Tope de alquiler zona tensionada de Cataluña

Quiero manifestar la injusticia de mi situación desde la perspectiva del propietario catalán a día de hoy. Me compré un piso con hipoteca en una población que hoy en día es zona tensionada, en provincia de Barcelona.  Según datos de la Generalitat de Catalunya, actualmente más del 90 % de la población catalana reside en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado (7 millones de personas nada menos). Al cabo de unos años me fui a vivir al piso de mi pareja porque necesitaba que le ayudara con la mitad de su hipoteca, por lo que puse en alquiler mi piso. De los 950 de renta que le cobro al inquilino el 80% es para pagar mi hipoteca, a lo que hay que sumar la comunidad, el IBI, las derramas y el mantenimiento (que cada año sale algo que hay que reparar, siempre). Total, no gano ni 100€ netos al mes con el alquiler.

En enero se cumplirán los 5 años de contrato y me he metido en idealista para ver cómo está el mercado de pisos en mi barrio. Los precios están muy por encima de lo que cobro: 1400-1800€ y más. Al informarme sobre la nueva ley de alquileres en Catalunya resulta que somos la única comunidad autónoma de España donde se han aprobado las zonas tensionadas de alquiler, con su consecuente régimen sancionador si se incumple. En mi caso, como ya tengo alquilado el piso, no puedo subirlo más de lo que cobro ya. Entonces, la pregunta surge clarísima: ¿Cómo puede ser que haya tantos anuncios de alquiler con precios mucho más altos de lo que se supone que pueden cobrar, de acuerdo con el índice de referencia de precios de alquiler que ha puesto el Gobierno? 

El tema es que yo ayudo a mi pareja con la mitad de su hipoteca (400€ al mes + gastos) así que, como se puede comprobar, no saco prácticamente nada de rentabilidad alquilando mi piso. Esta ley de tope de alquiler está sacando a los pisos del mercado por falta de rentabilidad. ¿Qué opciones me quedan para sacarle algo de rentabilidad? No se puede cobrar la comunidad al inquilino si no está reflejado en el actual contrato. Quizás venderlo y comprar otro en zona no tensionada sea una opción. Me van a obligar a vender el piso y sacarlo del mercado de alquiler con lo que aún se agrava más el problema de la escasez de oferta.

Es muy interesante todo lo que estás comentando.
La misma pregunta me la estaba haciendo hace solo unos días. Desde hace muy poco declararon zona tensionada todo el Ayuntamiento de A Coruña. 
Los anuncios de Idealista de alquiler de viviendas yo no veo que tengan en cuenta mucho este tema, por eso me hice la misma pregunta. ¿Cómo es posible esto?

La diferencia, yo creo que está en la aplicación del régimen sancionador, en Cataluña creo que lo están aplicando pero solo en Cataluña. El resto de las ciudades tensionadas el propietario lo que se juega es que declaren nulo su contrato de alquiler por parte de un juez, o, nulo el importe que está cobrando por ese alquiler.   

Hay mucha diferencia entre una cosa y otra, en una estás obligado a rectificar, en la otra te pueden meter aparte una sanción.

¿No le sacas rentabilidad? No sé como te lo miras, creo que mal, tus inquilinos te pagan la hipoteca, y resulta que la casa es tuya, por cientos de meses que paguen, la casa no será suya nunca, es tuya, es tu propiedad, entonces resulta que aun te sobran 100 € !!!!!  no sé que hay mas rentable que eso, que te paguen la casa unos que nunca serán propietarios de ella !!!!!!!!!!!!!!!!

Esto es aparte de que los cálculos que salen con los topes máximos, a menudo es una castaña, recientement (febrero) alquilé un piso de 57 m2, en una localidad de 35.000 habitantes, y resulta que el cálculo sale al mismo precio si no tuviera ascensor, que lo tiene, su calificación energética es E, pero si por "error" le pones C, no vbaria ni un céntimo por m2, y ya la repera !!! si alqui con parquing la renta sube solo 19,50 € al mes, te aseguro que a este precios no lo alquilé, pofrque vivi en la safueras y lo aprovecho para cuando voy al centro, los 19 € al mes casi los gastaria en tiquets de parquing , al margen de estar dando vueltas hasta conseguir uno ..... No sé si mi caso es excepcional, pero a este le falta mucho ajuste. 

