Hipoteca con donación

Buenos días,

Os expongo mi caso por si podéis ayudarme. Por herencia mi padre y dos tíos tienen un piso que quieren vender y me interesa poder comprarlo junto con mi hermana.

Mi duda es si pido una hipoteca al banco para compra de la vivienda me la harían sobre la totalidad del piso o sobre dos terceras partes?
Estamos valorando que mi padre nos done a mi hermana y a mí su parte (1/3) y nosotras comprar 2/3, pero no sabemos si eso es mejor a comprarle solo la parte a mis tíos y ser mi padre, hermana y yo los nuevos propietarios.

Gracias de antemano.

Hola! Creo que se puede hacer una extinción de condominio, primero tendría que hacer tu padre la donación para que tu hermana y tu, seáis propietarios del inmueble y después hacer una extinción del condominio con tus tíos, que tiene menos impuestos que una compraventa al uso.

Pero en lo de la hipoteca no sabría decirte. Espero que alguien pueda ayudarte

Buenos días,
Desde mi punto de vista, creo que lo más conveniente, tanto a nivel fiscal como jurídico es que se produzca la extinción del condominio de tus tíos, previa donación de tu padre. De este modo, creo que si sería factible pedir una hipoteca que recaiga únicamente sobre 2/3 de la propiedad.
Tenga en cuenta que si existe ya una hipoteca que grave el inmueble, podréis compensar el importe a pagar por la extinción del condominio y subrogaros en la posición de los deudores.
Generalmente para este tipo de operaciones el banco te exigirá  escritura de propiedad que acredite tu porcentaje y un informe de tasación del proindiviso actualizado del inmueble.
*Esta información tiene únicamente carácter orientativo, en ningún caso será vinculante 

Buenos días,

Si, me han comentado que esa sería un acción que se podía llevar a cabo, pero no se si para que concedan cerca del 80% del valor de la compra-venta, sería mejor no comentar que existe la posibilidad de que luego mi padre nos done su tercio correspondiente.

Buenos días,

Gracias por tu respuesta Jose Luis. Por lo que tengo entendido no existe ninguna hipoteca ahora mismo con el inmueble. El informe de la tasación valdría que fuera el de una tasación con finalidad hipotecaría? o tendría que ser un tipo diferente de tasación?

Buenos días,
No conozco más clases de tasaciones que la de hipoteca y la de daños, por lo que, imagino que deberá aportar un informe de tasación hipotecaria.

El objeto de una tasación no tiene porque ser únciamente hipotecario, se han tasaciones para determinar valores patrimoniales, que pueden tanto para conocer el valor de mercado de una finca, como para aportarlas a una sociedad o bien para determinar valores a derclarar en herencias o donaciones. 

En este momento yo estoy solicitando unas tasaciones para determinar valores patrimoniales a los efectos de donar participaciones empresariales a hijo/as.

Parece imprecisa esa afirmación. Una hipoteca recae sobre el 100% de la propiedad, otra cosa es que el importe del crédito sea inferior, pero el impago puede conllevar la obligacion de vender el 100% para pagar la deuda, aunque solo sea el 10% del valor.

Dudo que un banco en España haga una hipoteca sobre una parte indivisa de la propiedad, solo lo haría si tuviese una deuda impagada y no tuvieraq nda mas dónde agarrarse para cobrar, pero así de entrada que se conceda un préstamo y solo sobre 2/3 del indiviso, me temo que no será posible en banco o caja rural alguna. 

En ese caso, entiendo que debería solicitar la hipoteca, pero indicando que aportaré un importe inicial por ejemplo 100.000€ (que sería la parte de mi padre si nos la dona), si el precio de la vivienda fuera de 300.000€.

Entonces, en este caso, cómo crees que podría proceder? Gracias de antemano, con todo este tema estoy bastante perdida.

Es que un banco solo te prestará dinero sobre la totalidad de una finca, no te aceptará tener garantía sobre 2/3 partes, ni del 99%.

Si tu hermana, tu padre o ambos tienen una parte de la vivienda, tienen que hipotecaria a favor del banco, para que esté tenga la garantía completa, para que en caso de impago pudiera iniciar el proceso de subasta, si ellos no aceptan entregar su parte como garantía, el banco no aceptará la operación. Aunque sea legal hipotecar un indiviso, ningún banco entrará en esta operación.

No sé qué solución puedo darte, pero no veo ninguna, la hermana y el padre que no necesitan préstamo porque no compran nada, no veo porque aceptarían hipotecar su parte.

Sólo los propietarios pueden ofrecer un inmueble como garantía de un crédito hipotecario.
El banco estudia si acepta financiar una compra si todos los copropietarios aceptan las condiciones. Invertir en una consulta a un notario solvente o un abogado puede ayudarte a comprender mejor la situación y tus opciones.

Hola! Creo que es posible que me haya explicado mal. 
La hipoteca la vamos a pedir conjuntamente mi hermana y yo, y mi padre nos ha comentado que si para realizar la compra-venta nos beneficia, que el podría hacer una donación de su 1/3.

Entiendo que si fuera así, podemos pedir al banco la hipoteca de la vivienda para ser las propietarias y pagarle a mi tios el resto la parte que les corresponda. Por lo que comentó @joseluis.02 si se hicieran una extinción del condominio, también tendría unos gastos menores a nivel de impuestos.

Si vais a comprar el resto de la finca, hipotecando todo, el banco analizará el préstamo tal como hace con otros de parejas que se separan y una parte compra el resto a su ex.

Lo de la extinción no te sirve (creo) aunque esto es un tema de fiscalidad, del que no soy nada especialista... pero "extinción" significa que no quede más de un/a solo/a propietario/a .... si quedáis tu hermana y tu, el condominio seguirá entre ella y tu. Las ventajas fiscales de tal extinción no sirven si en lugar de tres o cuatro propietarios quedan 2, porque no se extingue tal condominio, solo se reduce el número de personas.