Estrategia: Opcion de alquiler en clase C

Invertir para alquilar no es para todo el mundo, sin embargo es en mi opinión la forma más segura de crear riquezas en Bienes Raíces. Muchos prefieren hacer flips, otros construir y vender y otros hacer wholesaling.  La realidad es que todas estas modalidades dentro de los Bienes Raíces pueden ser muy rentables si se hacen correctamente. Pero comprar y alquilar tiene muchos más beneficios fiscales, se pueden refinanciar ilimitadamente de por vida, se puede subalquilar, se puede lograr que se aprecie en valor con solo aumentar el alquiler Y un sinfín de cosas más.

Sin embargo, manejar una propiedad no es tarea simple. Aun cuando tenga un gerente manejando el edificio, hay cosas que usted como propietario tiene que atender.  Además, manejar a un gerente de edificios no es simple Y menos en mercados como Miami, llenos de estafadores.   Una demanda, la plomeria, un huracán, un incendio etc, aunque estés asegurado contra todo eso, la realidad es que esa es una responsabilidad que usted como propietario debe ejercer directa o indirectamente. 

Dentro del mundo de los multifilares, las categorías se dividen en 3. Y estas son:

Lo interesante es que pocos hablan de propietarios de edificios de bajos ingresos. Casi como si no existiera. El hecho es, y esto es grande: la mayoría de los propietarios se dedican al menos a alguna forma de vivienda de bajos ingresos. Alguna vez has oído hablar de la vivienda de la Sección 8? Hmmm. Me parece que la buena vivienda de la Sección 8 es una vivienda de bajos ingresos según la propia definición del gobierno. Aquí hay otro zinger: La gran mayoría de las personas que son empresarios de vivienda a tiempo completo están involucradas en alguna forma de vivienda de bajos ingresos. 

El padre de Donald Trump hizo su fortuna en edificios de clase C, También el poderoso Jorge Perez de Miami hizo su masiva fortuna en edificios de clase C, como también Stephen Ross de NY (creador del Hudson Yard- Ver foto abajo) Inició su carrera de la nada invirtiendo en edificios de clase C.   Y la verdad del asunto es que una gran parte de la población de inquilinos se clasifica como de bajos ingresos, especialmente cuando se tiene en cuenta su patrimonio neto. Me quedo con docenas de propietarios, y al menos en mi pequeño mundo, estos tipos tienen muchos alquileres de bajos ingresos. Y la razon es simple, Es el rendimiento.

Entonces, vamos al mito número uno: Muy pocos inversionistas están involucrados en viviendas de bajos ingresos.
La realidad: una buena parte de los propietarios profesionales están involucrados en al menos algunas formas de vivienda de bajos ingresos.

Mito número dos: La vivienda de bajos ingresos es un propietario de tugurios; los inversores inmobiliarios de bajos ingresos invierten en guetos deplorables y bombardeados donde pocos se atreven a pisar. La realidad: Hay al menos 3 niveles de viviendas de bajos ingresos, solo uno de los cuales es propiedad arruinada, de zona de guerra (que por cierto, le insto encarecidamente a que evite). Hay un nivel superior de áreas de bajos ingresos que es marginalmente deseable. Esta es el área donde la gente vivirá y se quedará y pagará sus alquileres. Así que el punto es que hay áreas aceptables y relativamente seguras que técnicamente son de bajos ingresos, pero dependiendo de la interpretación podrían incluso clasificarse como de ingresos medios-bajos.

Mito número tres: No hay buenos inquilinos de bajos ingresos; todos tiran a la basura la propiedad y no pagan su alquiler. La realidad: Si bien sí, hay algunos malos inquilinos en el grupo, incluso un porcentaje más alto que en las viviendas de ingresos medios, hay un núcleo sólido de personas en las áreas de bajos ingresos que, cuando se administran adecuadamente, pagarán su alquiler e incluso permanecerán en una casa o apartamento durante varios años. Hay un arte y una artesanía para encontrar a estas personas, y ocasionalmente hará la selección incorrecta de inquilinos, pero puede encontrar una clientela de alquiler aceptable en las áreas correctas.

