Hola
@marujai,
Respuesta corta, breve y concisa:
no, en absoluto te va a suponer ningún problema, ni en la compra, ni mientras que sea tuya, ni en una futura venta.
Respuesta larga (espero que no demasiado) en la que intento justificar porqué. Lo primero, voy a hacer una aproximación-simplificación, si algún rankiano experto en Derecho civil o hipotecario cree que estoy metiendo algún patadon a algun texto legal, pido disculpas por adelantado, es simplemente para explicar la finalidad de la ley de una manera que creo que es correcta y clara.
Empezemos. Bien. En España, cuando una persona está interesada en concer la situación de un inmueble que quiere comprar (o que quiere adivinar si es de alguien que le debe dinero para intentar un embargo, entre otras situaciones), a lo que se recurre es al Registro de la Propiedad, al que podemos pedir una nota simple y dónde nos aparecerá el estado del inmueble, referente al dominio (de quien es) y a las cargas (si tiene hipotecas, embargos, entre muchas otras), etc.
Sin embargo, "hay un problema". Supongamos que vamos al Registro, pedimos la nota simple del inmueble que tiene número de finca XXX, o que está situado en CALLE BONITA NÚM. NN, PLANTA PP, PUERTA AA (es un ejemplo). Vemos que el que nos vende la casa es el dueño y que esta libre de cargas. Todo correcto. Excepto, quizás, lo más importante. ¿Cómo sabemos que el inmueble que hemos visto, que con nuestros cinco sentidos al completo hemos constatado que está en CALLE BONITA NÚM. NN, PLANTA PP, PUERTA AA, es el mismo que aquel que costa en el Registro como CALLE BONITA NÚM. NN, PLANTA PP, PUERTA AA?.
Ejemplo. Vecindario con vecinos muy cachondos (y quizás muy mala gente). Una calle, dos aceras, veinte números. Y un día, los muy graciosos, deciden cambiar los carteles de tal manera que el número 1 ahora va a ser el número 20, el número 2 es ahora el número 19 y así sucesivamente. Si queremos comprar el que dice ser el número 5 (que en realidad, sin el malvado truco hecho por los vecinos, es el 15 original) vamos al Registro y pedimos nota simple de la finca situada en la calle en cuestión con número 5. Comprobamos la info y todo parece correcto pero ¡en realidad nosotros hemos visitado la vivienda número 15 y hemos comprobado la situación en el Registro de la de la número 5, la cual está perfecta, al contrario que la número 15 original (la que hemos visto y pensamos que es la 5, debido al malvado truco de los vecinos), la cual tiene 20 embargos y nosotros sin saberlo! Por supuesto, te tranquilizo desde ya, es una exageración absoluta, a modo simplemente para explicarte lo que te quiero explicar y que comprenderás al final del post.
Lo que me refiero es que en la normativa actual lo que se indica en el Registro es el estado
verdadero de una finca (en el ejemplo anterior, la finca 5 real
está en la situación que consta en la nota simple que hemos pedido),
pero no no podemos comprobar de una manera objetiva que la vivienda que el propietario nos dice que es la finca núm. XXX del Registro sea la que hemos visto. Pero tranquila, esto no te pasa a ti, le pasa al 100% de la población.
