Consultorio de hipotecas: Te ayudamos con tus dudas

¡Hola Rankianos!

Abro hilo para que podáis compartir con nosotros vuestras dudas para así tratar de resolverlas.

Aunque algunos ya lo conoceréis (hilo) desde Rankia tenemos un servicio para tramitar hipotecas, os dejo nuestras valoraciones.

¿Os animáis?

Hola David a ver si me podéis  ayudar con una duda que tengo respecto a las amortizaciones parciales de la hipoteca. Se que amortizar tiempo es siempre más favorable que la amortización de cuota por aquello de los ahorros de intereses a acortar en plazo...
Pero me surge la siguiente duda, si quedan 15 años de hipoteca y mi intención es saldarla en 3 años haciendo diversas amortizaciones parciales, sigue siendo conveniente en estos 3 años reducir igualmente tiempo  tiempo o en este caso es indiferente?. 
Muchas gracias!

Hola @rubendm,

En primer lugar gracias por animarte y ser el primero en participar en el Consultorio. Esperemos que se anime más gente. 

Como comentas amortizar plazo en lugar de cuota hará que el ahorro en intereses sea mayor ya que seguirás pagando la misma cuota pero habrás reducido el plazo de la hipoteca, amortizando cuota también reduces el pago de intereses totales pero en menor medida.

En el caso que comentas depende del capital pendiente, no es lo mismo que te queden 150.000€ que 50.000€, a mayor capital pendiente mayor ahorro en intereses tendrás al amortizar plazo en lugar de cuota, mientras que en el segundo caso el ahorro sería menor.

Aquí tienes que valorar que si reduces la cuota y no el plazo, pasas a tener más dinero disponible cada mes y si estás pensando en invertirlo o en dedicarlo a otros fines te puede venir bien contar con ese extra. Si tu objetivo único es reducir el pago de intereses entonces no dudaría e iría a reducir plazo pero si valoras tener más dinero disponible al mes te puedes plantear reducir cuota y más teniendo en cuenta que vas a cancelar la hipoteca en el corto plazo (3 años).

Otro aspecto a tener en cuenta depende de los años que llevas pagados de hipoteca, ya que si la hipoteca fue a 30 años y te quedan 15, al aplicarse el sistema de amortización francés dónde se pagan más intereses y menos capital al principio y esto se invierte conforme pasa el tiempo, una parte importante de lo que estás pagando ahora se dedica a capital y otra más reducida a intereses. Por este motivo el ahorro de intereses es mayor cuanto antes amortices el préstamo.

Por último, te pongo un ejemplo:

Hipoteca                 100.000€
Plazo pendiente     15 años
Cuota actual           690,58 €
Amortización          50.000€

Reduciendo cuota: 345,29 €  Plazo restante    15 años                  Ahorro intereses 12.152,35 €
Reduciendo plazo: 690,58 €  Plazo restante    6 años y 6 meses Ahorro intereses  19.079,41 €

Un saludo, 

Hola

A finales de junio empece un proceso de subrogación de hipoteca para pasar de variable a fijo, El BBVA me ha ofrecido un 2,3% TIN (con bonificación de nomina, seguro de hogar y seguro de vida).  Esta muy bien para los tiempos que corren.

El martes de la semana pasada me dieron la FIPRE, y el tasador vendrá este viernes (no ha podido venir antes). El proceso se esta alargando un poco ya que pensaba que todo iba a ir mas rápido. Según mis cálculos, espero recibir la FIEN a finales de la semana que viene o la siguiente.

¿Es posible que suban los intereses antes de emitir la FIEN? ¿En vez del 2,3% sea 3,3% o algo así? ¿Es posible que no cumplan las condiciones de la FIPRE?

Un saludo y gracias

Hola @calhop,

Como dices un 2,30% fijo bonificado es una oferta muy competitiva en la actualidad, es más, te diría que muy complicado por no decir imposible conseguirla si se solicitara ahora.

Hasta que el banco no emita la FEIN no tienes garantizada la hipoteca ni las condiciones por lo que existe riesgo de que te cambien las condiciones, en ese sentido te recomiendo hablar con el gestor de la entidad que esté llevando la operación y preguntarle si se van a mantener las condiciones y qué plazos manejan para emitir FEIN para tratar que el proceso se agilice lo máximo posible.

Respecto a las condiciones de la FIPRE son condiciones genéricas que los bancos están obligados a entregar a los clientes cuando solicitan información sobre un préstamo hipotecario y pueden diferir de las condiciones finalmente acordadas.

Un saludo, 

Hola @david-bartual-olmos  ,

He visto un mensaje tuyo aquí:
http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5280725-compra-piso-para-alquilar-merece-pena-compraventa-vivienda?page=1#respuesta_5291287

En concreto "es posible que si encuentras una oportunidad en tu ciudad el banco no te de esa segunda hipoteca para tu vivienda habitual", que está relacionado con una duda que he dejado en este hilo: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/6030473-segunda-hipoteca-para-primera-vivienda-trabajo-estable-buen-sueldo y me ha preocupado un poco.

¿Podrías ayudarme por favor? Por tu experiencia, ¿Soléis conseguir hipotecas como vivienda habitual (Con lo que a condiciones se refiere: 80%, el mejor interés disponible y el máximo plazo disponible), cuando el comprador ya tiene una primera hipoteca?

El porcentaje de deuda no sería problema, porque estaría muy por debajo del 30%. Y el 80% tampoco, porque daría una entrada mucho mayor. Pero que me ofrezcan solo las condiciones de segunda vivienda si que me fastidiaría, porque los intereses pueden ser muy malos, y el plazo para pagar es mucho menor.

