Márgenes de una compra venta de vivienda

Hola,
Supongo que será una obiedad para los que estáis en el tema inmobiliario pero la verdad es que yo no tengo ni idea de como calcularlo ni de que impuestos se pagan.

La situación es la siguiente. Adquirí hace menos de 2 años una vivienda de segunda mano por 130.000€. Con gastos e impuestos quedó en unos 147.000€ si no recuerdo mal. Tiene asociada una hipoteca. Además lleva una seria de reformas.

Mis dudas son: ¿A cuanto tendría que venderla para cubrir costes? ¿Cuál sería el breakpoint para empezar a generar una plusvalía y que impuestos aplicarían? ¿Hay forma de "desgravar" los gastos en reformas, etc.?

Es una situación que no me había planteado, pero probablemente me mude y quiero valorar si me sale a cuenta vender o tratar de alquilar.

Cuando comparo la situación con una acción, veo que yo pago en el momento de la compra el precio de la acción y la comisión del broker (y si acaso a modo impuesto la tasa Tobin en según que circunstancia). Luego vendo y pago comisión y si ha habido plusvalía pago impuesto sobre esa plusvalía. Si compro 12000€ en Repsol  pago 1€ de comisión y vendo por 13.000€ y otro euro de comisión y pago impuestos sobre la plusvalía de 1000€. Pero en el caso del mi vivienda ya parto de un coste de 147.000 con esos impuestos de ITP en el momento de la adquisición... ¿significa que tengo que vender por encima de ese valor para ganar? ¿O sería por encima de 130.000 y ese pago de ITP se desgrava de alguna manera? Me imagino que no será sobre coste +ITP, porque sino en cada compra venta el precio tendría que subir para cubrir los costes de ITP exponencialmente, y no existirían los negocios de compro reformo vendo.... Pero no entiendo como funciona francamente.

Gracias

Hola:

  tienes  que calcular por un lado:

a) los costes de Compra + Gastos de Compra, esto es:

    Precio del inmueble + ITP en caso que fuera de segunda mano + Gastos Notaría + Registro, etc... = "x"

b) Precio de Venta - gastos de Venta, es decir:

    Precio del Inmueble - Honorarios  Api si los hubiera  - Plusvalía Municipal . = "y"

  Luego practicas la resta :  y - x    y lo que te dé es el beneficio fiscal, ( Ganancias) que luego tributa de la siguiente manera:

                  Ganancias hasta 6.000 euros se aplica el 19%
                  Ganancias entre 6.000,01 y 50.0000 euros se aplica el 21%
                  Ganancias entre 50.000,01 euros y 200.000 euros se aplica el 23%
                  Ganancias de más de 200.000,01 euros se aplica el 26% (es un tramo nuevo,        comienza a aplicarse en la declaración de la Renta 2022).

  Dos cosas: 
1) Antes existían los coeficientes de abatimiento, que era ajustar el precio de compra a la inflación, pero el muy liberal Montoro se lo cargó, es decir, para Hacienda, si compraste  por 200.000 euros el año 2.000, equivalen a 200.000 euros de 2.023 !!!.
Creo que hay algun decuentillo para inmuebles adquiridos antes de 1.989

2)  Costes de reforma:  Mucha gente  mete cambiar cocina , baños, etc, como un coste de Compra, el papel todo lo aguanta. En puridad, sólo puedes aumentar el coste de compra con reformas si esas reformas  han aumentado la capacidad de la vivienda, es decir, han añadido  metros cuadrados ( y los has legalizado, of course)
                  

Hola,

Respecto al tema de "economía real", con la venta de ese inmueble puedes ganar dinero si la suma de todos lo que has invertido en ella (compra, gastos asociados, ITP, reformas, intereses hipoteca, etc.) es inferior a lo que te pagan por la venta.

Ahora, respecto al tema fiscal, la cosa cambia. En efecto, al valor de adquisición (lo que pagaste a los antiguos dueños) puedes sumarle los gastos (notario, registro, gestoría, ITP), por tanto en el cálculo de la ganancia patrimonial (valor de transmisión - valor de adquisición) al restarse una cantidad mayor, la ganancia por la que tributar será menor.

De igual manera al importe que tu percibes por la venta (el que te paguen los compradores) puedes restarle los gastos que hayas satisfecha tú (nunca los gastos necesarios pero que hayan sido pagado por los compradores), entre los que se suelen encontrar el IIVTNU (plusvalía municipal) y el certificado de eficiencia energética.

Con respecto a la hipoteca, la ganancia patrimonial no puede reducirse por los intereses que has pagado por la hipoteca (inclusive aunque estos intereses no hayan dado derecho a la deducción por vivienda habitual) ni puede minorarse tampoco por destinar parte del dinero obtenido en la cancelación de la hipoteca que se va a vender.

