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Subida Alquiler

11 respuestas
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#1

Subida Alquiler

Buenas tardes, tengo una casa hipotecada y alquilada, como pequeño tenedor tengo una duda, el contrato de alquiler cumple en su tercer año tal y como puso el gobierno ya que no especificaba caducidad pues en aquella época se podía renovar anualmente y ahora es por un periodo de cinco años, bueno mi pregunta es, el contrato vence el 8 de diciembre de 2023, la subida que puedo aplicar cual seria el 2% o el 3%, ya que según la nueva ley de vivienda para el 2023 era el 2% y para el 2024 el 3%, entonces:

Seria el 2% para el mes de diciembre y el 3% para el resto, o el 2% para todo el año hasta diciembre de 2024.
Muchas gracias
#3

Re: Subida Alquiler

 Hola,

Si tu contrato tiene como fecha de firma el periodo 19/12/2018 - 24/01/2019 o es posterior al 06/03/2019, el contrato tiene que tener una duración mínima de 5 años.

Sin embargo, para los contratos anteriores (el tuyo parece que se firmó el 8/12/2018), el plazo es de 3 años, con una única prórroga anual, ya que se mantiene en régimen transitorio la anterior normativa. Es decir, tu contrato, incluida prórroga, estaría expirado desde el 8/12/2022. Por tanto, si la fecha de firma es la que te he dicho, el alquiler estaría en lo que se denomina "tácita reconducción" (el contrato sigue vigente, a pesar de no estar amparado por la Ley y esto debido a que ninguna de las dos partes ha acordado su fin, pero pasándose a regir por el Código Civil y no por la LAU). Con un aviso de 30 días naturales antes de finalizar la próxima anualidad (estas muy al límite, pero dentro de plazo), puedes indicar a los inquilinos que no deseas seguir mantenido el contrato actual, procediendo a negociar uno nuevo con una nueva renta o con unos nuevos arrendatarios, sin límite de actualización.

Si deseas, no obstante, seguir con el mismo contrato, debido a la situación en la que te he indicado que se encuentra el contrato, la literalidad del art. 46 del RDL 6/2022 (que es la que ha fijado los límites de actualización de la renta a los que haces referencia), no ha incluido la situación de tácita reconducción entre los supuestos "protegidos", por lo tanto, no te afecta esta limitación, y la actualización será según lo pactado en el contrato original.

En el caso de que tu contrato estuviera firmado en las fechas que te he indicado al inicio (y por tanto, les sería aplicables la nueva regulación), no dudes en indicarlo para que pueda exponerte entonces las limitaciones legales.

Un saludo, 
#4

Re: Subida Alquiler

Perdone no le haya respondido antes, pero he estado ingresado ya que mi estado de salud es un poco complejo, la verdad es que me explique mal,  no es que el contrato venza el 8 de diciembre de 2023, sino que se renueva. El contrato se firmo el 08 de diciembre de 2020, por lo cual con la explicación que me ha dado lo he entendido perfectamente, solo puedo subir el 2% y esperar al año que viene a ver que subida estipula el gobierno. 

Otra consulta, yo ofrecí la casa al inquilino mediante el procedimiento de tanteo y retracto, ya que la quiero vender porque pago mas de hipoteca que de ganancias, y me dijo que no la quería, ¿el tiene algún plazo para dejar la vivienda o tengo que esperar la finalización del contrato, ya que no había fecha de fin, sino anual en 2020 cuando se hizo el mismo?

Muchas gracias
Un saludo
Tomas
#5

Re: Subida Alquiler

Hola,

Lo primero de todo, no se preocupe en absoluto. Espero que su estado de salud mejore. Le mando desde aquí toda la fuerza y el ánimo posible.

Algunos apuntes, viendo lo que me ha indicado Ud.

- Como el contrató se formalizó el 08/12/2020, efectivamente, su duración mínima es de 5 años, hasta el 08/12/2025. En cada anualidad, Ud. puede actualizar la renta si lo pactó en el contrato y la cantidad allí estipulada, no pudiendo superar en ningún caso el IPC. Por tanto, viendo esa regulación legal, en la mayoría de los contratos se incluye la revalorización de la renta y que esta debe producirse según dicho Índice, para aprovechar al máximo el margen que da la LAU. Pero debe comprobar que efectivamente esté estipulado.

En ese caso, el 08/12/2021 Ud. pudo actualizar la renta conforme al IPC (no existía limitación), el 08/12/2022 un 2% (primer año que opera la limitación) y el próximo 08/12/2023 otro 2% (prórroga de la limitación) y será el año que viene -excepto cambio legal nuevamente-, el 08/12/2024 cuando podrá aplicar la subida del 3%.