Hay necesidades de vivienda en áreas de bajos ingresos que pueden ser atendidas con cantidades mínimas a moderadas de riesgo con un potencial de rendimiento muy alto. Ese potencial, es el flujo de caja. En segundo lugar, los inversores agresivos que no tienen miedo de ensuciarse las manos pueden construir una base de flujo de efectivo desde la cual lanzar una cartera de alquiler más exclusiva (como Trump, Perez, Ross etc) . Una vez más, esto no es para todos. Tienes que encontrar un nivel de comodidad. Si se comete algún error, la gente compra en áreas demasiado difíciles. Hay un punto de rendimientos decrecientes en áreas difíciles. Se trata de rendimiento.

LEASE OPTION:

Que es un Lease Option?  Es un contrato en el que un propietario / vendedor arrienda su propiedad a un inquilino / comprador por un alquiler mensual específico, y que le da al inquilino el derecho (pero no la obligación) de comprar la propiedad al final del período de arrendamiento o antes del final del período de arrendamiento por un precio establecido de antemano.  Hay muchas maneras de estructurar un contrato de Lease Option, pero básicamente unas de las formas más comunes es esta:

En mis primeros días como inversor "pasivo" en el 2016, hice un Lease Option a una propiedad en el área de Fontainebleau en Miami.  La casa no estaba en mal estado, pero necesitaba mejoras. El propietario se había retirado a Colombia y no quería manejar más esa propiedad, así que me la vendió en $380,000.

Así que firmé un acuerdo de Lease Option Y le di $5000 cash Y él me alquiló la propiedad por 3 años a $1,300. Luego yo sub-alquile la casa por $1,600 al mes, ganando así un cash flow de $300 dólares. En este acuerdo en particular, yo firmé que manejaria la propiedad porque el vendedor quería regresar a su país de retirada. (Usualmente, el inversor no tiene que manejar nada, lo hace el vendedor).

Así que el vendedor recibiria al final de los 3 años, unos $46,800 Y yo unos $10,800 (lo cual es un 200% de retorno para mi incial). 3 años después, la casa ya estaba tasada en $425,000. Así que decidí ejercer la opción de compra, pero antes conseguí un comprador final por ese precio. Así que cuando la casa fue vendida, desconte los $46,800 del precio de $380,000 Y le entregue al vendedor sus $333,200 Y yo me quede con el spread que fueron $91,800 brutos (antes de comisiones, abogados, costos de cierres etc).

Este tipo de estrategias es muy común en propiedades clase C. Muchos propietarios se sienten mentalmente quemados y quieren salir de la propiedad, pero recibir algo de ingreso en forma de flujo mensual por un tiempo. Otros simplemente ya están en niveles de invertir en clase B y C y no quieren lidiar más con Clase C. Yo diría que cerca del 25% (quizás más) de las ventas en clase C son via Lease Option o Seller Finance. Mi segundo multifamiliar la compre usando esta estrategia, exactamente como hice con la casa, solo que a mayor escala. Era un edificio de 10 unidades.

En mi caso en particular, el edificio estaba pidiendo $850,000 Y le di $50,000, luego reparare lo mínimo para mejorarla (cosa que no debe hacerlo usted si no desea) Y luego lo subalquiler por $200 dolares mas x unidad. La opción era a 4 años, pero yo decidí ejercer ese derecho en el 2019, hice más mejoras para sección 8, subi el alquiler más aún (sección 8 pagaria el 80% del alquiler), lo que revalorizó el edificio Y cuando lo vendí, entre el descuento al vendedor y el nuevo precio, el spread fue muy sustancial.

Muchas personas, quizás en su ignorancia o arrogancia, creen que los Clase C, son basura. La realidad es que bien ejecutado, es extremadamente rentable.

PD: Quiero dejar claro que expuse mis dos experiencias personales, porque hay como 20 formas de estructurar este tipo de transacciones Y pienso que exponer mi experiencia es más pragmático y sencillo.  Eso que hice de hacer reformas por mi cuenta es algo que NO le recomiendo a la mayoria de los inversores. Solo hagan eso si usted tiene un perfil agresivo.

