Participaciones del usuario Davidrl

Davidrl 08/07/20 11:56

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Totalmente de acuerdo. No creo que pueda haber inflación. No imagino una subida de sueldos en el horizonte cercano, ni el pleno empleo. Además, otros canales de entrada de dinero en la sociedad están, a día de hoy, en mínimos (hipotecas, préstamos, rentas del ahorro, fondos de inversión, dividendos). Lo que no sé es dónde está acabando esa ingente cantidad de dinero, en la gente estoy seguro de que no. Me parece que es en algún sitio con poca conexión con la economía real. En cierto sentido vuelve al banco central, por los depósitos en negativo. ¿Qué opináis?

Davidrl 03/06/20 23:34

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La natalidad ha bajado la friolera de 140.000 pequeñucos desde 2009. En 2019 el crecimiento vegetativo se situó en -57.000. Fte.: INE . En 2020, supongo, será peor en ambos guarismos. El parque de viviendas, sin embargo, sigue subiendo. El poder adquisitivo va bajando. El acceso al crédito se va restringiendo.Los bajos tipos de interés, las bajas rentabilidades de deuda y bolsa, han hecho que el inmobiliario fuera un sector en el que las rentabilidades resultaban atractivas en un escenario de baja inflación. El precio de la vivienda, en gran medida, ha sido impulsado por la rentabilidad del alquiler. Ambos, precio de vivienda y alquiler, han crecido al margen del poder adquisitivo del mercado al cual se dirigen. Yo creo que estaba bastante tensionado.Ahora hay otros mercados que dan mucha más rentabilidad que el inmobiliario (la bolsa, por ejemplo). Hay muchísimas posibilidades de inversión. Por otro lado, el Banco de España propone medidas para reducir el precio del alquiler (incrementar el parque público de vivienda). El Gobierno estaba a punto de sacar un índice de precios de alquiler que ha pospuesto porque esta crisis lo va a modificar todo. En el punto de mira de este Gobierno están los grandes fondos y no sería raro que se retiraran a mejores caladeros.Vosotros sois los expertos en inversión inmobiliaria, pero a mí me sale recomendar precaución... mucha precaución.

Davidrl 01/06/20 13:11

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Sí, creo que tienes razón. Las condiciones de financiación serán muy buenas, para el que las consiga. Por otro lado, está el asunto de la tasación. Con la recomendación del Banco de España de no usar el método de comparación (creo que usan uno de rentabilidad por alquiler, seguro que tú sabes más), las tasaciones están saliendo más bajas (probablemente más realistas)... si las tasaciones son más bajas el banco va a financiar una cuantía menor. No se cómo evolucionará, pero podría retroalimentarse... menor tasación -> menor financiación -> venta a precios más bajos -> menor tasación... evidentemente no hasta el infinito, jeje... pero si generar un efecto que empuje a la baja los precios.¿Cómo crees que evolucionarán las tasaciones?

Davidrl 30/05/20 21:42

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Es posible y seguro que ocurre en algún caso. Pero tras un divorcio, normalmente, ambas partes viven económicamente peor. Digamos que una sociedad matrimonial ayuda a reducir costes... Si te divorcias en plena crisis económica (cosa que no va a ocurrir tanto como se pensaba a raíz del confinamiento, precisamente por motivos económicos... a raíz de la crisis de 2007-2008 los divorcios se redujeron un 20%... y aún no se han incrementado, esa crisis, realmente, aún no la habíamos superado), no van a estar las cosas para tirar cohetes. Creo que la contribución que tú planteas al incremento de la demanda va a ser más bien marginal. De la crisis 2007-2008 las historias que circulaban a raíz de divorcios eran más bien tristes (nada de piso de divorciados, que... suena hasta muy divertido!).Lo que sí veo es que en los divorcios que ocurran en parejas sin hijos, ambos pedirán la venta de la propiedad. Pero es mal momento para vender... Pero mejor tener el 0.5 del 80% de lo que esperabas, que seguir pagando, obtener 0, y tener más gastos. Y quizá en ese caso ambos aprovechen ese dinerillo y que los precios bajan para meterse a comprar una casa cada uno... pero al banco igual no le convence la idea... quizá que las casas de 1 o 2 dormitorios subirán en demanda a raíz de ello... No se, es muy complicado... yo creo que los divorcios realmente no van a contribuir mucho. Los fallecimientos, impagos, crisis, desempleo seguramente más, mucho más.

Davidrl 28/05/20 18:40

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El mercado de la vivienda es muy particular. Habiendo más casas (o suelo) que unidades familiares el precio puede subir o bajar. Lo que sucede es que con un retroceso del PIB de un 10-15%, el paro llegando al 20-25%, el cierre de miles de empresas, 200.000 muertes en un trimestre, 200.000 viviendas de alquiler turístico vacías, una legislación que penaliza a las grandes rentas y patrimonios (y no tan grandes) y la expectativa de una segunda ola de contagios... a la fuerza entra en el mercado un buen número de oportunidades. Además, los precios de la vivienda estaban, hablando de una manera muy general, bastante sobrevalorados y se mantenían altos por la expectativa.Los potenciales compradores son conscientes de ello y, mayoritariamente, sólo comprarán con rebajas significativas sobre los precios de Enero 2020. Sus expectativas se han dado la vuelta. También sucede que los vendedores son muy reacios a revisar sus expectativas a la baja (algo muy lógico). En estos escenarios el mercado entra en hibernación: sólo venden los que necesitan o los que son muy prácticos... en el 2007-2008, si eras de los primeros, vendías por un 10-15% menos. En 2014 el precio estaría fácilmente en (2007/2008)-30%. Si además no se alquiló y se añaden los gastos, es aún más práctico bajar pronto. Los que no quieran rebajar su precio, lo mejor que pueden hacer es poner en alquiler bajando precios.Sin embargo después de estas consideraciones, los que quieren vender ahora no ven bajadas e incluso ven subidas... y los que quieren comprar ahora están a la expectativa de grandes bajadas porque no ven otra cosa. Dentro de dos-tres meses, con los primeros datos fiables, veremos todos más o menos lo mismo.