Cataluña en esto de zona tensionada debe de ser como el conejillo de indias del laboratorio del Dr. Bacterio para los demás.
¿Una castaña?  Los topes máximos, eso no tiene ni pies, ni cabeza. No tiene sentido. 
(Y aquí estamos en zona tensionada en solo un Ayuntamiento)

En el simulador del Ministerio de Vivienda estuve metiendo varias referencias catastrales para ver como iba saliendo la cosa.
La Certificación Energética no te cambia mucho la situación, que le metas letra "E" o "F" en el simulador de los inmuebles prácticamente da lo mismo.
El valor de los inmuebles por lo que veo les importa cero patatero, de forma que un inmueble con un valor de mercado de la mitad de otro, te sale mejor alquilar el más barato que te sale el más caro....Esto no hay por donde cogerlo...!!!  

Mi pregunta es en las zonas más céntricas ¿Cómo van alquilar?


 

Y desincentiva el hacer obras de reforma

Igual me estoy colando si en la regulación regional impone algo más, pero es un detalle que ya he visto comentado muchas veces al informarme de como funciona, ya que a mi me toca la de Coruña.
El tope fijado por el sistema de referencia (obviando que es un chiste de mal gusto, temas mencionados del garaje y demás) aplica unicamente en dos casos:

Para todos los demás, el "tope" es dinámico en base a la última mensualidad pagada, a la que puedes aplicar una actualización de renta anual que estuviera recogida en el contrato anterior* o bien un 10% si puedes aplicar uno de los 4 casos que se indican, obras o un contrato de/renovable hasta 10 años.
En todos los casos, si no recuerdo mal, actualizables anualmente si así lo indicas en el contrato y lo haces en tiempo y forma.

Y si, es una chapuza colosal, te puedes encontrar perfectamente el siguiente ejemplo tonto súper simple, ignorando posibles agujeros y opciones, supongamos que el piso sea exactamente igual a efecto de valoración y que el precio máximo de referencia fueran 800€ y el índice de actualización de renta 3% (por simplificar, que tengo dudas sobre cual aplicaría en ciertos casos) y asumo que no suma con el 10%:

Es un ejemplo simplificado, para demostrar la basura que es como ley (la de vivienda de 2023), el nivel de parcheado y mala calidad que han ido metiendo en la LAU es tremendo.
*. En los últimos meses la he leído muchas veces y no tengo nada, nada claro algunas interpretaciones, como el propio cálculo de la renta en nuevos contratos en zonas tensionadas, si se puede usar el ipc si así lo indicaba para esa actualización, tal y como está redactado el 10% tengo mis dudas sobre la interpretación de como se aplican, si la actualización de la renta está incluida en ese 10% o bien pueden sumar individualmente.

Luego está el tema de quien y como vigila y sanciona. Se supone que son las CCAA, que para algo tienen las competencias, pero ya vemos con este mismo caso que cuando queremos nos da lo mismo. Desconozco la normativa de Cataluña, se que sacaron algo específico para controlar y sancionar esto, pero ni idea del contenido.
En Galicia, si quieren, en lo que a topes se refiere a grosso modo, pueden aplicar la ley actual de vivienda autonómica y su régimen sancionador sin cambiar nada, no hay específicos, pero es algo que pueden meter mismo en no cumplir los requisitos de alquiler de vh, disponen de los datos para verificar precios (ingreso fianza), no el resto de condicionantes de la LAU en zonas tensionadas (mantener condiciones, etc) si no solicitan más documentación (no exigen copia del contrato al ingresar la fianza, al menos no en julio). Por otro lado a la prensa le han dicho que ellos no saben nada del tema, que no va con ellos, lo cual no quita que mañana cambien de opinión y multen a todo el mundo o el gobierno del estado decida que ya se encargan ellos de empurar a la gente según analicen el IRPF.

