Muchas dudas elección hipoteca

Muy buenas,

Estoy en proceso de comprar una vivienda, ya he firmado arras, y estoy con todo el proceso de elegir hipoteca (nunca me hubiera imaginado que esta parte sería tan difícil). Tengo dos sobre la mesa y no me acabo de decidir porque veo pros y contras a las dos:

Me dicen que con la mixta me ahorro un buen pico de intereses esos 5 primeros años, y que pasado ese periodo inicial me puedo pasar a una hipoteca fija sin gastos (solo pagando la tasación) o a otra mixta. Pero este argumento no sé si lo ve válido ya que el paso de variable a fija "gratis" solo parece ser durante el 2024, a saber en 2029 qué condiciones habrá.
Estoy entre la paz mental de saber lo que pagaré siempre, o ahorrar bastantes intereses al principio y después "ya veremos"

A ver si me podéis arrojar un poco de luz
Saludos!

¿Cuantos intereses te ahorras con la mixta durante los 5 primeros años? Porque a ese ahorro hay que restarle los 1500€ + IVA de la comisión y la primera hipoteca por lo que dices solo te vincula el primer año mientras que la mixta, aunque no lo digas explicitamente, entiendo que las vinculaciones son durante toda la vida de la hipoteca

Tampoco entiendo que digas de la mixta

Si la fija tambien te financian el 90%

Perdón, la fija me financian el 80%.
El ahorro de intereses con la mixta es de 6.161€
Y sí, la mixta vincula durante toda la vida de la hipoteca, tanto en la parte fija como en la variable

Por lo que cuentas (que valoras la paz mental), es para primera vivienda... Yo me iría a por la fija de cabeza. 2.5% sin vinculaciones no hay ni que pensarlo, ahora, hace 3 años y hace 10. Difícilmente superarás eso.

Y si añadimos que la mixta (variable con período fijo de 5 años, para entendernos), tiene vinculaciones durante toda la hipoteca por solo 1 año la fija, no hay duda posible. Los intereses que te puedas ahorrar en 5 años, que está por ver, te los vas a gastar en las vinculaciones de la mixta y en ansiolíticos como el Euríbor se vuelva a disparar, que lo hará, 25 años son muchos años.

Euribor medio histórico: 1.8 + 1, ya te vas a 2.8%.

Tienes sobre la mesa una fija al 2.5%...

A mí me han hecho una simulación con las vinculaciones (que solo cogería nómina y hogar), y me ahorro más en intereses que lo que me cuesta el seguro de hogar. Claro, el seguro de hogar lo tengo que contratar sí o sí, y me descuentan 0,20% de intereses, que es una buena rebaja. Con nómina me descuentan 0,65% y al final donde tener la nómina me da igual (a priori).

Lo del Euribor + 1% es lo que me mata mucho, lo veo alto ese 1%. Pero me comentan que es relativamente fácil pasarte de esa hipoteca mixta a una fija similar a la que me ofrecen ahora (aprox un 2,5%), sin apenas gastos, y me habría ahorrado los intereses de los 5 primeros años no?
No sé si hago bien las cuentas

Pero la fija solo tiene vinculaciones 1 año, no? No sé los importes de las vinculaciones de la variable (no le pienso llamar mixta :D ), pero a priori te diría que 2.5% fija vs 2.8% de la variable (2.8 es lo más probable que acabes pagando al acabar la hipoteca), ya no te compensa.

Sigo diciendo que mires por donde lo mires, una fija sin vinculaciones al 2.5%, para primera vivienda, es una muy buena hipoteca y una oportunidad que no hay que dejar pasar. Que no te mareen con números interesados, porque están muy claros.

Sí, pero a lo que me refiero es a que el seguro del hogar lo voy a tener que pagar igual, o en el banco o por mi cuenta. Si a esa hipoteca variable (no le llamaremos mixta va jeje) le quito la vinculación del seguro de hogar, se queda en 2,25%. Aunque claro, luego se queda en Euribor + 1,20%... :O
Lo de subrogar a una hipoteca fija después de esos 5 años no lo ves viable?

Otra premisa, si pudiera amortizar mucha parte del capital (digamos un 80%) entre los años 7-10, entonces sí tendría más sentido la variable por haber ahorrado un buen pico de intereses los primeros 5 años?

Cambiarse siempre te puedes cambiar. Pero de aquí 5 años no sabemos cómo estará el Euribor. Bajo? Alto? Habrá hipotecas fijas con buen tipo de interés sin vincular? Será imposible cambiarse y te comerás un subidón de la cuota? Tendrás trabajo? Cobrarás lo mismo? Te acabarás de cambiar de trabajo y te será más difícil encontrar una hipoteca? Nadie lo sabe y es jugar a la lotería. A menos que seas inversor, no merece la pena ese riesgo.

