Seguro Hogar, con hipoteca.

Hola, tengo el seguro de hogar con el banco y quiero cambiar de compañia. Esta mañana he ido a la sucursal con la poliza nueva y me dicen que el continente tiene que ser minimo de 163.000€ por que ese el valor de vivienda cuando se tasó. El seguro actual tiene un continente de 188.000€ y lo estaba asegurando en la nueva compañia por 120.000 porque es el valor catastral segun la nueva compañia. De hipoteca por pagar quedan 79.000€.

¿Realmente cual es el continente minimo que tengo que asegurar? ¿El de tasacion (inflada), el valor catastral o el importe que falta por pagar de hipoteca?

Se debe asegurar por el valor de reconstrucción del inmueble. Y tendrá en cuenta número de m2, calidad, localización, etc... eso que hacen los bancos de asegurarlo por el importe de la hipoteca, importe de tasación,etc...  es un auténtico despropósito, y que además te obliguen a que pongas ese valor en un nuevo seguro es aún mas increible. 

Piensa que en caso de siniestro total... ninguna aseguradora te va a pagar lo que pongas como continente, si es un valor que está por encima del valor real, eso sería sobreseguro y estarías pagando de mas tirando el dinero. En este caso yo me aventuraría a decir que quien tiene razón es la nueva compañía... que si que ha utilizado el catastro para ver los m2 del inmueble (superfície construida) y en base a esa superfie y el resto de características del inmieble  ha calculado el valor de continente adecuado a ese riesgo.

Saludos

Añadiría algo más, pero Messenger1 te ha contestado perfectamente.

Lo único es que llevaría a tu banco la hoja,de cesión de derechos. Para que no te anden tocando s gónadas. Y sepan que tienes el seguro en vigor y el riesgo cubierto.

Saludos

Ten en cuenta que en el valor de tasación incluyen el valor del terreno pero en el seguro, como te han dicho, ese valor no se tiene en cuenta puesto que sería el valor de reconstrucción de la vivienda.

O tiran a lo que te han dado de hipoteca, no piensan mucho porque no hay oposición. Lo que salga. Ah, y cuántas veces se les olvida lo del contenido, algunos no deben saber que existe, otros que 'solo es obligatorio el continente' y otros pensarán que si arde así le dan otro préstamo. Lo que viene a ser nuestro trabajo diario de asesorar.

Cuantos casos nos podremos llegar a encontrar en nuestro día a día,que cuando un seguro realizado x un OBS tenga el continente sobreasegurado y sin contenido?

Y hay mucha gente que tiene obediencia sumisa a los bancos, Porque tienen la benevolencia de "darnos "un préstamo.

Art.10 del Real Decreto 719/2009 del 24 Abril: Los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos. Los riesgos cubiertos deberán ser, al menos, los incluidos en los ramos de seguro 8 y 9 del artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, con excepción del robo. La suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el suelo. Conclusión: el valor de la hipoteca MAYORITARIAMENTE NO será el valor de continente. Saludos

Seguimos con la duda ¿se debe asegurar continente por valor de tasación o de reconstruccióm?

La respuesta es SÍ, SIEMPRE y COMO MÁXIMO el valor que hay que utilizar es el de reconstrucción. Un saludo

Ese RD ya está derogado. Tampoco tiene mucha importancia, solo hacía referencia en el caso que hablas a los ramos de seguro adecuados.

Lo que tienes que teneer en cuenta es el art 26 de la 50/1980: "El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado. Para la determinación del daño se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro."

Y a ese respecto es mas que evidente que una compañía pagará la reconstrucción del inmueble y, en su caso, la reposición de su contenido, nada mas. El suelo sigue estando donde estaba después de un siniestro Si es una zona comercial y con colegios le da igual al constructor que hay que mandar aunque no le dió igual a quien lo vendió y pidió un precio por ello, cosa que el tasador tuvo en cuenta para estudiar la hipoteca. Si compro un piso por 200.000€ y su reconstrucción cuesta 100.000€, por mucho que lo asegure en 200 o en 500.000€ jamás veré un duro mas allá de los 100.000, empezando por la la Ley lo estipula expresamente.

Es mas, el art 31 te da mas pistas y dice " Si la suma asegurada supera notablemente el valor del interés asegurado, cualquiera de las partes del contrato podrá exigir la reducción de la suma y de la prima, debiendo restituir el asegurador el exceso de las primas percibidas. Si se produjere el siniestro, el asegurador indemnizará el daño efectivamente causado.

Cuando el sobreseguro previsto en el párrafo anterior se debiera a mala fe del asegurado el contrato será ineficaz. El asegurador de buena fe podrá, no obstante, retener las primas vencidas y las del período en curso."

Así que si, valor de tasación, de tasación de reconstrucción y no de mercado.

Revisando a fondo la tasación Octubre de 2013 estos son los datos que me pone

Valor del suelo (€) 342,37

Coste reemplazamiento actual (€) 120.126,32

Valor por comp. ajust. (€) 156.644,82

Valor por comp. ajust. (€/m2) 1.176,54

Val. Tasac. Hipotecario (€) 156.644,82

Coste reemplazamiento bruto (€) 126.430,74

V. mínimo seguro daños (€) (1) 1 =26.088,37

V. mínimo seguro daños (€) (2) 156.302,45

Nota: (1) Valor para el segurocontra dañoscalculado según ECO 805/2003 (V seguro = VRemBruto - Vsuelo); (2) Valor seguro contra daños calculado según RD 716/2009 (Vseguro = Vtas - Vsuelo)

Estos son los datos solo de la vivienda, que tiene hipoteca. Ademas de la vivienda tengo dos plazas de parking y dos trasteros. Un parking y un trastero se compraron con hipoteca (que ya esta pagada) y el otro parking y el otro trastero se comraron al contado.

¿Tengo que asegurar todo, solo la vivienda o como me aconsejáis ponerlo? ¿Cual es el valor para hacer el seguro de todos los que he puesto?

Muchas gracias a todos por las respuestas.

Vete a un mediador de seguros y que te aconseje.

Respecto de la vivienda, que es lo que tienes hipotecado, el valor de la seguro (mínimo) sería 156.302,45. La ley obliga a indicar este valor coincidente con el valor de tasación menos el del suelo y a ceder derechos a favor del banco.

Respecto de traseros y plazas de garaje no estas obligado pero sí es recomendable asegurarse. Los cotizadores tienen algoritmos para calcular el valor del metro cuadrado reconstruido, dependiendo tal valor de la aseguradora.

Un saludo

156.000? Per no habíamos quedado 120.000? Este es el cuento de nunca acabar

Tan dificil es coger los m2 de la vivienda y multiplicarlos por el módulo que corresponda?

Pues como máximo 120.000 y como mínimo 120.000 y punto pelota. Clausula a favor del banco hasta el límite que quede de hipoteca y a correr.