Me parece que me he desahogado con ganas, estoy justo poniendo en alquiler un piso y básicamente la sugerencia de las agencias es alquiler de temporada y a ganar tiempo.
La inseguridad jurídica es increíble a todos los niveles. A unos les tocará una condena en vida, a otros la lotería (hablo indistintamente de caseros e inquilinos)

Planteamiento, como se cumplen los 5 años le dices al inquilino que te vas tu a vivir y recuperas la casa
Te vas a tu piso con tu pareja y que ella te pague la mitad de la hipoteca
Ponéis en alquiler el piso de tu pareja a precio de mercado

Mi pareja también tiene el piso en municipio de zona tensionada jajaja, casi toda Cataluña lo está. Gracias igualmente! 

Si lees tu primer post dices "en mi caso como lo tengo alquilado no puedo subirlo mas" 

El de tu pareja no esta alquilado (estáis viviendo) por lo que es como una vivienda nueva al mercado del alquiler.
De tu comentario se entiende que no es por ser zona tensionada (que también) si no por que lo has tenido en alquiler y por lo tanto el nuevo contrato depende del anterior
Si es correcto lo que has dicho en tu primer post por mucho que sea zona tensionada podrías hacer lo que te digo....
Dale una vuelta

El hecho de que "Artículo 17. Determinación de la renta." de la LAU empiece por: "1. La renta será la que libremente estipulen las partes." y tenga más de una carilla de longitud, creo que lo dice todo del estado lamentable del asunto.

El  tema ya no es sólo determinar la cantidad exacta "legal" a cobrar, con el tema de las actualizaciones de renta, yo tengo mis dudas sobre si el 10% suma con la actualización de la renta anterior, pienso que si, pero es interpretable perfectamente, siempre y cuando tuvieras la cláusula explícitamente en el contrato. Ahí, aunque no la subieras, pero si la recogías, dependiendo de como sea la regulación autonómica para comprobar las cosas, puedes tirarte el farol. Pero a lo que iba, tendrás que calcular cual es la nueva cantidad que puedes poner en el nuevo contrato. 
Por otro lado tendrás que consultar el precio máximo del de tu pareja, entiendo que no ha estado alquilado los 5 años previos, 
En ambos, siempre puedes aplicar actualizaciones anuales de la renta en tiempo y forma (hay que ponerlo explícitamente y ejecutarlo con anterioridad a la renovación anual) casos hay que decir que aplica un 90% de deducción en el IRPF en vez de un 50%, luego temas autonómicos, depende de la situación de cada uno puede ser indiferente o salir mejor que antes.
Por otro lado, puedes tirarte al alquiler de temporada, ahí no hay reducción de nada en el IRPF, y ni idea de que limitaciones existen a nivel autonómico. Hay que echar cuentas de cuanto más tienes que cobrar por esta vía para compensar el dolor de cabeza de cambiar de inquilino cada cierto tiempo y los impuestos.
A nivel personal, una vez más el inciso de que depende en parte de la normativa autonómica, pienso que puedes manipular algo el precio de vivienda habitual siguiendo a rajatabla la letra de la ley con los riesgos que pueda tener el poder de la administración para pisotearte, es algo a valorar si merece la pena en ciertos casos.

Mete las tasas municipales de residuos y comunidad en la cuota de alquiler.

Ojo, que lo de trasladar o crear gastos en zona tensionada se menciona explícitamente:"[...] una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior." 
Obviamente va a depender muy mucho de que información posee la CCAA, que vigila y sanciona, así como la habilidad de colocar esas cosas. Una vez más, terrible ley, por supuestamente proteger al inquilino hacemos un roto, imagina que hay un nuevo gasto que no estuviera recogido en alguna cláusula al respecto (tipo nuevos gastos se hace cargo el inquilino), el casero se jode si o si.