los casos) es del 5,19%  La rentabilidad por dividendo (R/V) de los 30 valores con mayor R/V del mercado continuo español, nada exótico, es del 6,48%, es decir, una cartera seleccionada de alta rentabilidad por dividendo del mercado continuo de aquí mismo es un 24,85% mas rentable que el inmobiliario en uno de los mercados de referencia del inmobiliario patrio. (Madrid)  Nuestro propío IBEX, aun y cuando anda de capa caída, ha dado en lo que va de año (YTD) un 9,18%, es decir un 76% mas rentabilidad que el inmobiliario. Sin querer ponerme muy pesado con este tema, decir, que si calculamos la rentabilidad "optima" que debería dar el inmoliario utilizando el WACC (coste promedio ponderado del capital o CPPC) la última vez que yo lo calculé estaba por el 7,12%, es decir el inmobiliario en Madrid capital a día de hoy, da una rentabilidad un 36% inferior a la que debería dar.  En mi opinión, la rentabilidad va ser que no es el factor.  --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ¿Y entonces cuales pueden ser esos otros factores mas determinantes? Ojo puedo estar equivocado, pero en mi opinión, 1. Evolución económica de los hogares : Evolución Paro Marzo 2018 / Marzo 2019 MARZO 2018 : 3.422.551 MARZO 2019 : 3.255.084 -4,89% Fuente : INE Evolución Salario Mínimo en España : 2016 655,2 € 2017 707,7 € + 8,01% 2018 735,9 € + 3,98% 2019 900,0 € + 22,30% Comentario : El salarío mínimo en España ha crecido un 12% entre 2017 y 2018, que coincide con el aumento de precios en proporción similar en el periodo 2018-2019. 2. Cambios Patrones compra / Alquiler : 2017 la casa más buscada tuvo una renta media de 450 euros mensuales 2018 la casa más buscada tuvo una renta media de 550 euros mensuales (+22% Variación) 2017 la superficie promedio mas buscada eran 80m2 2018 la superficie promedio mas buscada eran 90m2 Fuente : pisos.com 3. Demografía  Evolución Madrid capital 2007 a 2018 :  Subidas del 2007 al 2012 (inercia demográfica del periodo de bonanza anterior) 2012 - 2015 bajada de población (-2,9%)  2015 Inicio recuperación  2019  :  Población Madrid capital 3.266.126  personas (dato 1 enero)  Del 2015 (inicio recuperación) hasta 2019 la población en Madrid capital ha aumentado un 4%, que no parece mucho en términos porcentuales, pero que si lo contextualizamos, considerando que son 125.000 personas que necesitan vivienda en una ciudad en la que la oferta total (venta + alquiler) es hoyde unas 41.000 unidades (pero que en Sep'17 eran 31.357 unidades) es un factor "disrruptor"  de mercado muy importante.  Si ahondamos un poco mas en este cambio demográfico, veremos que la evolución tiene un patrón particular :  Con un repunte concreto interesante a partir del 2015, que, es posible, tenga una incidencia inmediata en los precios.  La población es "flexible" y varía en función de las condiciones económicas del medio (trabajo). En mi opinión, es la demografía como derivado y su subyacente (economía) las causas fundamentales de las variaciones de precio (alza / baja) de la vivienda, sea en venta o alquiler.  Opiniones : 1. Desinformación : mientras que la información sobre la evolución del precio es algo habitual y continuo, no hay información equivalente en cuanto al volumen asociado y en cualquier mercado, analizar únicamente el precio, sin tener en cuenta la evolución del volumen, no aporta información completa. 