Un apunte. Esto ha cambiado para chalets, adosados, pareados, etc con la Ley 13/2015. A partir de ese año, lo que se puede hacer con las edificaciones que te he dicho (
pero no con pisos, excepto que estos estén construidos a partir de 2016) es incluir lo que se llama la certificación gráfica. Ejemplo: un chalet. Un chalet es una parcela, la cual tiene (supongamos una parcela típica) cuatro esquinas y todo lo que haya dentro de las líneas que unen esas cuatro esquinas es la parcela y es de su propietario. Pues bien, esa ley lo que permite es que en la hoja registral (por simplificar, lo que aparece en la nota simple) incluya lo siguiente (por supuesto de manera formal, aqui se indica de una manera un tanto jocosa) "
oiga usted, esta parcela da igual como se llame la calle o el número que tenga (porque esto puede cambiar en un futuro)
ya que lo que te aseguro es que la finca núm. XXX tiene como COORDENADAS los siguientes puntos" Y aquí es dónde viene la magia: esas coordenadas son puntos gps, es decir, cuatros números (uno de cada esquina) que permite ubicar de manera exacta en toda el globo terráqueo dónde está las esquinas de la parcela. Y por tanto, ya puede cambiar de nombre, dividirse la calle, cambiar el planteamiento urbanísitco del municipio y que enfrente se construya una zona verde, o que la ciudad se ponga boca abajo, esas coordenadas son inalterables, son iguales
simpre a lo largo del tiempo. Por tanto, si yo veo que en la nota simple las coordenadas son (X1,X2,X3,X4) puedo ir con mi herramienta y comprobar que las esquinas de la parcela que me enseñan están en los puntos (X1,X2,X3,X4). Ya sé que la finca que me han enseñado y que me han dicho que es la núm. XXX del Registro es la que he visto, porque he comprobado que en la nota simple se recogen las coordenadas de las esquinas y yo he comprobado que lo que yo he visitado tiene como esquinas las mismas que las que consta en la nota simple.
Sin embargo, lo dicho: solo sirve para edificaciones sin división horizontal: pareados, parcelas sin construir, terrenos rústicos, chalets, palacetes, mansiones, pero no para pisos.
Por tanto, en tu caso, no hay forma física, no hay forma objetiva (que no se pueda cambiar nunca, como las coordenadas) que permita comprobar que el piso que te han dicho que es el núm. XXX del Registro sea el que has visto y su estado sea el que consta en la nota simple que has obtenido.
Ahora, dejándome de ilusiones raras (perdóname si me he extendido mucho o si he desvariado demasiado), te repito, no pasa nada, mientras que tu hayas visitado la casa, veas que la dirección del piso que has visto sea el mismo de la nota simple (quien va a cambiar los números de las puertas de los pisos, nadie, solo yo en mis rayadas mentales) y haya una mínima confianza con el vendedor. Además, para que te tranquilices ya al 200%, si lo hubiera hecho, y te engañara, tu estarias más que protegida por nuestro sistema legal (no te explico porque porque si no Rankia me expulsa por pesada).
Y te digo más. Caso personal (de mi hijo): se compró una vivienda, la visitó y había confianza con el vendedor. Era un chalet de una hilera (muchos juntos uno al lado del otro). El número que constaba en la placa de la puerta (puesta por el ayuntamiento) era CALLE PRECIOSA NÚM14, según el registro era CALLE PRECIOSA NÚM 21 PUERTA 11 (repito, era un adosado!!! que puertas ni que leches) y ya, para rematar, según catastro era CALLE PRECIOSA NÚM. 8 ESCALERA 1 PLANTA 1 PUERTA 0 (¡hasta luego Mari Carmen!). Se compró. No hubo ningun problema y ya es propietario desde hace 15 años.
Lo dicho, si la dirección coincide (la que has visto y la de registro y si también con la de catastro, ya fetén) porque en la descripción haya una habitación menos, de verdad, es el menor de tus problemas.
Por último: el registro da más pistas para comprobar que el piso enseñado coincide con la finca núm. XXX del Registro que te han dicho los vendedores. Los linderos: en la descripción también verás lo típico que la vivienda linda (por norte, por el sur, etc.) Eso signfica lo que rodea a la finca. Si te dicen que por el sur de la casa, linda con un patio de luces, y efectivamente la estancia sur del piso tiene una ventana que da a un patio de luces, más pruebas a tu favor.
Perdona por la estensión,
Espero haberte ayudado.
Si te has quedado con más dudas que las iniciales, pregúntame las veces que haga falta, estamos para ayudar.
