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Participaciones del usuario fueradeuda - Hipotecas

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fueradeuda 09/06/20 15:13
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Por ej, mi operación: 52.000 precio compra  35.600 hipoteca Open-Bank  Euribor+089  variablePrimer año 1,99Sin comisiones. Sin vinculaciones. Sólo piden ingreso de 1.800€/mes. Lo hago por transferencia y a los 4 días vuelta a mi banco habitual, ING. Después de haber pagado la cuota 189€ primer año.En cuanto revise el tipo se queda la cuota en 0,7 aprox.150€ o asíAlquilado actualmenta  475€Cuántas operaciones podría hacer? 3 o 4Más no lo veo prudente.Y  tal vez a la 4 o 5, el banco me pararía. Todo esto depende de la edad, capacidad financiera (no sólo salario, sino uno o dos trabajadores). Lógicamente, con 30 años y 2.000€ salario cada uno, pueden endeudarse más. Depende si tienen otras deudas. Una deuda de 120.000€ por esas 3 operaciones, no me asusta. Cuotas (pasado el primer año) de 450#/500€ sumadas no es tanto.Habría 3 alquileres de 425 a 450€ de media.Puede fallar uno (con tu seguro claro).  Aún puedes pagar las 3 hipotecas y comunidades sin perder dinero. Sabiendo que 11 meses del impago lo cubre el seguro.Ahora bien, esos números no me han vuelto a salir.En el mejor de los casos se me quedan dos puntos por debajo. Que, para eso, prefiero seguir indexado a índices.Espero sea útil
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fueradeuda 09/06/20 11:45
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Esto ya me cuadra más. Yo invierto en ambos, entre otras cosas. Índices e inmobiliario.Y si me meto en inmuebles frente a índices es por la estabilidad en ingresos.Hay muchos más altibajos en la bolsa que en los alquileres. Mantener un 7% anual neto o 6% con un alquiler, es muy difícil conseguir en indexación. Ojo, aunque si llevo eso en Indexados en un año.Pero esos fondos indexados bajaron del +12% a -12% en 15 días con el Covid.Estos vaivenes no los da la vivienda alquilada.Puedes tener morosidad, cierto. Es el riesgo a meter en la ecuación para un año y medio.Se minimiza con el seguro. Pero algún agujero adicional al bolsillo (destrozos) te puedes llevar, tal vez.Ya le comenté Mbmbmb en otro mensaje que no todos son zulos invendibles en barrios deprimidos.Inclusive, en esos barrios, hay zonas.Conozco bien 3 barrios de Madrid, por ej.Hay otras posibilidades en ciudades más pequeñas. No todo es Madrid o Barcelona.Y sí, sí se alquilan.Y la crisis en la que estamos y puede que para después del verano es cuando se empiecen a ver los efectos, llegará a ciudades grandes y pequeñas.Que puede hacer presión sobre el alquiler?Seguro.En mi operación me queda margen de bajada.Cierto es que se te come el beneficio.Temporalmente.En bolsa también.Hay valores que han caído una barbaridad. A ver lo que tardan en levantar, si. lo hacen.Y, coincido contigo en lo de los tipos de interés bajos. Mientras sigan así (y parece va para largo) interesa ése apalancamiento con el banco.Lo que no me ha gustado de todo este asunto, y se lo he dicho a su autor, es el marketing. La forma de vender la moto como algo maravilloso. Muy en línea con todos "los gurús del marketing on line actual" Sobre el que ya hay listas de "vendehumos" y todo. Son como los vendedores de crecepelo antiguos. Prometen el oro y el moro. Y, a algún incautó le despluman con cursos megacaros. Para luego presumir entre ellos, con ranking y todo de lo que facturan al mes.Vamos, vividores 2.0De acuerdo que uno de los fundamentos del marketing es eso: ponértelo bonito. Pero la de un formador honesto, en mi opinión no.Puedes usar el marketing, claro. Y debes.Pero advertir, antes de pagar, de todas las consecuencias al que quiera hacer el curso con grandes apalancamientos en sus operaciones.El término libertad financiera está muy manido hace tiempo. Y los que realmente la logran, en muchos de los casos, son los que dan los cursos.No todos, ojo. No generalizo.