Davidrl 22/05/20 13:42

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Ten cuidado que igual pasa un barco pesquero de arrastre y te cambia el entorno natural... El Banco de España apunta a la intervención del mercado con más alquileres sociales para frenar los precios

Davidrl 22/05/20 13:21

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Ciertamente tu discurso se torna irrespetuoso e incoherente. Te has caracterizado por hacer contribuciones muy interesantes, no cambies ahora de estilo ni de fondo por favor.

Davidrl 22/05/20 13:17

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Los terroristas burbujistas... hasta ignorante....disfrutan del mal ajeno...algunos desearan que revienten (¿reventaran ellos por la frustración?)...imaginación calenturienta.le van a regalar lo que usted quiera y a expensas dela desgracia ajena, que usted disfrutará...Suerte en la desgracia ajena que piense, le beneficie...La vivienda es un mercado, por tanto sube y baja. Cuando sube, hay perjudicados (los que necesitan/quieren comprar). Cuando baja, hay perjudicados (los que necesitan/quieren vender e, importante, los que invirtieron). Parece que tienes querencia porque papá Estado sufrague las inversiones inmobiliarias y no haya pérdidas en los que compraron como inversión y viven de las rentas... estos, precisamente, con su especulación, son los que han hecho que los precios de la vivienda suban por encima de los salarios.Yo no veo que sea el momento de invertir en vivienda ni de broma (salvo alguna posible excepción). El que invierta podrá palmar dinero aún comprando a -30%, porque otros mercados pueden ser más rentables y porque la vivienda tiene nubarrones muy gordos en el corto y medio plazo. Si alguien compra ahora para invertir tiene que asumir que puede perder. No vale llorar luego y decir "los terroristas burbujistas, ignorantes de imaginación calenturienta, quieren la desgracia ajena".

Davidrl 20/05/20 00:34

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No no Raiko, aquí de lo que se trata es de comprar el Mercedes hoy por 100 o el año que viene por 70. Igualmente, entre el Dacia hoy por 10 o en 2021 por 7. Es decir, comprar lo que tú consideres, pero x un precio menor...

Davidrl 19/05/20 20:29

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Yo, la verdad, cada vez veo más claramente que la compra de vivienda como inversión va a ser más y más difícil. Digo difícil en comparación con antes, donde básicamente se compraba una vivienda cualquiera en un lugar cualquiera y el precio subía (estoy simplificando... pero tampoco mucho). Creo que el mercado inmobiliario va a estar deprimido largo tiempo y no veo motivo por el cuál deba ser una inversión atractiva ni aún cayendo un 30-40 %. (otra cosa es para vivir). Expongo mis razones:- No hay entrada de "sangre fresca". No hay recambio generacional. Y ya queda poco para empezar a ver sus efectos... Yo creo que la salida de esta crisis, en el inmobiliario, va a empalmar con un acusadísimo descenso del segmento poblacional que lleva a cabo el 50% de las compras (los que ahora van de 25 a 35 años aprox.). Una mirada rápida a la pirámide poblacional revela que los que compraron en la época 2000-2007 suman el doble que los que tendrán su edad en el 2020-2027..- Actualmente (sin pandemia de por medio), hay 55000 muertes más que nacimientos al año. Este saldo vegetativo lleva así, en negativo, 5 años. Viendo la pirámide poblacional tiene pinta de que irá a más. Para evitarlo, el segmento 25-35 debería tener hijos como conejos.- ¿Cómo estaremos dentro de 10 años? No se están dando las circunstancias que fomenten la natalidad ni la inmigración. El efecto demográfico de estas dos crisis seguidas va a ser brutal en los próximos 10-20 años.- Sigue habiendo un stock importante de vivienda.- Intuyo que van a apretar el botón de construir vivienda. Evidentemente para mantener al sector vivo, pero también porque cambiarán, al menos un poco, los modelos urbanísticos. Esto será pan para hoy, hambre para mañana... (lo que le gusta a los políticos de nuestras tierras).Esto que voy a decir es muy arriesgado y polémico, pero ahora mismo veo al 50% que el mercado se de la vuelta: No será apetecible como inversión (además, hay muchos otros mercados más rentables como inversión) y los precios para el español medio, que quiere vivienda para vivir, se volverán bastante asequibles. Al que tenga vivienda como inversión, no le auguro nada bueno ni el corto ni en el largo plazo. Quizá en el medio, pero muy arriesgado.*Por supuesto que se podrá invertir en vivienda, pero tendrá que hilarse muy fino... los que no se lo trabajen mucho van a perder dinero.