Y realmente podría cancelar la hipoteca, y dar una entrada menor para la vivienda habitual. Pero prefiero evitar engorros, pagar cancelaciones anticipadas, etc.

Y por cierto, ¿Qué es lo que tienen en cuenta los bancos en general, para considerar que la hipoteca sea de primera vivienda? Porque me he encontrado opiniones muy diversas... 

Gacias

He heredado un piso de mi madre con carga de hipoteca inversa. A primeros de noviembre se cumplen 6 meses del fallecimento, Estoy haciendo trámites para que me concedan una nueva hipoteca para así cancelar la antigua (inversa), pero veo que va todo  muy lento y  no sé si se va a agotar y sobrepasar el plazo de 6 meses que da, en este caso BBVA, el banco para su cancelación. ¿Si pasados los 6 meses aún no se ha hecho la operación planeada he de precouparme o , por regla general el banco -que es el mismo con el que trato para la nueva hipoteca- se esperará y no tirará adelante la ejecución hipotecaria? ¿Cómo lo veis? Cómo me aconsejais actuar?....

Gracias.

Buenos días David,

Quería hacerte una consulta respecto nuestra hipoteca.

Actualmente tenemos una hipoteca variable con Myinvestor, nos quedan 23 años y 275k, sin vinculaciones.

Estoy viendo que se estan haciendo buenas ofertas de cara a este final de trimestre por la presumible caída en la concesión de hipotecas.

Me gustaría si me pudieráis informar (sin entrar en hacer todos los trámites) por dónde van las ofertas actuales a nivel mixto/fijo, me llegan o veo mensajes de buenas ofertas y no sé si valdría la pena un cambio o si más no para poder presionar al banco.

Somos 2 funcionarios técnicos superiores.

Gracias y saludos

Hola @squall,

En primer lugar gracias por tu pregunta.

Los bancos valoran varios aspectos para considerar si una vivienda va a ser vivienda habitual o no, por ejemplo no es muy razonable comprar una vivienda como residencia habitual a más de 100km de tu centro de trabajo, tener unos ingresos de 3.000€/mes y comprar una vivienda de 100.000€ o ser una unidad familiar compuesta por 4 personas y comprar una vivienda pequeña con pocas habitaciones, por ponerte algunos ejemplos.

De todos modos, cada caso tiene sus particularidades y también cada banco tiene unos criterios más o menos flexibles, es probable que un banco sí te considere la vivienda como vivienda habitual y otro no.

Si quieres escríbeme a [email protected] con tu contacto y una breve descripción de tu caso y lo valoramos.

Te pongo aquí las valoraciones de otras personas que han hecho uso de nuestro servicio, recordar que es gratuito ya que a nosotros nos paga el banco en caso de que se cierre la operación.

Un saludo, 

Hola @urodelus,

Para cancelar la hipoteca inversa es necesario devolver a la entidad financiera la deuda acumulada hasta el día de la cancelación, es decir, las rentas recibidas por la persona fallecida desde que se realizó la hipoteca y si los hubiera otros gastos adicionales.

Desconozco el importe total necesario para cancelarla en tu caso pero sí podría ser interesante:

- Solicitar a otras entidades una hipoteca para poder cancelar la actual ya que la entidad que tiene la hipoteca inversa es posible que no tenga interés en concederte una nueva hipoteca para cancelar la hipoteca inversa. 
- En caso de que el importe a devolver sea relativamente reducido y quieras cancelarla lo antes posible puedes valorar solicitar un préstamo personal, los tipos de interés evidentemente serán más elevados que una hipoteca pero te puede compensar por la agilidad de su concesión y cancelación de la hipoteca inversa.

Un saludo, 

Hola @laia-fingers,

Como dices hay algunas entidades que en este último trimestre del año están lanzando ofertas para captar clientes en la complicada coyuntura actual.

Por el elevado capital pendiente de vuestra hipoteca (a mayor capital es más interesante para las entidades y se puede conseguir un mayor ahorro) y vuestro perfil, actualmente se podrían conseguir ofertas a tipo fijo y mixto que podrían ser interesantes para vuestro caso.

Habría que estudiar el caso en detalle pero te adelanto algunas opciones que podríamos conseguir en la actualidad:

Si quieres más información escríbeme a [email protected] con tu contacto y vemos vuestro caso.

Un saludo, 

buenos dias david!
actualmente tengo una hipoteca en ING variable, euribor+1,11% con nomina,seguro de vida y de hogar, me quedan por pagar 80.000€.

sabeis si openbank hace subrogaciones? he visto en su pagina unas condiciones mejores, primer año 282€ (menos de lo que pago ahora) que igual para un año viene bien a ver como va el euribor...
 luego euribor+0,60€ con las mismas vinculaciones, pero no se si aceptaran subrogacion o como se podria hacer.

muchas gracias

Gracias. Pero concretamente quería saber que ocurre si se sibrepasan los 6 meses. Necesariamente el banco inicia la ejecucion hipotecaria o, si está todo  encarrilado, no ejerce ese derecho que tiene?   ... Y concede una nueva hipoteca para cancelar la anterior pasados los  6 meses...

Respecto a tipo fijo tenéis alguna que mejore el convenio MUFACE de funcionarios de BBVA?

Hola @karnia,

Hasta dónde sé Openbank realiza el cambio de hipoteca cancelando y abriendo un nuevo préstamo hipotecario y no mediante subrogación, en estos casos tendrías que asumir la cancelación registral de la hipoteca actual (1.000€ aprox.) y la tasación (300€ aprox.).

Desde aquí puedes completar su formulario para que te contacten y estudien tu caso.

Un saludo,