Olvídate de hipotecas fijas a 1.5% sin vincular. Si alguna vez existieron, posiblemente no las veremos más. O sí. Nadie lo sabe. Prefiero atarme a una fija sin vincular al 2.5%, que repito, es una gran oferta que no se debería rechazar, y si vuelven las hipotecas fijas de 1.5% ya me cambiaré, que atarme a una variable con la intención de cambiarme en el futuro, que a saber si podré. Los foros están llenos de gente asfixiada con su variable desde 2022 y no se han podido cambiar a fija por lo que sea.

Por cierto, ahora veo esto:

Pero tengo que contar los honorarios del broker (1.500€ + IVA)

La mixta va con broker. Normal que te coma la cabeza. Si por tu cuenta has conseguido una foja al 2.5% sin vincular, mándalo a paseo.

¿Quien te ofrece esa fija? Entiendo que eres funcionario o tienes un buen sueldo

BBVA, entre mi pareja y yo somos rentas altas

Buenas,
Yo te recomiendo que pruebes por idealista hipotecas. No es publicidad, la mía la saqué por allí hace 3 años, con condiciones muy ventajosas (resumiendo: fijo al 0,9% TIN + solo vinculación de nómina de 1.2k). El proceso es online, y te asignan un gestor telefónico.
Si tenéis buen perfil económico es posible que os mejoren lo que os ofrezcan en las oficinas. Trabajan con los bancos principales. En alguna publicación mía anterior (en mi perfil) puedes leer un poco de qué va el asunto.
También puedes probar en bancos digitales (MyInvestor que es del banco de Andorra, I magin de CaixaBank, Coinc, Evo, etc).
Saludos.

Buenas,

Si el periodo fijo de la hipoteca mixta fuera de 10 años, cambiaría tu opinión?

Saludos

Si la hipoteca fuese a 15 años o pensaras amortizar para bajarla a 15, para mí sí que sería una mixta y empieza a ser interesante. Sea como fuere, para mí, que la fija sea vinculada solo el primer año y sea al 2.5% y la mixta vinculada para siempre y un 1% de diferencial (vinculada!) (aunque sea una vinculación no muy exagerada) hace que ni me lo plantee. Para mí, a una fija al 2.5% sin vincular solo le gana otra fija sin vincular con un interés menor.

Para darte más datos. Yo pillé la hipoteca antes de que todo esto del Euribor reventara. Nadie se imaginaba que esto iba a pasar. Mi banco intentó venderme la variable porque el Euribor negativo hasta 2030...bla bla bla. Aún habia muy buenas ofertas de fija. La tengo bonificada con nómina, seguro de vida y hogar, al 1.4%. Sin vincular al 2.2%. Y era una buena oferta en aquel momento. Imagina con todo lo que ha pasado, pasa y pasará, te ofrecen ahora una fija sin vincular al 2.5%. Es MUY buena oferta :) Y estos años he dormido muy tranquilo sin pensar en el Euribor... 

Perdona, pero es que yo pasé por esto hace no tanto y soy un defensor de las fijas (con buenas condiciones, claro). Cuando se compra tu primera vivienda con gran esfuerzo, no puedes fallar y jugar a la ruleta se lo dejo a los inversores :)

Bueno pues al final he tirado a la fija. Lo único que me echaba para atrás es que en la fija me daban un 80% sobre el valor más bajo entre el de tasación y el de compraventa (lo típico), pero ayer me dijeron que me podían dar un 80% sobre el valor de tasación aunque fuera más alto que el de compraventa (con un límite del 90% sobre el valor de compraventa).

Era una de las cosas que me hacía dudar, porque tenía que vender algunas inversiones para hacer frente a ese 20%, pero ahora ya no hará falta (o al menos no tanto, dependiendo de la tasación).

Como puntos positivos de la operación veo: fija, interés bueno para los días que corren, vinculaciones solo el primer año, cuenta corriente vinculada a la hipoteca gratuita solo con ingresar el importe de la cuota de la hipoteca, buen banco, buena app y muchas cajeros disponibles.
Como puntos negativos: comisiones por amortización parcial o total, comisión de subrogación y comisión de novación.

Los puntos negativos los considero un "precio a pagar" para tener tranquilidad y libertad durante 30 años

He seguido el hilo porque tengo en el horizonte un posible cambio de vivienda pero me da mucha pereza preguntar por condiciones reales de mercado de hipoteca. Un 2,5 fijo me parece una buena oferta, PERO:

Has hecho los números con la comisión de amortización parcial? Según el banco de España te pueden crujir un 2% por este concepto los 10 primeros años de hipoteca y luego 1,5%.  En el caso de las hipotecas de interés variable va del 0,25% al 0% a partir de los 5 años. https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/comisiones/comisionesproduc/compensacion-o-comision-por-reembolso-o-amortizacion-anticipada-total-o-parcial.html

Creo que si planeas hacer amortizaciones parciales convendría simular ambas situaciones (con tus condiciones particulares).