Ahora bien, si no ha aplicado la subida en años anteriores, es cierto que es discutible -porque la Ley no es clara en ese punto- si se puede aplicar la subida calculada sobre la hipotética renta actualizada del año anterior, aunque Ud. no se le exigiera dicha actualización a los inquilinos. Esto es así porque el Tribunal Supremo ya dictaminó que esto era posible (p.ej, suponiendo que no se hubiera aprobado la limitación, si la renta inicial era de 1.000€, en la primera renovación se podía haber actualizado un 3% pero no se hizo, se siguió cobrando los 1.000€ iniciales, en la segunda sí se puede aplicar la subida de esa anualidad -supongamos, un 2,5%- sobre los 1.030€ resultantes de actualizar los 1.000€ en el 3% que se debió de actualizar la renta en la primera anualidad), pero ha surgido la opinión que la limitación extraordinaria aprobada (2% en 2022 y 2023 y 3% en 2024) se deba calcular sobre la renta efectivamente cobrada antes de la actualización, es decir, que la limitación también restringe esa posibilidad de acumular los índices actualizadores que hasta entonces era posible.

Por tanto, si ha aplicado las subidas correspondientes en 2021 y 2022, podrá aplicar una revalorización de un 2% sobre la renta de 2022 y si no, pues Ud. deberá aplicar lo que considere conforme a la Ley (es decir, actualizar sobre la renta hipotéticamente actualizada o solo aplicar un 2% sobre la renta inicial porque nunca les ha exigido las subidas a las inquilinas), sin perjuicio de que ellas reclamen contra la primera opción en caso de no considerarla adecuada.

Espero que le haya quedado claro este aspecto, no dude en plantear aspectos adicionales si tiene más dudas.

Y respecto a lo de la venta del inmueble. Efectivamenteexcepto que las inquilinas hayan renunciado en el contrato o posteriormente a los derechos de tanteo y retracto, debe ofrecerle a ellas la opción de adquirir el inmueble primeramente (derecho de tanteo). Si rehúsan ejercerlo, debe documentarlo todo pues será un requisito para que la venta se tramite sin incidencias -ahora se lo explico-. Y, en este caso, efectivamente Ud. podrá ofertar a compradores ajenos a las inquilinos el inmueble. Pero avisándoles de que está efectivamente alquilado y que las inquilinas han renunciado a la adquisición preferente (el tanteo).

Esto es así por exigencia legal. Primeramente, el contrato de alquiler se mantendrá en vigor hasta la finalización de la duración mínima legal (los 5 años) independientemente de que el piso se transmita. Por tanto, el comprador deberá soportar el alquiler: la venta del inmueble no es causa para rescindir el contrato, a pesar de ofrecerles el tanteo y que lo hayan rechazado. Y además, en la escritura notarial, deberá manifestar si la vivienda se encuentra arrendada y, en ese caso, justificar la renuncia o el rechazo del tanteo ofertado porque si no el nuevo propietario no podrá inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.

En el caso de que Ud. no pusiera en conocimiento del comprador la existencia del contrato y en la escritura notarial afirmara -falsamente- que no existe inquilino alguno, igualmente el nuevo dueño debería soportar el arrendamiento hasta el 08/12/2025 (cumplimiento de los 5 años mínimos de duración) con el inconveniente de que entonces las inquilinas podrían ejercer el retracto y solicitar al juzgado la compra forzosa del inmueble al nuevo dueño, quien seguramente le demandaría por daños y perjuicios, además de poder interponer querella por estafa y falsedad en documento público, por lo que es una opción nada recomendable. Además que el contrato sigue vigente hasta la fecha que le he indicado.

La única forma de rescindir el contrato prematuramente es si en el mismo figura una cláusula en la que se disponga "la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial" (art. 9.3 LAU). En ese caso, si Ud. no cumple los requisitos pero transmite la vivienda, si el nuevo comprador quiere convertirla en su vivienda habitual, podrá invocar dicho precepto para que abandonen prematuramente el inmueble los actuales inquilinos, pero esa cláusula debe recogerse en el contrato. Si no, no existe la opción.

Espero que así queden resueltas todas sus dudas,
Un saludo.
#6

Re: Subida Alquiler

Si en años anteriores no se aplico la subida que se podria haber aplicado, se puede aplicar toda de golpe retroactivamente eso esta permitido
#7

Re: Subida Alquiler

Muchas gracias Maqiz, su aplicación ha sido esplendida me ha quedado todo muy claro,  nuestra intención real es vender, ya que pagamos mas de hipoteca que de lo que cogemos de alquiler, muchas gracias nuevamente.