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fueradeuda 08/06/20 23:41
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Sí, muchos factores. Falta de Habilidad? Tal vez...Pero vamos, que debí aprender muy poco de mi experiencia laboral en banca 11 años.En fin.Enhorabuena a todos los que os ha gustado el curso.Lo respeto.Espero respeteis mis críticas. Ya que he aportado muchos más datos y un programa completo de un máster que sí que haría.Pagar 1.000€ por algo que ya sé...como que no.Ah, se me olvidaba la barita mágica para conseguir esa financiación.Ah! Y lo de bróker que la consiga por tí...el último que traté con él me acabo preguntando mi esquema de inversión y su desglose.Y, no me dedico a nada de ésto. La experiencia bancaria sólo fué una anécdota hace mucho tiempo.Por cierto Paolo11, sí conseguí financiación. Para esa operación y para la siguiente tb. Pero habrá un freno. En dpto de Riesgos te lo pone
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fueradeuda 08/06/20 22:38
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Sí, muchos factores. Falta de Habilidad? Tal vez...Pero vamos, que debí aprender muy poco de mi experiencia laboral en banca 11 años.En fin.Enhorabuena a todos los que os ha gustado el curso.Lo respeto.Espero respeteis mis críticas. Ya que he aportado muchos más datos y un programa completo de un máster que sí que haría.Pagar 1.000€ por algo que ya sé...como que no.Ah, se me olvidaba la barita mágica para conseguir esa financiación que os han dado.Ah! Y lo de bróker que la consiga por tí...el último que traté con él me acabo preguntando mi esquema de inversión y su desglose. Ahí te dejo su nivel.Y, no me dedico a nada de ésto. La experiencia bancaria sólo fué una anécdota hace mucho tiempo.
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fueradeuda 08/06/20 22:08
Ha respondido al tema Compra Primera Vivienda
Y los gastos de Comunidad, derramas, Ibi, basuras, revisión caldera (averías y reposición prorrateada de la misma), arreglos, electrodoméstiscos (arreglos y reposición prorrateada). Si se los sumamos a esa cuota hipotecaria, tal vez no sea tan ventajoso.Ahora bien, con la hipoteca, mes a mes, ahorras. La cantidad amortizada. Con el alquiler, no.Aun así, meterse en vivienda en Madrid sobre todo, con esos ahorros, yo, no lo haría.Lo de que te alguien te avale, es algo muy personal.A mí no me gusta. Pero, insisto. Es personal.Yo también buscaría algo más económico, que lo hay. Ahora bien, si queremos vivir en zonas más centricas no va a poder ser.Para ahorrar para esa casa futura, tal vez has de vivir en algún barrio que no te guste del todo.  Con un alquielr inferior. Yo lo hice, pero con compra.Y, al tiempo, saltar a otro sitio. 
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fueradeuda 08/06/20 21:57
Ha respondido al tema Hipoteca
A ver, no entiendo porqué no puedes sacar una parte de un depósito. Si sólo te penalizan eso. Supongo.Por cierto, quien dice que no se van a enterar.....ja,ja,ja......los bancos piden ASNEF y saben todo tipo de deudas financieras que tengas por todo el país. Hasta la del Carrefour si la has pedido.La verdad, que no entiendo muy bien como teniendo ahorros te metes en un préstamo personal con unaTAE tan elevada que suelen tener.Es cuenta vivienda acaso, lo que tienes,, en vez de depósito?Si ya no tienen ventajas, que yo sepa.Y el depósito, es muy probable que puedas sacar esos 1.200€ y sólo te penalicen esa parte. Además, te remuneran mucho dicho depósito?Porque podría suceder que pagues más intereses por ese pequeño préstamo personal que por dejar de recibir los intereses del depósito.