Deben tomar en cuenta que si el vendedor no paga la hipoteca y seguros y taxes, usted puede tener un serio problema. Unas de las formas de mitigar esto, es dando lo mas poco en el inicial.

En el caso que usted sea el vendedor:

Sin desperdicio todo el contenido que nos ha brindado en su nuevo post.

Definitivamente estoy de acuerdo con usted y sin ninguna duda, leyendo sus análisis, el libro de Jorge Perez y los textos de otros inversores. La vivienda de bajos ingresos clase C alquilados por sección 8 da estabilidad en las inversiones inmobiliarias y un buenos rendimientos. 

Como usted bien lo afirma, la clave esta en invertir en el nivel superior de la clase C donde la gente vivirá, se quedará y pagará el alquiler. 

Le confieso que he estado tentado en realizar una oferta en una zona de guerra y después de hacer mi proforma y analizar, que hay un rendimiento. Me digo ya va!! esta vivienda es clase F Tengo  que comprar con descuento y aún así, valdrá la pena el desgaste. Cojiendo lucha como dicen en la isla. 

Sin embargo, pienso que tal vez sí pueda trabajar, comprar en una zona muy deprimida seleccionando bien a los inquilinos. Como enseña Jorge Perez en su libro. Encontrar a los futuros inquilinos en organizaciones comunitarias, iglesias, programas sociales, etc. Pero de nuevo Como el dinero se hace cuando se compra el precio final de venta tiene que ser muy jugoso. 

He estado analizando las areas deprimidas clase C de algunos estados y sin lugar a dudas que son areas bastante deprimidas, por lo que  me gustaría saber mas acerca de lo que usted llama ¨un punto de rendimientos decrecientes en áreas difíciles¨  Con un rendimiento.

Por otro lado usted me ha brindado tremenda pista con la opción el Lease option!! Expuso usted los términos correctos  en caso de realizar un Lease option como vendedor, So, le quería preguntar lo opuesto.

Que tomaría usted en cuenta para realizar un Lease Option cómo comprador?
Cuales estrategias de salida podría usarse en caso de estructurar un lease option en un barrio muy deprimido y después de unos meses darte cuenta que en realidad compraste un problema a pesar de que la proforma y el rendimiento indicaban positivo.

Creo suponer que si el vendedor no paga la hipoteca, seguros y taxes para el comprador educado si se tiene un Lease option, pudiese ser una ventaja al poder asumir la hipoteca con descuento o pagar los taxes y hacer un Jaque mate.

Como comprador se podría ver, como una bandera roja que el vendedor quiera ofrecerte el Lease option a largo plazo. Mas de 3 años. Suponiendo que te quiere tenerte atrapado en una inversion con números inflados. 

- No ofrecerle un depósito de seguridad 

Seria interesante saber cómo se puede lograr una hipoteca equitativa como comprador. 

Me aporta bastante su articulo ya que estoy estancado en cuanto a dar el paso y comprar. Tirarse al agua!! al estar limitado en capital y apalancamiento. Entiendo el spread, el interés y  no voy a pagarlo más!!! Pero si no logro comprar a buen precio, el interés se pondra en mi contra. 


Machas gracias!! 

Gracias amigo.

Mira, cuando compras clase C la clave es comprar en B.. Me explico.  Te diré un truco. Ve a la página de tu condado y mira hacia donde está creciendo la gentrificación de tu ciudad.

Compra la basura que menos huele mal en esa zonas aledañas a esas zonas de gentrificación y compra a precio de vaca muerta. Usualmente cuando x zona empieza a gentrificar, significa que la zonificaciones en esa área han cambiando.

El 90% de los inversores Inmobiliarios nuevos, no toman en cuenta el poder de la zonificación!.. Puedes comprar una casa 3/1 y volverla 4/3 y ganarle 300 mil dólares como nada. (No exagero).  En mis inicios, pude convertir viviendas unifamiliares de 2/1 con un terreno de -0.25 acres en un triplex solo porque la zonificación me lo permitía. He llegado a ganar 700% de retorno (Cash on cash) y rendimientos del 2000% anualizados con eso.

Mira esto.

