Valor de reconstrucción o continente de un edificio - Seguro Comunidad de Vecinos

Hola a todos,

Este año me ha tocado ser presidente de la Comunidad, y al ver los libros de cuentas veo que ha subido 300€ el seguro del año 2009 al 2010 tras dar dos siniestros y desde entonces lo han subido poco a poco año tras año (más de 1000€). 

A groso modo las características del edificio son:

- Edificio de 8 viviendas de 4 alturas situado en núcleo urbano. - Año de Construcción: 1957 - Metros cuadrados construidos (según catastro): 628 - Sin garaje, sin jardín, sin ascensor, sin agua caliente ni calefacción central. - Código postal 28019 - MADRID.

Estoy valorando la posibilidad de cambiar de seguro y a la hora de pedir presupuestos en otras compañías tengo dudas con respecto a la valoración de reconstrucción del edificio para evitar asegurarlo con infraseguro o sobreseguro.

Actualmente lo tenemos contratado en OCASO por un capital de 590.000€ y Responsabilidad Civil de 275.000€ y desatascos de 1500€ por siniestro.

Según la siguiente página de la Comunidad de Madrid, te hacen una estimación del coste de edificación:

http://www.madrid.org/bdccm/utilidades/notaprevia.htm

En dicha página, ya te advierten que carecen de caracter legal, entre otros aspectos. Pues bien, en base a los coeficientes por innovación y diseño o acabados y según el tipo de rehabilitación, me sale un resultado de 310.000€ redondeando, a unos 500€ el metro cuadrado y esto con la opción más alta como coeficiente por innovación y diseño o acabados sino la cosa podría bajar a los 250.000€ si la calidad de los materiales superan el coste medio o no.

Es lógico pensar que el valor de reconstrucción no es el mismo que el de compra donde entran en juego otros factores como la ubicación, orientación, etc. Las compañías de seguros "recomiendan" asegurar entre 750 - 800€ el metro cuadrado, pero dada la antigüedad del edificio, dudo que la calidad de construcción sean de calidad superior, por lo que probablemente estamos pagando por encima del valor real (sobreseguro).

¿Es correcto el valor del continente según la Comunidad de Madrid? ¿Cúal sería el coste correcto?

Se me hace corto, la verdad. No veo en la metodología si esos valores incluyen impuestos y, aún así, puedes ver páginas similares con valores mas altos: http://www.five.es/inicio/economia/457.html . Todo ello teniendo en cuenta que en Valencia no debe ser tan cara la construcción por la climatología. Pienso que en Madrid no deberían usarse valores de menos de 700€ el m2.

Ya de paso, revisad el capital de RC, cuesta muy poco aumentarla a 500 o 600.000€ y os puede ahorrar algún buen disgusto.

Y se te olvida decir que es del año 1957 y sin reformas importantes.

Veamos que precio le dan. Miedo me da.

Y cuiadado con las franquicias o exclusiones encubiertas.

Y se me olvidó comentar el último párrafo: "Las compañías de seguros "recomiendan" asegurar entre 750 - 800€ el metro cuadrado, pero dada la antigüedad del edificio, dudo que la calidad de construcción sean de calidad superior, por lo que probablemente estamos pagando por encima del valor real (sobreseguro)."

Ahora si que estás confundiendo el valor de construcción con otros valores. Hay que asegurar el valor que cobraría un constructor hoy en día para rehacer el edificio con materiales nuevos. No hay un mercado de ladrillos de segunda mano mas baratos ni los salarios de los albañiles son los del año 57. La casa puede ser mas barata en el mercado por ser antigua pero reconstruir cuesta lo que cuesta por muy independiente que sea del valor del terreno, del barrio, que se aparque bien o de las vistas.

Tras varios presupuestos recibidos, por el momento el que mejor precio están dando es con Allianz. Lo que no entiendo es porque algunos agentes ofrecen diferente precio que otros con las mismas coberturas y mismas características, incluso mejor precio con mejor cobertura y sin franquicia que con ella, sin reforma que con reforma (rehabilitación total de tuberías), pensaba que sería el precio sería el mismo independientemente de con quien lo contrate pero ya veo que no es así.