Un saludo
#8

Re: Subida Alquiler

Te equivocas. Las subidas no pueden ser retroactivas, aunque sí acumulativas. Son conceptos diferentes.
#9

Re: Subida Alquiler

Hola!
Una pregunta: El año pasado cuando le indiqué a mi inquilino la subida del IPC con la cuota resultante, me dijo que había una limitación por ley del 2%.
Ahí quedó y la cantidad no la modificó y yo no dije nada xq he estado muy liada.
El alquiler es muy bajito, tiene una parte fija desde el 2009 que se fijó el valor del módulo para viviendas de protección y otra parte variable con los conceptos que permite la ley incluir en el alquiler: cuota de Comunidad de vecinos, el IBI y el seguro de la casa.

La verdad es que por no liarme, todos los años he afectado el IPC sobre el total calculado al inicio del contrato. El caso es que ya hace varios años subió la comuniad de Propietarios y no se lo repercutí.

El tema es que me encuentro con la cuota del año pasado sin actualizar, y que las parciales de Comunidad etc han subido y no he dicho nada.

Mi pregunta es: para este año... Cómo repercuto la subida? 
       - el 2%+3%= 5% sobre el total?
       - les subo el importe que ha variado la CProp. y después le aplico el 3%
       - ....?
¿Puedo reclamar los importes de Comunidad no pagados desde la subida?
¿Y los del IPC del 2% que finalmente no actualizamos?
Supongo que no, pero bueno.

Gracias por la ayuda

#10

Re: Subida Alquiler

Hola,

La actualización se aplica únicamente sobre la renta pactada, no sobre los gastos que se repercuten. Por ejemplo, si la renta antes de actualizarla en 2023 era de X €, entonces, entonces la pudo elevar hasta el resultado de multiplicar X por 1,02 (X * 1,02). Pero, según indica, dica subida finalmente no se llevó a cabo. Por tanto, con respecto a la subida actual, entonces, surgen dos teorías:

- Las subidas sí pueden ser acumulativas -es decir, que la renta actualizada en 2024 sería igual al resultado de la siguiente multiplicación: 1,03 * (X * 1,02) -es decir, un 3% sobre la cuota teórica actualizada-.

- Pero ha surgido la interpretación -que es lo que indicaba en mis anteriores mensajes- que la limitación también limita la acumulatividad y, por tanto, la renta que puede exigir ahora es únicamente el resultado de multiplicar 1,03 por X.

No está claro, debe tomar una decisión sin perjuicio de que el inquilino reclame si considera que no es adecuado. En ningún caso se pueden exigir atrasos.

Y respecto de los gastos, si su repercusión está pactada en el contrato (parece ser que sí por lo que indica), tiene que comunicarle su nueva cuantía, sólo desde entonces puede exigirle el aumento. Pero estos no están sujeto a limitación: tendrán que abonarle el incremento que hayan experimentado, por ejemplo, la cuota de la comunidad de vecinos, sea cual sea la que ha sido esta. Si no aumenta, no puede aplicar subida alguna.

Espero que así le haya quedado claro la diferencia entre renta -que sí se puede actualizar- y gastos repercutidos -que no están sujetos a actualización automática, pero que sí puede cobrarle íntegramente lo mismo que Ud. abona si le informa previamente de las variaciones que han sufrido los mismos-.

Un saludo,
#11

Re: Subida Alquiler

El año pasado puse mi vivienda en alquiler. En el contrato se especificaba que las rentas se actualizarían con el IPC. Por la Ley de vivienda, este año el IPC se ignora y se actualiza un 3%. Hasta aquí todo correcto.

Sin embargo, el año que viene se espera tener un nuevo índice y aquí viene mi duda. ¿Para entonces tendría que aplicar el IPC o tendría que aplicar el nuevo índice? ¿Quién tendría que aplicar ese nuevo índice? ¿Todos los nuevos contratos o sólo los contratos que no indiquen índice de actualización?

Otra pregunta. El artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo dice que en 2023 "el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización", pero es que ese índice estuvo entre el 6,42% de enero de 2023 y el 0,10% de noviembre de 2023. ¿Cómo es posible entonces que se limitara al 2% cuando el límite era el IGC que era variable durante todo el 2023?


Gracias.
#12

Re: Subida Alquiler

Muchas gracias!!
100% clarificador
Un saludo
#13

Re: Subida Alquiler

Hola,

Perdona la tardanza. Vi tu mensaje, me apunté el investigarlo para aclarártelo porque no sabía indicarte sin cerciorarme de la legislación, y se me pasó.

Pero finalmente, aquí tienes la respuesta: si el contrato sigue en vigor y se produce una prórroga durante 2025, el art. 46 del RDL 6/2022, que es el que regula las limitaciones, a fecha de hoy y después de la última modificación efectuada el 24 de mayo de 2023 por la Ley 12/2023 (la “Ley de Vivienda”), no impone ninguna limitación, porque las mismas decaen el 31/12/2024. Por tanto, a partir de las anualidades que se cumplan en 2025 la actualización (salvo futura modificación legal) se realizará conforme a lo pactado en el contrato (generalmente, según el IPC).

Un saludo,