Le acabo de dar un Loan a mi hermana para comprar esa basura de 2/1, pero mira el terreno!!!  eso con $100,000 que yo le preste, se vuelve facil un 4plex. divides la parte delantera en un 2/1 y la parte tarsera en un 2/1 (ya tienes un 4/2) y mira el terreno del lado, ahi se puede hacer milagro jejejeje.

cuando todo este dicho y hecho, esa basura que ves en la imagen valdra mas de $1 millon de dolares facil.

Juega con tu creatividad amigo. Los Bienes Raices comerciales, el valor de la vivienda se basa en lo que ingrese (cash flow) no en comparaciones como las unifamiliares.

PD: Esa propiedad la compramos por menos de $60,000.. Tenia multas por $500,000 que compramos por $5000 Y pagamos $10 mil que debia en impuestos Y la segunda hipoteca de $50,000 por solo $5000.  Y luego fuimos al banco e hicimos un short sale, le dimos $30,000 al tio que vivia ahi para que se fuese.

Con solo reconvertir la casa uni en triplex, vamos a ganar unos $500,000.. Y podemos vender el terreno en unos $200 mil facil.

Y no vamos a usar UN solo centavo propio.

Truco: Ya el que vivia ahi se habia declrado en bancarrota antes, no puede volver hacerlo.. Entiendes?

Gracias por la respuesta Geoff.

Disculpe el tiempo que tarde en responderle. Estuve procesando esta informacion que usted me ha brindado.


He mirado la gentrificación de los condados donde vivo, he dado con los mapas GIS donde aparece la información de la parcela, quién es el dueño, tamaño del lote, tipo de zonificación, etc.

La información que se obtiene de estos mapas es super valiosa para tomar decisiones de inversion.

Sabiendo esto como usted bien lo señala, bien se puede comprar un unifamiliar en un lote de ni menos de 0.21 acres, cambiar la zonificación y convertirlo en un fourplex o triplex. Aumentando exponecialmente el retorno para ganar capital.

Si bien es cierto que las viviendas en estas areas de NY, Long Island son costosas he visto unifamiliares por debajo del mercado donde se puede aplicar la estrategia para luego venderlos teniendo una ganancia sustancial.

Sin embargo, como "El dinero de hace cuando se compra" en mi opinion la compra de esta propiedades se tiene que pagar aún mas bajo de los que creemos y analizamos. Es decir, usar estrategias cómo las descritas por usted anteriormente. Encontrar propiedades con multas e impuestos, segundas hipotecas, más relaciones con el banco para hacer un short sale, etc, etc. para tener bastante margen de maniobra y por supuesto retorno de capital.

Este este punto  es vital "comprar bien" y ahi en mi opinion es donde la mayoría de los inversores novatos y sin relaciones fracasa y se estancan. De llegarse a comprar mal un inmueble todo dependerá de un hilo si no se tiene el músculo financiero ya que tienen que usar sus centavos propios en un primer momento.

En otro orden de ideas quisiera preguntarle su experiencia de la ampliación y remodelación de viviendas a través de casas modulares. Es decir, casas que hacen adentro de una factoría y la arman como un lego en el terreno o se la anexan a la vivienda unifamiliar. Al parecer los tiempos y los precios de las casas modulares son muy convenientes actualmente.

Disculpe si esto de las viviendas modulares es una chorrada. El conocer de construcción,  contratar a contratistas, madera, etc.  Es una materia aparte donde hay que educarse bastante.

Nuevamente gracias!! 

Hola amigo.

Mientras mas problemas tenga una propiedad, mejor. Con educacion, puedes comprar casas con 50,000 en multas y saldar esas multas por 5000. Yo he comprado casas de $400,000 por solo $60,000 Y he eliminado multas de 500 mil por solo 10,000. 

Siempre hay formas de compras casas con 80% de descuentos.  Lo de la zonif es para meterle esteroides a tu inversion. Vives en el area Tri_Estatal, pues haz relaciones con los mejores REO brokers de esa zonas. 

Me gustaria ahondar mas sobre el tema, pero aqui en Rankia, no lo hare.. Esto esta lleno de comunistas. 

Muchas gracias Geoff!!


Espero con ansias para cuando  profundice en el tema.