Por ejemplo, con Allianz sin franquicia y sin rehabilitación total por unos 358€, cosa que me extraña que sea sin franquicia, otra cosa es que el perito lo apruebe:

Este es otro presupuesto, pero con franquicia de 250€, sin especificar año de rehabilitación por casi 380€:

Como podréis observar, son similares, pero el primero tiene incluido la cobertura de la ITE, sin franquicia, más cantidad en daños estéticos y asesoramiento jurídico con mejor precio que el segundo siendo las mismas características.

¿Qué os parece?

Ten en cuenta el plazo de preaviso para anular el seguro actual. Un mes

Pues la diferencia es que hay predeterminadas dos formas de tarificar en nuestro sistema, en una de ellas no salen tantas garantías como en la otra. Es mas barata porque tiene menos.

Por otro lado el agente puede tarificar poniendo un año de reforma integral para evitar la obligación de franquicia, eso supone verificación de riesgo y todavía no he visto ninguna comunidad que la supere porque son escasísimas; es decir, que el perito recomendará contratación con franquicia.

Otra cosa, los agentes podemos escoger una reducción de comisiones para hacer mas competitivo el precio. Obviamente está en su mano aceptarlo o no.

Y ya de mi cosecha, que os tarifiquen con unos estéticos decentes, con algo mas de RC y con inclusión de rotura de equipos electrónicos, que no es ninguna subida desproporcionada y por querer dar precios de subasta a veces nos olvidamos de dar la opción a una póliza mejor.

Pues en este caso no es así, no es más barata porque tenga menos garantías, de hecho tiene más y mejores, y en ninguno de los dos presupuestos está puesto el año de reforma integral o de rehabilitación, otra cosa es que el perito de su aprobación que lo dudo, pero lo que me sorprende es como varía el tema del precio.

Otra cosa es que le haya aplicado algun tipo de reducción de comisiones, desconozco el mundillo.

Por lo demás, creo que el tema eléctrico está incluido, habria que mirar que entra y que no.

Aparte del tema de los daños estéticos y el RC, ¿mejoraríais algo más?

El tema de daños y RC por agua de 28.000€, ¿lo veis bien? ¿500€ por desatasco de tuberías es suficiente?

Muchas gracias por las respuestas y consejos.

El segundo proyecto tiene cobertura estandar y tipo de comisión B. El primero tiene la cobertura personalizada (superior) y al introducir el año de reforma el sistema da mejor precio y elimina las franquicias ya que, de existir, es mejor riesgo. De ese no te puedo decir el tipo de comisión porque son docenas de combinaciones entre los posibles años de reforma que hayan indicado. (año 2010 y tipo A dan 353€ al año, por ejemplo).

En ese último ejemplo, subir la RC a 600.000€ cuesta 4€ al año. ¡Cuatro!

Y tienes eléctricos, pero no la cobertura de rotura de maquinaria y avería de electrónicos, 1500€ de capital, 150€ de franquicia cuesta nada menos que otros seis euros al año.

Los 500€ de desatasco no se pueden variar, es cobertura fija.

Daños y RC de agua se pueden modificar al alza, salen los mínimos.

Siéntate delante del agente y hacéis combinaciones, las que hagan falta, y no uséis el año de reforma porque acabaréis teniendo que contratar con franquicia casi seguro.

Para que quiere la garantia de rotura de maquinaria y averia de electrodomesticos una comunidd que no tiene ni calefaccion central ni ascensor? 6 euritos que me ahorro.

Porque tienen tele y telefonillo :-) 

No es de electrodomésticos, es de electrónicos.

Patocles, pero eso no entraría por garantía de incendio en caso de accidente eléctrico? O es cobertura para averías no eléctricas? entiendo que no se cubre desgaste lógico.

Saludos

Rotura de maquinaria y avería de aparatos electrónicos que formen parte del Mobiliario y Edificación asegurados por: a) errores humanos. b) funcionamiento anormal. c) caídas, impactos o colisión.

Ok. No os conocía esa garantía, pero la verdad, creo que no he visto una póliza de comunidad de Allianz en mi zona, aquí la mayoría, aplastante, o son Reale, Mapfre, algo de Catalana Occidente, Zurich y AXA, y luego un corredor de estos que llevan 200 cias, que si que te puedes encontrar de todo, algunas cias las he tenido que buscar por Google. Pero Allianz no me suena tener ni un solo vencimiento.

Saludos

Las comunidades atacan mucho el precio y hasta ahora teníamos relativamente pocas oportunidades, especialmente en las pequeñas. Parece que hay interés en crecer y se acaban de rebajar un 15% de tarifa.