Con respecto a las reformas, si pueden reducir la ganancia patrimonial (aumentando el coste de adquisición) pero únicamente si se dan una serie de estrictas condiciones. Estas ya fueron detalladas en otro post, te lo enlazo para que lo puedas consultar.

Espero haberte ayudado,
Un saludo.

Muchas gracias por las respuestas, aunque me dejan un poco descolocado. 

En bolsa, si compro por 10€ hoy y decido vender por 10€ mañana, no pagaría impuestos, solo perdería los gastos de comisiones. En el caso inmobiliario, por lo que veo, si compras por 100.000€, estas obligado a vender por 115.000€ mañana para no perder (obviando gastos, pensando solo en ese ITP). O sea que cada transacción de una vivienda el precio está obligado a subir por lo menos ese % equivalente al ITP para no perder dinero. Me parece increíble porque si una casa parte de 100.000€ y por los motivos que sea cambia de dueños dos veces en un año sería 100.000*1.15*-1.15 = ~132.000€ solo para cubrir ese ITP (asumiendo 15%), sin contar otros gastos. Vamos que el precio base de la vivienda ha subido un 30%.

No sé, o me estoy perdiendo algo o no sale nada a cuenta. Mucho se tiene que revalorizar el activo para que salgan los números en poco tiempo. No sé como lo hacen los de compro mini reformo y vendo. En mi caso dudo que en el mercado se haya revalorizado ese porcentaje mi vivienda como para cubrir costes, ITP, etc.

Los de compro, reformo y vendo, suelen jugar con compro a precio de derribo, reformo con "lavado de cara" y poco más e intento vender. Aparte muchos lo tienen como SL y en ese caso creo, CREO, que se pueden desgravar las reformas y gastos de la vivienda.

Saludos

No se lo que no entiendes.
Si compras un coche, lo matriculas y lo quieres vender pierdes un montón.
Si compras un reloj por 6000 euros y lo quieres vender al día siguiente no te dan mas de 3500.
Con una casa lo mismo, solo en impuestos te cuesta el 8% en Madrid y si la vendes al mismo precio el que te compra vuelve a pagar el 8% aunque solo sea un día después.

Bueno, entiendo la explicación, pero me deja descolocado. Una matriculación no representa el 10% del valor, ni mucho menos la cantidad en € de un ITP. Y también me descoloca que en bolsa no exista creo yo el equivalente, tú solo pagas por las plusvalías, no por poner la acción a tu nombre (si acaso se puede comparar a la tasa Tobin creo que la llaman, que es más pequeña y no aplica en todos los casos). Y es más, si compras y vendes un coche desde una perspectiva de especulación o reparar y vender, creo que no estás obligado a matricular.

En resumen, que el ITP me parece un impuesto muy injusto, entendería que se gravara más la plusvalía, pero no que exista el ITP y menos en estos valores tan altos... Pero esto es solo una queja al aire. 

Me cuesta ver que haya quien lo prefiera sobre la inversión en bolsa, porque ya partes de que tienes que vender tu activo al menos un 10% aprox por encima para no perder.

En mi caso particular, seguramente la decisión irá por la vía del alquiler al menos unos años antes de valorar la venta.

En el coche el impuesto de lujo también lo pierdes.
En acciones tienes las comisiones y la tasa Tobin.
Todos los impuestos son injustos para quien los paga y muy justos para los que se benefician.

en caso de una SL, si eres una Sociedad que se dedica profesionalmente a ello, a la hora de comprar ese inmueble, en Catalunya tenemos una reducción del 70% del ITP, que siendo del 10% te viene a quedar en un 3%. (no sé en otras CCAA)

Luego lo que inviertas en  repararla  y mejorarla es más coste, y la diferencia de la Venta, pagas el tipo de Impuesto de Sociedades.

Pero sí, el mercado inmobiliario es la gallina de los huevos de oro del estado, porque  sin dar un palo al agua maman todas las administraciones en cada Compra-Venta:

 Ayuntamiento: Cobra La plusvalía Municipal al Vendedor
Comunidad Autónoma : ITP al Comprador o IVA si es Obra Nueva( Agencia tributaria)
Estado( Agencia tributaria) : IRPF por ganancia Patrimonial ó Impuesto Sociedades al Vendedor

  y cuando te mueres, tus herederos van a pagar Impuesto de Sucesiones.( Comunidad autónoma)

Entonces, quién es el primer interesado que el mercado inmobiliario sea un mercado recalentado y con precios  siempre al alza?

Y una pregunta más: ¿no existe algún tipo de descuento en impuestos si vendes tu vivienda habitual y en menos de X tiempo compras de nuevo vivienda habitual? Me suena que en algún momento leí de esta posibilidad, pero no encuentro la info.

Sí, si vendes tu vivienda habitual, y lo obtenido con la venta lo empleas en la compra de tu próxima vivienda habitual en los dos próximos años,estás exento de pagar la plusvalía de hacienda . ( No la municipal, esa no te la perdonan)