Cómo afecta el embargo al inquilino y al casero
Aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía antes del embargo: puede utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado.
Por ello, el hecho de que un arrendador pague o no su hipoteca y el inmueble arrendado se subaste, no afecta al inquilino, ni a su contrato de alquiler, ya que este último se mantiene mientras tiene vigencia. Si un arrendatario reside en el inmueble de buena fe, es su domicilio habitual y abona el alquiler correspondiente, puede permanecer en esa casa. La renta que el inquilino paga por el arrendamiento de la vivienda se la abona al propietario. Sin embargo, tras una ejecución hipotecaria, cambia el sujeto pasivo, es decir, el arrendador. En este caso, el arrendatario pasa a pagar su alquiler al banco.
En una ejecución hipotecaria, en función de si ha entrado a vivir en el inmueble antes o después de esa ejecución, el inquilino puede encontrarse con una impugnación del arrendamiento por parte del acreedor hipotecario, quien tiene que probar que el alquiler ha sido de mala fe y en perjuicio de sus intereses.
Si al inquilino de una vivienda se le notifica judicialmente el embargo del piso, debe acudir de manera apremiante al llamamiento del juzgado para comunicar su situación de arrendatario. La comunicación tiene que acompañarse de una fotocopia del contrato de arrendamiento. Además, el arrendatario debe solicitar un documento en el que se hace constancia escrita de ello. Salvo que el juzgado indique -siempre a través de un escrito- otra circunstancia, el inquilino tiene la obligación de mantener el abono del alquiler, de la misma forma en que lo hacía hasta ese momento. Desde luego, el arrendatario no debe dejar de pagar su alquiler para no exponerse a un desahucio.
Cuando el inquilino recibe una ejecución de hipoteca en forma de citación al juzgado a nombre del casero:
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Si el contrato de alquiler es anterior a la hipoteca, o pese a ser posterior se le notificó al banco, y el inquilino lo hace valer en el juzgado (se persona en el procedimiento), puede seguir en la vivienda hasta que finalice su contrato. El arrendatario debe entregar al casero la carta del juzgado o acudir allí para informar de que no puede comunicarse con él.
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Si la entidad financiera embarga el inmueble del casero o se ejecuta la hipoteca, aun cuando saliera a subasta y se le adjudicara a un tercero, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los cinco primeros años del arrendamiento (según el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre y cuando haya un contrato legal firmado.
Cautelas que debe tener el inquilino
* El inquilino tiene que exigir a su casero el recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
* Para evitar sorpresas desagradables, el inquilino debe guardar todos los recibos de los pagos de la renta. Aunque el banco embargue la vivienda, se tiene que respetar el contrato de alquiler, al menos hasta que se cumpla la duración de cinco años.
* Si el inquilino tiene motivos para pensar que el embargo del inmueble se lleva a cabo, debe acudir al juzgado a comunicar su condición de arrendatario de esa vivienda.
* Debe estar atento a una posible venta del inmueble, con el fin de resolver la situación económica del propietario. En este caso, el inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto sobre esa venta (es decir, la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta).
o Derecho de tanteo: es la potestad que tiene el inquilino de poder adquirir la vivienda, cuando el propietario tiene intención de venderla. Para ello, es necesario que el propietario haya comunicado la decisión de vender la vivienda, su precio y las demás condiciones esenciales de la transacción.
o Derecho de retracto: si el propietario vende la vivienda y no avisa al inquilino de la propuesta de venta, o en esta comunicación se omiten condiciones esenciales de la transmisión, así como si el precio efectivo de la compraventa resulta inferior, el inquilino tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, si reembolsa el mismo precio de la venta.
* El inquilino no debe prestar atención a los rumores acerca de embargos que le puedan comunicar por vía telefónica, verbal o, incluso, procedente del arrendador o de la entidad bancaria acreedora.
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