Geodeamongus

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Geodeamongus 22/04/26 21:06

Ha respondido al tema Wecity

Hola, soy nuevo aquí.Tengo inversiones en Hausera, Prophero e Inversiva, pero no en Civislend.Podéis decirme si ha habido algún problema en Civislend en los últimos 12 meses, ya se retraso en los pagos, quitas parciales o algún proyecto fallido?Estaría bien saber qué porcentaje de los proyectos no se cierran en plazo y cuántos de ellos acaban con una TIR inferior al 5%.Muchas gracias.

Geodeamongus 22/04/26 20:35

Ha respondido al tema Urbanitae

Podéis colgar el dossier dónde figuran todos los proyectos y los plazos de cierre real?

Geodeamongus 22/04/26 19:16

Ha respondido al tema Civislend

Geodeamongus 22/04/26 19:14

Ha respondido al tema Urbanitae

Me da la sensación de que las plataformas de crowd que tienen el modelo de financiar crédito promotor (como Urbanitae) están tendiendo a bajar el listón en la calidad del crédito.Es evidente que los promotores que buscan a las plataformas es porque vienen rebotados de la financiación bancaria pero eso no implica que haya que aceptar a todos. Hay promotores que no tienen financiación bancaria porque no tienen un trackrecord extenso pero que sí son buenos pagadores.Otra cosa que me chirría es la no alineación de incentivos entre plataforma e inversor porque a la plataforma le da casi igual que el proyecto vaya bien o mal, su fee va a ser muy parecido. También me incomoda el hecho de que puede haber incentivos perversos entre promotor y plataforma a la hora de financiar un proyecto o no.Por eso prefiero las plataformas que no financian crédito promotor, como Hausera, PropHero o Inversiva.No lo sé, esa es mi sensación, perdón si molesto a alguien.Para tener datos más exactos, alguien sabe el porcentaje de proyectos de Urbanitae que no se cierran en plazo y cuántos de ellos acaban con una TIR inferior al 5% anual?

Geodeamongus 22/04/26 14:32

Ha respondido al tema Urbanitae

Hola, soy nuevo aquí.Tengo inversiones en Hausera, Prophero e Inversiva, pero no en Urbanitae.Podéis decirme si ha habido algún problema en Urbanitae en los últimos 12 meses, ya se retraso en los pagos, quitas parciales o algún proyecto fallido?Muchas gracias.

Geodeamongus 21/04/26 17:08

Ha respondido al tema Análisis de Hausera

Si me permites, me gustaría hacer unas actualizaciones de la evolución de Hausera en los 12 meses tras tu publicación: - Diversificación geográfica: se han expandido a Madrid, Valencia y norte de Italia desde 2025. - Regulación: Hausera actúa como promotora directa y utiliza préstamos participativos, en lugar de ser una PFP tradicional; cada proyecto es revisado por Paradox Capital EAF (nº de registro 261, 30/06/2023), una EAF registrada en la CNMV. - Vehículo de inversión: se crea una SPV que adquiere el inmueble a reformar y dicha SPV contrae únicamente deuda con los partícipes-inversores que financian el proyecto. Por lo tanto, tiene más garantías que un préstamo promotor con LTV del 50% (como hacen Wecity o Civislend) - Hausera no cobra por la gestión de los proyectos, va a éxito y únicamente obtiene rendimientos si vende por encima de la rentabilidad prometida a los inversores. Esto implica un alineamiento total de gestor (Hausera) e inversores, circunstancia que no se da en otras plataformas que financian crédito promotor y donde podría haber (no digo que los haya) incentivos que beneficien a determinados promotores yendo en contra de los intereses de los inversores. Indicar aquí que participo como inversor en proyectos de Wecity, Civisled y Hausera desde hace más de 2 años.Puedes ver los proyectos de Hausera en tiktok.com/@geodeamongusSaludos.

Geodeamongus 21/04/26 16:45

Ha respondido al tema Tipos de modelo en las plataformas (por no hablar de ello en otros hilos)

Ahí va mi opinión:Distingo básicamente 2 tipos de modelos, los que promueven directamente y los que financian crédito promotor (la mayoría).Modelo 1 – Las que promueven directamente o de manera indirecta. He analizado Inveslar, Brickstarter, Inmobalize, PropHero, Inversiva y Hausera.Brickstarter compra y hace VUT, las alquilan y luego las venden, riesgo bajo pero con rentabilidades bajas. No me convence.Inveslar mezcla equity y préstamo, maduraciones largas de hasta 60 meses, rentabilidades variables pero bajas para los plazos que manejan. No me gusta porque inmovilizas capital durante demasiado tiempo y considero que es un riesgo extra.Inmobalize lleva proyectos demasiado pequeños que aumentan el riesgo.Prophero e Inversiva piden tickets demasiado altos y tienen opciones que mantienen los rendimientos del partícipe como RCI (transfieren la propiedad al inversor), con lo que no cumplen mi máximo de que la plataforma debe transformar los rendimientos de un activo Inmobiliario en rendimientos del capital mobiliario (o incrementos de patrimonio), mucho más favorables fiscalmente.Hausera es la única que me convence al 100% y en la que participo. ¿Por qué?Porque promueve directamente con lo que elimina la posibilidad de incentivos promotor-gestor que comenté anteriormente, tiene plazos de maduración de entre 9 y 18 meses, diversifica en ubicaciones distintas y crea una SPV distinta para cada proyecto de la que cuelga única y exclusivamente la deuda de los inversores.Comentar aquí que además colaboro con ellos a través de mi canal de tiktok (https://www.tiktok.com/@geodeamongus), puedes ver info de los proyectos ahí. Modelo 2 – Las que financian crédito promotor.Mis favoritas y donde tengo inversiones son Civislend y Wecity. ¿Por qué? Por los plazos más cortos, las garantías, la diversificación y el trackrecord.Housers: la he descartado por los problemas de cierre que han tenido en unos cuantos proyectos. Eso me hace pensar que la selección de proyectos no es todo lo minuciosa que debería ser.Urbanitae: a pesar de que es la que mayor volumen de proyectos maneja y eso puede ser un punto a favor, porque implica una organización más profesional y mayor rigor en la selección de proyectos, no me acaba de gustar el hecho de que alargan los plazos demasiado. Ese sería el punto negativo que me ha hecho optar por Civislend y Wecity en este segmento.El principal riesgo que observo en las plataformas que financian a promotores es que pueden no alinearse los objetivos del gestor con los del inversor. Es decir, a la plataforma le interesa meter proyectos y al promotor financiarlos. El promotor es posible que venga con un no en la mano de la banca tradicional, que ha observado mayor riesgo del debido en el proyecto y no lo ha financiado. Recurre a las plataformas de crowdfunding como segunda opción porque, obviamente, es más barata la financiación bancaria, pero no ha podido acceder a ella. En este contexto, hay un caldo de cultivo para que se generen incentivos perversos del promotor al gestor. NO digo que los haya pero es algo que siempre me ha preocupado.Si diversificas los proyectos, ofreces garantías elevadas y tienes un histórico favorable, esas dudas se van disipando pero no llegan nunca a desaparecer de mi cabeza.

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