2. Justificación fácil de "digerir" para el gran público : Se tiende a buscar explicaciones sencillas a cuestiones complejas y es fácil de digerir el mantra de que el precio ha subido porque hay menos oferta. Todos oímos decir "llevo tiempo buscando piso, pero no encuentro nada", oimos en la televisión que el precio ha subido y la famosa coletilla, que lo relaciona, o con el aumento de la oferta de vacacional, o con la baja oferta. Opinión : En un mercado que tiene un comportamiento en cuanto a precios muy flexible y que tiene una operativa de fijación de precios tipo subasta, que permite adaptarse a los aumentos / reducciones a los valores a los que el comprador está dispuesto a cerrar el trato (siempre se anuncia por encima y se va recortando hasta que se casa valor de venta y valor de compra) Quien vivía en una habitación compartiendo piso, ha visto mejorar su poder adquisitivo y se ha planteado moverse a una vivienda pequeña, quien vivía en un piso de 1 habitación, se ha podido plantear moverse a uno de 2 o 3, quien vivía en una zona peor, se ha planteado moverse a una zona mejor, de las afueras, al centro, etc ... Todo ello con un decalaje en el tiempo que es razonable, empiezo a ver en 2016 que mejora mi nivel de renta y empiezo a pensar en mejorar donde vivo, en 2017 y 2018 todavía mejora algo mas, con lo que cojo seguridad y me planteo seriamente cambiar, como el cambio no es mas o menos "generalizado" el mercado se empieza a calentar. La famosa "Exhuberancia irracional de los mercados" Conclusión : El alza de los precios de compra/venta y alquiler de la vivienda es un movimiento inflacionista puro y duro, causado por 2 razones básicas, la mejora de la renta disponible / aumento de la población activa y la falta de formación / información / análisis adecuado para la toma de decisiones correctas por parte de la parte compradora.  ------------ La pregunta del millón : ¿si SMI del 2018 al 2019 ha subido un +22,3% veremos, en uno o dos años, una evolución alcista de los precios, proporcional, tanto en venta como en alquiler?  
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laowei1500 02/07/19 08:57
Ha respondido al tema ¿Es el momento de entrar en Técnicas Reunidas (TRE)?
Moisesvs esa es la pregunta del millón ¡¡¡  Una pista, el dividendo lo han venido pagando a mediados de julio, el año pasado publicaron el pago (y el tijeretazo) del dividendo el 29.JUN, este año, estamos a 2 de julio y silencio absoluto.  Con lo que parece que la cosa pinta mal 
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laowei1500 01/07/19 13:39
Ha respondido al tema El precio de la vivienda se estabiliza y muestra cierto ajuste (la vivienda baja) en Barcelona, según Tinsa
No lo conozco tan en detalle, lo veo desde la "distancia"  Lo que si parece evidente es que hay un cambio de distribución de población, que lejos de cambiar, se vá consolidando y es lo que creo está ocasionando "distorsiones" en el precio de la vivienda.  La población del resto de España se está moviendo de Barcelona capital y está llegando población extranjera, que suele buscar vivienda en alquiler (precios al alza) y es lo que mantiene alto el precio de la vivienda en venta.  Creo que lejos de revertir, esta tendencia va a ir en aumento en el futuro, con lo que se seguirán produciendo "fenómenos paranormales" en el mercado de vivienda allí, del tipo de "¿cómo puede ser que la vivienda suba, si cada vez hay mas delincuencia, todo está mas sucio y mas gente se está yendo a vivir fuera de Barcelona capital?" La respuesta puede estar en los cambios de distribución de población.   
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laowei1500 01/07/19 12:50
Ha respondido al tema El precio de la vivienda se estabiliza y muestra cierto ajuste (la vivienda baja) en Barcelona, según Tinsa
Como diría un gallego ... "depende"  En cuestión de evolución de mercado yo me fio mas de los datos de Idealista https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/venta/cataluna/barcelona-provincia/barcelona/ De acuerdo a estos datos, el mercado en realidad está estabilizando, después de la subida anterior. Y por barrios, hay unos que están consolidando, haciendo ligeras correcciones y otros que sin embargo estaban mas rezagados y están subiendo 
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