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fueradeuda 08/06/20 21:43
Ha respondido al tema Vender o alquilar vivienda hipotecada
Por desgracia es así el tema de los inmuebles.No vas a recuperar todo lo invertido en mejoras. Solo una parte. Esas mejoras harán que se venda antes. Pero no al precio que calculas por lo que te ha costado.Porque, además las mejoras también se deprecian por el uso. Yo, las mejoras las miro por el lado de satisfacción. Aunque muchas de las que he hecho han ido por el lado del ahorro energético. La vivienda se deprecia 1,75% anual, por el uso y antiguedad .Y se aprecia por inflación. Pero no siempre. LLevamos muchos años que en ciertas zonas no puedes calcular esa revalorización.En tus números has de incluir la variable del USO. Aunque vendas por lo que compraste, también la has usado. Y, eso tiene un coste. Imagina si hubieras estado de alquiler ese tiempo, el coste.También es cierto que has pagado hipoteca y los muchísimos gastos aparejados a la compra y mantenimiento y mejora de la vivienda. Por eso se dice en Finanzas que la vivienda no es una inversión. Salvo que te produzca un beneficio económico. Si echas cuentas junto a los impuestos que pagaste en compra, y gastos de venta (comisión inmobiliaria, si la usas, sobre todo) quizas si te aparece como una mala inversión.Amortizar hipoteca pensando en cambiar de casa, no sé si parece una buena idea. Sé que por tema fiscal te interesa. Pero luego cuando debas pedir financiación después para la nueva vivivenda, quizás algún número  no te salga por haber quitado liquidez. Habla con tu banco primero. Y que te estudien si te concederían la nueva hipoteca. Y cuanto. Para que calcules cuanto has de tener ahorrado. Para la parte no financiada, gastos de compraventa y, muy importante, colchón financiero de supervivencia de al menos, 6 meses.El que la alquiles, con un buen seguro de impago y aprendiendo algo sobre alquileres, no debería ser un gran problema. Te dejará liquidez para la hipoteca nueva.Ahora bien, si la hipoteca nueva es muy elevada, yo vendería esa casa y así bajar importe de la nueva hipoteca. Como todos hemos visto, casi nadie es invulnerable a los imprevistos, con el Covid. Y te puedes quedar sin trabajo. O dos, si es el caso.Para la toma de decisiones, también influye mucho la edad, y la profesión y posibilidad de empleabilidad en caso de despido.
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fueradeuda 08/06/20 21:25
Ha respondido al tema Pedir hipoteca para reforma y si vienen mal dadas devolver sin hacer reforma
Ni a nivel salarial quizás. Tenlo en cuenta. Ufff a mí  me parece una cantidad elevada. Sobre todo hipotecar la vivienda habitual. Piensa en el valor real de venta de la casa del pueblo si tuvieras que vender sobre la hipoteca contraída. Si se vendería, y, a qué precio ... ahora que vamos cuesta abajo para unos años en vivienda.Y lo de no usar el capital aún .... no lo veo. Tal vez, Hacienda, más  adelante tampoco. Aunque no soy experto fiscal. 
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fueradeuda 08/06/20 20:52
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Esto que dices ¨" Y con esos 200000 que puedes pedir a 30 años, pagando una cuota de unos 700 mensuales que debes superar con el alquiler alcanzas la libertad inmobiliaria" CiertoHe de matizar, que aun con solvencia no te prestan, o lo hacen con dificultad, para viviendas para invertir. Y no al 80%, sino 70 o 60% valor tasación ó compra. El menor de los dos valores. Esto no lo hemos dicho. Ojo! Bueno, alguna entidad, muy pocas, cogen solo el valor de tasación.Sin ninguna hipoteca ni deudas, ni ASNEF, con solvencia, y, cuesta mucho..... como para decir que te puedes hipotecar "Ad infinitum" y poner como garantia real la vivienda ya escriturada.Te quieren trincar como aval tu vivienda habitual, los bancos. Como poco. Tampoco se ha hablado de éso. Aunque puedas pagar al contado la vivienda y les cuentes que no quieres descapitalizar tus inversiones. Y que les llevarías los fondos de inversión desde el otro banco, la nómina..... NOOOO... Quieren colocarte seguro de vida (Ostia gorda a la la TAE, sobre todo si tienes cierta edad, con una cuota creciente de forma importante). Seguro de Hogar (con prima hinchada). Un Plan de Pensiones infumable. Vampirizar la nómina y recibos para colocarte de rondón alguna comisión en la tarjeta de crédito.Supongo que todo esto se lo habrá explicado muy bien. Así como los riesgos contraídos con las hipotecas. Cuadros de amortización con supuestas subidas de tipos (si es hipoteca variable) para ver si pueden afrontar eso. Hasta donde se pueden endeudar si tienen algún problema, como enfermedad, divorcio....etc.Y, de ahí, a la Libertad Inmobiliaria.... Yo lo llamo, en mi fuero interior, un aporte a la pensión ultra recortada que nos quedará, ésta forma de invertir. Seguiré haciendolo (inversión en inmuebles) porque no la veo mala, pero con la misma prudencia que las bolsa. Y no defiendo a la una por encima de la otra. Cada una me parece que tiene sus pros y contras.He aportado muchos datos. He cuestionado ambas estrategias en la parte que no veía acertada. En bolsa hay quien coge series históricas como si eso se tuviera que cumplir.... O de cierto indice americano que le interesa.Por ello, hago un llamamiento a algún alumno de Carlos con gran experiencia bursátil y/o negocios, que nos cuente su impresión del curso. Y, ésta vez, a ser posible, con DATOS
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